易宪容：集体土地上市对楼市价格影响不可小视

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中国共产党第十九次全国代表大会后，我指出，未来影响国内房地产市场的最大因素是集体土地不再被政府征用，可以自由进入市场(去年的《城市土地管理法》修正案，这是一个关键点)。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

中国共产党第十九次全国代表大会后，我指出，未来影响国内房地产市场的最大因素是集体土地不再被政府征用，可以自由进入市场(去年的《城市土地管理法》修正案，这是一个关键点)。这项政策不仅因为周边地区的村庄有强烈的动机让这些土地进入市场，而且因为这些土地进入市场后建造的公共住房(出租住房)将在缓解这些地方的住房价格方面发挥重要作用。例如，我最近去了北京房山，那里有一套180平方米的房子，如果按照目前的房屋市场售价，成交价约为600万元，房子的租金只有3400元。它的租金收益率不到1%。租赁住房的回报率仅为商业银行现有理财产品的四分之一。

然而，在如此低的回报率下，为什么许多居民不得不千方百计购买住房，而不是进入住房租赁市场？因为，在这种情况下，租房肯定比买房更贵。据估计，这不仅与中国的人口结构有关，还与中国租赁市场目前的不稳定以及市场仍预计房价会上涨的事实有关。因为，对于独生子女来说，如果你买了房子，你可以用全家的钱，尤其是父母和祖父母的钱，而你只需付房租。在这种情况下，这些从小就缺乏个性的孩子肯定宁愿买房子也不愿租房。同时，应该注意到，就中国的房屋租赁市场而言，不仅保护承租人的法律制度不完善，而且他们的权益随时都可能受到侵害。此外，住房租赁市场不稳定，租赁住房供应不足。尤其是当市场预期房价上涨时，居民更不愿意进入房屋租赁市场。

为此，1月16日，自然资源部下发了《住房和城乡建设部办公厅关于在福州等5个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点实施方案的意见函》(以下简称《意见函》)，表示住房和城乡建设部等部委原则同意在福州、南昌、青岛、海口、贵阳开展集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。也就是说，让宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地

对建在其上的出租屋，乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以采取合资、股份制的方式，不经过国家征地环节，甚至可以省去开发商环节，直接进入市场。可以说，这项政策不仅全面增加了住房租赁市场的供给，也全面稳定了住房市场的预期。它在发展国内住房租赁市场中发挥着重要作用。

关于这项政策，早在2017年8月，国土资源部和住房和城乡建设部就联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。当时，试点的目标是在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善集体建设用地建设租赁住房的规则，形成一批可复制、可扩展的改革成果，为建设城乡统一的建设用地市场提供支持。2017年首批13个试点城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。据估计，这项政策在2017年推出后，效果会很好，因此试点范围将会扩大。

关于这一政策，自然资源部表示，试点城市应着眼于市场需求，坚持城乡统筹。项目应与周边地区基础设施和公共服务设施配套项目统一考虑，明确配套设施建设的主体和标准，实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完善、人口高度集中、市场需求旺盛的地区。积极借鉴试点城市的实践经验，加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可以复制和推广的制度成果；建立租金监控机制，合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。同时，试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地租赁住房建设项目申报主体，完善项目审批程序。鼓励金融机构参与试点建设，按照法律法规提供金融产品和服务，禁止非法提供“租金贷款”。加强事后监督，确保有序可控。

对于这些要求，实际上，更多的是地方政府应该做的。多年来，全国各地的城市都建立了基础设施，首先由地方政府完成，然后出现了新的城市。因此，地方政府有同样的义务增加城市基础设施，以均衡区域公共服务。同时，为了发展集体土地上的房屋租赁市场，地方政府应该建立符合市场化原则的游戏规则，不能导致试点市场的失败。

集体土地进入房屋租赁市场，不仅要制定一套有效的市场运行规则和监管制度，还要对农村集体权力持有人进行严格的监督和约束。过去已经看到了许多现象。这些基层权力人滥用权力是一个非常普遍的现象。如果没有良好的约束和监督机制，集体土地进入房屋租赁市场可能成为其腐败的最佳温床。

如果上述问题能够在事件发生之前、期间和之后得到有效的激励和约束，那么集体土地就可以进入住房租赁市场，建立中国住房租赁市场的新发展模式。如果能保证集体土地逐步进入房屋租赁市场，使房屋租赁市场稳步发展，将对稳定当地房价起到重要作用。这也是这些农村经济快速发展的重要途径。更重要的是，它也可以成为国内经济增长的驱动力。政府没有必要出台更多的政策来刺激房地产市场的增长。因此，集体土地进入房屋租赁市场对房地产市场的影响不可低估。

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