市值风云：中国恒大2018年财报解读

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2019年3月26日，恒大发布了一份引人入胜的财务报告，许多核心财务数据逆势大幅增长，其中核心业务净利润同比增长90%，非常风骚。

中国的房地产市场一直很热闹，2018年也不例外。老大哥不好意思地咧嘴笑着喊“活下去”，而小弟弟则拍着胸脯发誓要为1000亿元而战。现场充满了锣鼓、鞭炮和红旗。

虽然场面热闹，但2018年对大多数房地产开发商来说并不容易。

3月18日，NPC和CPPCC重申了“住房无投机”政策的基调。在“住是为了房，不投机”的政策导向和城市政策下，房地产调控继续深化。

据国家统计局统计，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售额为15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。中国商品房销售面积季度增长率分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，且呈明显下降趋势。

在金融层面，随着国家坚定地实施去杠杆化政策，资本驱动型房地产行业的融资压力不言而喻。

因此，毫不夸张地说，2018年是中国房地产开发商的冬天。既然是冬天，谁会过得更滋润？当然，家里有丰富粮食储备的人可以生活得很好。对于房地产开发商来说，早期拥有丰富土地和现金储备的公司开始大放异彩。

中国恒大在2018年取得的成绩充分证明了这一点。

2019年3月26日，恒大发布了一份引人入胜的财务报告，许多核心财务数据逆势大幅增长，其中核心业务净利润同比增长90%，非常风骚。

所以今天，冯云军将带您领略恒大18年财务报告的风采。

首先，它更加繁荣，核心业务利润同比增长超过90%

2018年，恒大业绩保持强劲增长，各项财务数据辉煌。其中，收入同比增长近50%，净利润同比增长近80%，核心业务利润同比增长90%以上。2018年，当房地产行业相对低迷时，取得这样的成绩是值得称赞的。

我们发布了恒大2018年年报的主要财务数据，并与2017年同期数据进行了对比:

从财务数据来看，恒大2018年的表现可谓满堂红:

从资产规模看，总资产接近1.88万亿元，同比增长6.71%，净资产同比增长27.42%，达到3086.26亿元，创历史新高。

经营:收入继续爆炸式增长，同比增长49.89%，达到4661.96亿元。这应该是中国第一家年收入超过4500亿美元的房地产公司，创造了中国房地产行业的历史纪录。

就利润而言，这甚至更令人惊讶。18年来，恒大实现净利润665.47亿元，同比大幅增长79.62%，核心业务利润高达783.2亿元，同比大幅增长93.3%。根据其他两家已发布年报的领先房地产企业的数据，碧桂园和万科2018年的净利润分别为485.42亿元和492.72亿元，远远落后于恒大。恒大已经成为房地产“利润之王”。

主要利润指标:恒大2018年综合毛利率、净销售利润率和净资产收益率分别为36.24%、14.27%和30.18%。毛利率和净资产收益率与去年基本持平，净销售利润率比上年提高2.36个百分点。

负债:自去年以来，恒大一直坚定不移地去杠杆化，首先在去年上半年还清了1129亿元的永久债务，然后进一步减少外部贷款。因此，我们可以看到，恒大的净负债率已经连续18年下降到151.94%，同比下降超过30个百分点。

销售额:2018年恒大签约销售额5513.4亿元，同比增长10.06个百分点；合同销售面积5243.5万平方米，比2017年增长4.2%；合同平均销售价格为每平方米10，515元，比2017年增长5.6%。

土地储备:截至2018年12月31日，恒大共有811个土地储备项目，分布在全国228个城市，总储备面积3.03亿平方米，覆盖几乎所有一线城市、直辖市、省会城市和大部分经济发达、潜力较大的地级市。

为什么恒大今年的业绩增长如此之快？大致有几个原因:

1.提高产品质量，增加产品附加值:要在全过程中创造高质量的产品，项目建设单位必须进入中国前十名，使用的材料是国内外知名品牌，产品附加值将通过支持先行、提升物业服务、完善售后服务不断提高。

2.降低销售管理费率:采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运作模式，不断降低销售管理费率，不断提高成本控制能力。

3.先进的土地储备战略:恒大可以根据自身资本实力和行业市场发展趋势做出准确、前瞻性的战略决策，获得大量优质项目，为公司的优质发展奠定基础，无论是2006年的二线城市，2009年的一线城市，还是近年来回归的大型一二线城市。

截至2018年底，恒大在228个城市拥有811个项目，土地储备3.03亿平方米。单个项目规模较大，土地储备成本为1635元/平方米。世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿元。

此外，恒大目前在粤港澳大湾区有109个项目，总规划建筑面积约4927万平方米，总价值超过1.6万亿元。

4.提前偿还永久债务:2017年已经提前偿还了1129亿永久债务，释放了空 2018年和未来的巨额利润。

5.提高管理水平，打造精品:恒大在企业管理中注重团队建设、制度建设和文化建设，形成严格管理、奖惩分明、团队执行力强的管理文化；通过创造环节质量产品，提高产品质量，不断增加产品附加值；在成本控制中，可以通过降低销售和管理费率以及减少负债来持续降低成本。与此同时，恒大的性价比产品促进了稳定适度的销售增长，交接面积也稳步增加。

其次，展望未来，恒大在过去五年的表现继续保持高速增长

中国有句古话:“马的力量是人所共知的。”对于一个企业来说，暂时实现快速增长并不难，但长期保持快速增长却很难。让我们来看看恒大近五年的核心财务数据:

