杜坤维：地产泡沫客观存在 地产政策微调要慎重

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房地产政策不仅关系到经济总原则，也关系到购房者、地方政府和开发商的利益。每一个举动都吸引着人们的注意力，引发了热烈的讨论。

作者:杜，金融网站专栏作家

临近春节假期，一种突发疾病席卷全国。为了遏制疾病的传播，禁止人们移动，实行网格管理，禁止人们聚集。这项政策也影响了房地产行业。中国房地产协会主张，房地产开发企业应暂时停止售楼处的销售活动，并在疫情过后恢复。事实上，地方政府也发布了类似通知，要求暂停商品房销售部门开业或暂停房屋交易。或暂停施工和恢复工作等。，这些措施基本上停止了线下销售，房地产行业进入了一个短暂的冻结期，所以销售下降没有悬念。

中国研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易信息》(2020年1月)显示，受春节假期和疫情影响，1月份房地产市场交易量偏冷，监测的主要城市交易面积环比下降41.42%，20个代表性城市均出现不同程度的环比下降。

面对突如其来的疾病，作为重资产行业的房地产开发商也是手忙脚乱。在过去的18年里，监管部门已经开始禁止非法资金进入房地产市场，并限制开发商无序融资。一些房地产开发商显然收紧了资金链。面对销售停滞和施工现场停工，资金难以收回，资金短缺更加明显。许多开发商和房地产协会呼吁出台地方政策来拯救市场。虽然措辞不同，但内容基本相同。房地产仍然是经济的重要支柱。面对疾病的影响，房地产行业受到了很大影响。许多地方都回应了政府政策支持的请求，内容略有不同，但支持房地产业的初衷是一样的。

一是财政支持，如延长纳税期限、贷款支持、放松监管资金、及时调整公积金、放宽商品房预售条件、减税减税、延期缴纳土地出让金或分期付款；二是增加市场需求，如财政补贴、降低住房结算标准、吸引人才购房、补贴人才购房等。地方政府对房地产更感兴趣的原因是一些地方高度依赖土地收入。在疾病的影响下，经济下滑的短期压力存在，财政收入增长率的短期下降是不可避免的。一旦房地产继续冻结，土地市场价格下跌，财政紧张将进一步暴露。

然而，房地产泡沫客观存在，中国居民购房压力居世界前列，这将挤压消费。在房地产价格高企的情况下，居民的杠杆一直在不断上升。过去19年，居民部门的杠杆率仍在上升。截至2019年末，居民部门杠杆率为55.8%，较2018年末的52.1%提高了3.7个百分点，主要原因是住房抵押贷款增加和房价过高抑制了居民消费的增长。这也提高了整个社会的综合成本，导致经济转型成本和科技转型成本的提高。中国经济需要摆脱大量投资的方式，转向科技，摆脱对关键技术和核心组件的外部依赖。房地产价格将继续上涨，转型将是困难的。

房地产经济作为经济的支柱没有错。然而，房地产开发商抓住政府对土地收入的依赖，集体建议地方政府拯救市场。这不是一个好主意。事实上，房地产行业不同于餐饮、娱乐、旅游和交通等行业。如果这些行业失败了，他们无法弥补，但房地产行业可以弥补。毕竟，建筑还在，出售它们意味着撤回资金。这种影响只是短期的。缺乏资金不是寻求拯救市场的借口。等待和等待是计划经济的产物，市场经济需要企业解决自身面临的困难。如果他们找不到政府，恒大将开始网上销售。为了提取资金，它宁愿打25%的折扣来获利。目前，没有人能否认房地产泡沫。为了应对短期的财务压力，降低价格、促进销售是明智之举。这也是房地产去金融化的关键一步。房地产价格不仅会上涨，而且不会下跌。只有形成市场化的价格形成机制，房地产调控才能收到事半功倍的效果。

或许是为了应对地方救市措施，中国人民银行在2019年第四季度《中国货币政策执行情况报告》中再次强调，要坚持“房是为了住，不是为了投机”的定位，按照“按市决策”的基本原则，加快建立房地产金融的长效管理机制，而不是把房地产作为刺激经济的短期手段。

央行的观点是对过去房地产调控政策的回应。房地产不能继续作为刺激经济的短期手段。房地产泡沫继续扩大，这对中国的经济转型弊大于利。房屋需要打破只降不升的历史记录。房地产价格的适度下降将有助于释放居民的消费潜力，促进经济转型，从而使中国的经济发展更加健康。

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