易宪容：北京国管公积金贷款收紧政策的市场信号

本篇文章1826字，读完约5分钟

尽管在整个住房贷款市场中，能够获得国家管理的公积金贷款的贷款人比例很小，但这给北京和一线城市的住房市场发出了一个非常明确的信号。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

4月12日，北京市国有公积金中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务的通知》(以下简称《通知》)，明确规定第二套住房贷款实行“还房还贷”，第二套住房贷款首付比例调整为最低60%，最高贷款60万元。新政将从2019年4月15日开始实施，以在线签署日期为准。这是在2018年9月北京收紧公积金政策之后，北京房贷政策中唯一一个“承认住房但不承认贷款”的国有公积金也收紧了，北京的房贷政策也将全面收紧。今年3月，传言中的收紧国有公积金贷款政策终于出台。信用是房地产市场发展的最重要条件。

《通知》规定，借款人家庭(包括借款人、配偶和未成年子女)在北京无住房且无住房贷款记录(包括商品房贷款和住房公积金贷款记录，下同)。，按第一套住房贷款政策执行；申请人家庭在本市无住房且名下只有一份住房贷款记录，在本市只有一份住房且名下无住房贷款记录或名下只有一份住房贷款记录的，按两套住房贷款政策办理。已确定为两套以上住房的，不予贷款。也就是说，这个规定非常明确。第一套住房贷款将只发放给既无住房也无贷款记录且已缴纳公积金的居民，而那些有一套住房、或有一笔住房贷款尚未还清、或有住房贷款记录的居民将被算作第二套住房，而那些有两套以上住房的居民将不会得到贷款。

此外，《通知》还规定，购买两套住房，首付款比例不得低于购房总价款的60%，最高贷款金额为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。购买经济适用住房，首付款比例不低于购房总价的20%；对于经济适用住房以外的第一套住房，首付款比例不得低于购房总价款的30%。首套住房贷款最高限额为120万元，执行贷款基准利率。贷款期限不得超过25年，可从贷款申请人法定退休年龄后5年至65岁计算。这里对住房限额、利率水平、贷款期限和年龄都有严格的规定。也就是说，根据《通知》，贷款人希望通过国家管理的公积金贷款购买商品房，获得的贷款金额非常有限。即使贷款是通过购买各种政策性住房获得的，个人也必须通过其他渠道融资。

可以看出，尽管北京市整个住房市场中国家管理的公积金贷款的比例不高，甚至很小(例如，2017年北京市共发放了57，800笔住房公积金贷款，其中只有6，800笔由中国管理，约占12%)。当年，北京二手房交易13万套，新建商品房交易3万套，保障性住房交易4万套，共计约20万套。也就是说，国有公积金占市场所有交易的3%多一点，而所有公积金约占30%。但是，商业贷款和住房公积金贷款的利率差别很大(5年以上的贷款利率，商业银行为4.90%，公积金贷款为3.25%)。

也就是说，尽管在整个住房贷款市场中，能够获得国家管理的公积金贷款的贷款人所占的比例很小，但这给北京和一线城市的住房市场发出了一个非常明确的信号。对于3月份一线城市住房销售的突然快速增长，许多媒体也称之为住房销售的“小晴天”。为什么房地产市场会有这样一个“小晴天”？这是因为很多人认为，在一线城市和其他城市，由于今年的房地产调控政策是一城一策，很多人预计放松房地产市场调控政策可能是一种趋势。如果放松房地产调控政策，这可能是推动这些城市房价上涨的基本动力。但是，国家管理的公积金贷款政策的全面收紧意味着市场投机是错误的，基本上不可能放松一、二线城市的房地产调控政策。相反，政府仍在修补和收紧房地产调控政策中的一些漏洞。短期内，中央政府坚持“只住不投机”的房地产市场定位基本不会改变。由于这些城市的房地产调控政策不会放松，一线城市房地产市场的“小晴天”可能在3月份结束。

此外，一线城市的房地产市场调控政策不会放松，因此其他城市似乎不可能借助一个城市和一项政策来投机本地房价。因为这种“一城一策”的政策必须基于“只住不炒”的原则，而不是房地产投机。因此，北京收紧国有公积金贷款的政策已经向市场发出了明确的信号。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！