欧阳捷：都市圈惜土如金 可售住房将成为奢侈品

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未来，国家竞争的核心不是城市竞争，而是大都市竞争，这不仅是一场关于国家政治经济竞争力的争论，也是一场关于国家品牌形象影响力的争论。谁拥有一个更大、更强的都市圈，谁就能吸引更多的人才，掌握未来发展的主导权。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

上周，我们首先谈到了非大都市地区小城镇房地产的逐渐萎缩(详情见上一期《欧阳杰:在县城减少库存或成为一首绝唱》)。点击链接直接阅读]。

那么，大都市地区呢？

都市圈的竞争将成为更高层次的竞争。

未来，国家竞争的核心不是城市竞争，而是大都市竞争，这不仅是一场关于国家政治经济竞争力的争论，也是一场关于国家品牌形象影响力的争论。谁拥有一个更大、更强的都市圈，谁就能吸引更多的人才，掌握未来发展的主导权。

广深都市圈、北京都市圈和上海都市圈是世界级的都市圈——东京都市圈、纽约都市圈和伦敦都市圈，并试图超越它们。

目前，我们的大都市区与这些世界级的大都市区仍有很大差距。

以上海为例，事实上，它并不是一个真正的大都市。上海只是上海。

上海的国内生产总值仅占全国的3.7%，上海的轨道交通很难走出上海，上海政府与周边城市几乎没有互动。产业、人才、技术和金融的交流是自发的、无序的。

东京都市圈的gdp占日本的40%，东京都市圈的轨道交通总里程是上海的三倍多。东京都市圈的城市规划是相互融合、相互联系的。

▲图为东京市区范围

如果上海不能放弃“蜗牛壳做道场”的传统理念，转而建设一个大上海都市圈，它不仅会被世界级的都市俱乐部所抛弃，还会成为网民热议的杭州湾都市圈的一部分。

武汉、成渝、南京、合肥等国内大都市区将形成竞争格局。谁在这个大都市区的竞争中胜出，谁就将引领国内大都市区的发展。

过去，我们说都市区以轨道交通为纽带，以科技产业新城和特色镇为明星，以人才引进为核心，形成产业竞争优势和消费升级优势，实现产业和人口转移，为鸟换笼。

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出“建设以城市群为主体的大中小城市和小城镇协调发展的城市格局”，从战略上确定了都市圈的必由之路。

都市圈核心城市应在城市空空间、产业资源、人口分布、交通组织和土地利用规划等方面发挥主导作用，与周边中小城市合作，真正形成都市圈经济一体化。

大都市核心城市和中小城镇的人口仍将有长期净流入，城市仍将发展，土地财政将继续增长。

谁拥有更多的土地出让金，谁就拥有更好的环境、更多的发展机会和更大的增长潜力。

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事实上，大都市区的发展加速了非大都市区的萎缩。

去年，就住宅用地租赁而言，前50名城市中的大多数要么是大都市地区的核心城市或省会城市，要么是大都市地区的中小城市。

从上图可以看出，除安徽阜阳、浙江金华、浙江台州、山东菏泽、江西赣州和江苏盐城外，其他城市都是紧邻长三角、珠三角和京津冀都市圈的核心城市，只有江西赣州是一个非都市型城市。

去年，前50名城市中仅有42%的住宅用地销售降至近年来的最低点，这反映了一、二线城市限制土地供应和严格监管的影响。

尽管如此，前50名城市还是吸收了大量的城市发展资金，全国2300个城市中住宅用地租赁收入占74%，这表明城市发展集中度相当高，甚至高于房地产行业。

另一方面，在四线城市，他们抓住了一、二线城市调控和大型房企进入的机会，获得了更多的土地融资。尽管去年土地出让金的比例不高，但与2016年相比几乎翻了一番。

在一、二线城市的挤出效应、四线城市的去库存化和棚改背景下，四线城市的住宅建设用地交易面积仅增长了24.6%，说明未来很难保持增长。

未来，我们将看到房地产市场将不再是非大都市地区小城镇的舞台。

尽管一、二线城市去年受到严格监管，但土地出让金的绝对值大幅上升。

然而，大都市核心城市的土地越来越稀缺，供应短缺将成为常态，并且还将呈现下降趋势。

《上海市城市总体规划(2017-2035)》明确提出“根据规划建设用地总量负增长的要求，建设用地总量控制在3200平方公里以内”，体现了市政府控制土地供应的意愿和决心。

虽然都市圈的第三个四线城市有大量的土地，但如果不能与都市圈的核心城市“对接”，就不可能真正引入更多的产业和人口，房地产市场也难以支撑核心城市，土地供给也难以持续增加。