(一)总资产规模

2014年至2018年，恒大总资产从4744.6亿元增加到18800.3亿元，复合年增长率为41.1%，净资产从1123.78亿元增加到3086.26亿元，复合年增长率为28.73%。

(2)收入和净利润

恒大的营业收入从2014年的1113.98亿元增加到2018年的4661.96亿元，近五年的复合年增长率为43.03%；净利润从2014年的180.16亿元增加到18年的665.47亿元，复合年增长率为38.63%。

此外，近五年来，恒大的毛利率和核心业务利润也保持快速增长。毛利从2014年的317.8亿元增加到2018年的1689.5亿元，复合年增长率为51.8%；核心净利润从2014年的120.9亿元增加到2018年的783.2亿元，复合年增长率为59.5%。

(3)销售情况

恒大的签约销售额从2014年的1315亿增加到2018年的5513亿，复合年增长率为43.1%。

(4)土地储备

恒大的土地储备从2014年的1.47亿平方米增加到2018年的3.03亿平方米，复合年增长率为19.8%。

三.巨人pk:恒大、万科、碧桂园核心财务数据比较

(1)总资产与净资产的比较

总资产方面，恒大以18800.28亿元击败万科和碧桂园，净资产方面，恒大为3086.26亿元，是万科和碧桂园的1.31倍和1.78倍。这表明恒大在资产规模上已经将万科和碧桂园拉开了距离。

(2)收入与净利润的比较

2018年，恒大实现收入4661.96亿元，是万科的1.57倍，是碧桂园的1.23倍；恒大目前的净利润为665.47亿元，是万科的1.35倍，是碧桂园的1.37倍。

(3)合同销售额对比

2018年，恒大实现合同销售额5513.4亿元，低于万科6069.5亿元，高于碧桂园5018.8亿元，位居第二。

第四，多元化布局培育新的增长极

恒大精通房地产行业，但也在其他领域下大力气，通过多元化布局培育新的增长极，以保持公司的持续高速增长。目前，恒大在三大领域投入巨资:文化旅游、大健康产业和高科技产业。

(a)文化旅游

经过九年的调查和探索，恒大旅游打造了两个拳头产品“恒大儿童世界”和“恒大水世界”,填补了世界空空白。

恒大儿童世界是唯一一个专为2-15岁儿童设计的“全室内、全天候、全季节”大型童话神话乐园。每个恒大儿童世界公园的辐射半径为500公里，辐射周边8000万人口。目前，已经规划了15个儿童世界项目，预计从2021年开始陆续开放。

恒大水世界选择了世界上现有的170多个水上娱乐项目，形成了120个最受游客欢迎的项目，将成为世界上最大的“全室内、全天候、全季节”大型温泉水公园。在接下来的2-3年里，20-30个将分布在全国各地。

(2)大型健康产业

经过五年的调研和探索，我们着力打造了“恒大健康谷”，这是中国空第一个充满保健和养老的产品。

恒大健康谷整合了医疗、健康管理、医疗、养老、保险、旅游等一流资源。，搭建会员制平台，创建“四园”，通过“五大创造”和“四大服务”，为会员提供全周期、高质量、多维度的健康服务。

目前，恒大健康谷已经布局12个，未来三年计划布局50多个。预计2021年将陆续开业。

博鳌恒大国际医院是恒大的第一家国际医院，也是美国哈佛大学附属教学医院百翰医院(Brigham Hospital)之外唯一一家正式开业的附属医院。

(三)高科技产业

目前，恒大已经完成了整个新能源汽车产业链的布局，力争在3-5年内成为全球最大、最具实力的新能源汽车集团。恒大计划在三年内打造50-100万辆新能源汽车，天津基地计划在今年6月全面投产。

1.汽车R&D及制造:进入瑞典国家电动汽车有限公司(nevs)，获得萨博汽车的核心技术；与世界顶级豪华车制造商科尼赛克(nevs拥有65%的股份)建立合资企业，并获得强大的R&D和超级豪华车制造能力。

2.动力电池:它获得了日本的最高技术，并拥有业内三大动力电池产能。

3.轮毂电机:它已经进入荷兰的电动牵引，拥有世界上最先进的轮毂电机技术。它已达到大规模生产，并在世界上广泛使用。

4.汽车销售:是广汇集团的股东，拥有全球最大的汽车销售渠道。

结束语

2018年初，许家印宣布将全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署。要坚定不移地实施“规模+效益”的发展模式和“三低一高”的低负债、低杠杆、低成本、高周转率的经营模式，保持适度规模增长，注重增长质量，注重“增效减债”。

根据恒大2018年年报数据，老徐发起的新战略效果显著。2018年，恒大的净负债率同比下降31.8个百分点，借款总额同比下降595亿元，降幅为8.1%。债务减少的同时，收益却显著增加。当年，收入同比增长近50%，净利润同比增长近80%，核心业务利润同比增长90%以上

在房地产业取得骄人成绩的同时，恒大多元化的产业布局已经全面完成。目前，恒大已经形成了以房地产为基础，以旅游文化和大健康产业为两翼，以新能源汽车为龙头的产业格局。

庄子在《快乐之旅》中对鲲鹏的描述是:“怒飞，双翼如云悬于天”，“水打三千里，起者九万里。”主营业务一路高歌猛进，多年来赢得了房地产行业“利润大王”的称号。新恒大已经完成多元化布局，新引擎已经准备就绪，是一只展翅高飞的翅膀。