更重要的是，这些四线城市都享受到了去年土地价格飞涨带来的喜悦，消耗了大量的土地资源，今后也不会无节制地供应土地。

因此，大都市区的市政府“珍惜土地如金”，在不增加土地供应的情况下，必然会获得土地出让金，这意味着土地价格将继续上涨。

第三大都市圈的四线城市的地价也一直在飙升，因此高周转率的住宅企业在大都市圈进行重仓显然不是最好的策略。尽管这些城市已经有了土地拍卖和结构性征地的机会，但许多限制仍使住房企业难以加快运营。

此外，拍卖的增加将使政府减少土地供应，就像地方政府过去所做的那样。这些城市的土地供给不能明显增加，供需的动态平衡只能依靠调控。

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目前，这一规定还没有触及房地产的根基城市，这是一个难以撼动的奶酪。

我们从未试图监管土地市场，无论是在土地供应不足的时候，还是在面粉比面包更贵的时候。

监管正在进入深水区，对土地财政的依赖转化为巨大的监管阻力。

限价指令是一条“曲线救国”的道路，试图迫使土地价格下跌。

然而，土地价格下跌将损害土地财政。

“营改增”将鼓励更多的企业改变组织结构，增加进项税减免，最大限度地提高企业效益，或减少地方财政高达1万亿元。

这是地方政府难以承受的。最近，地方政府主动收缩财政收入和国内生产总值数据，这是充满苦涩的水，并被迫这样做。

因此，地价不能降，土地财政也不能降，不能卖地的城市只能靠房产税[详见微信文章《欧阳杰:房产税》，去年12月24日才给地方财政粮票，点击链接直接阅读]。

大都市地区的住房市场将会萎缩，价格稳定。

成交量萎缩:一方面，商品房的土地供应量减少；另一方面，出租住房供应的增加挤压了可销售的住房。

稳定价格:大城市的房价继续受到限制，中小城镇的房价要么已经达到峰值，要么空的房价增长受到核心城市的制约。

住房租购制度将从根本上改变住房市场结构。

今年，净人口流入的城市将推广租赁住房。城市越大，提供的出租房屋越多，提供的出售房屋越少。

将来，可能没有必要在大城市购买住房。住房可以出租或共享，住房将不再是必需品。

未来，大城市可能没有住房，住房投资门槛将越来越高。住房所有权将是“根深蒂固”的标志，住房将成为投资级的奢侈品。

然而，出租住房的国有土地供应是不可持续的。【详情请参见去年11月12日微信文章“欧阳杰:春季出租房”。”，点击链接直接阅读。

第十九次全国代表大会报告指出:“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，这意味着未来住宅用地的供给不再是单一的国有土地供给，而是农村集体建设用地和企事业单位使用的土地可以供给住房。

然而，供应系统是不同的。国有土地用于供应可出售的房屋，因此土地融资仍然可以获得。

农村集体建设用地和企事业单位使用的土地只能用于租赁住房供应，以免影响地方政府土地财政。

上海逐步放开科研院所、医院、工业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁住房用于自有人员安置，并可能进一步放开自建租赁住房，以提供未来的社会租赁住房。

国土资源部部长蒋大明提出:“中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地，在所有权不变、符合规划条件的前提下，作为居住用地使用的办法”，这实际上印证了上海的做法。

姜大明部长还指出:“中国将探索宅基地所有权、使用权和资格的分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地的资格权利，适度放开宅基地使用权。”

他强调，“这是一个伟大的理论和实践创新。然而，城市里的人不能在农村买房子，而且在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

如果城市里的人不能在农村买房子，这意味着企业，包括房地产企业，不能开发地块。

这意味着家庭住宅只能出租，并配有分散的出租房屋，而且只能作为农村或郊区的农舍出租。

然而，这些在城市村庄或郊区的农村房屋以前不是都被租出去了吗？

没有买卖，就没有资产流通，就没有农民资产的保值增值，就没有产权收益。这只是为了放开使用权，这对农村集体组织和农民可能没有太大的实质性意义。

姜大明部长说，“政府将不再是唯一的住宅用地提供者”，这是真的，但政府仍然是唯一的可出售住房提供者。

同时租房和买房意味着在未来的住房供应市场上，出租房和商品房将是一桥接一桥、一路接一路、齐头并进、大小相等、相互领先。

讨论出租房是否有盈利模式不再重要。市场充满了春天，温暖的政策频繁出台。不管你赚钱与否，市场就在这里。

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