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大城市的经济核心一般集中在中央商务区。中央商务区的主要办公室是大型企业、金融企业、保险企业、咨询企业、媒体企业等的总部。这些企业福利好,员工工资高。

作者:海南的故事

来源:本文是第一个天涯论坛:http://bbs.tianya/post-house-657392-1.shtml

最近娱乐版和财经版都在谈论“四天六千万”,你的圈子真的很乱。

今天,我想写一篇关于公司税务规划的文章,这似乎和我个人没有什么关系。转载一篇关于海南天涯大厦业主的故事,实现房地产投资。读完之后,你可以给想买房的小伙伴一些帮助。

就这样,读课文~

房地产是经济的重要组成部分。理解经济的本质可以帮助我们更好地理解房地产。

经济的本质是综合各种因素,包括人力、资本和资源,以满足人们的需求。在经济发展过程中,中国政府始终围绕三个主题:

了解了以上情况,许多房地产混沌有了一个合理的诠释。

房地产的短期趋势主要由首付比例、利率和房地产政策决定;长期趋势是由人口决定的。一个人口净流出的城市绝对不适合投资房地产。

在选择了一个城市之后,如何选择一个地区和一个社区就成了当务之急。

大城市的经济核心一般集中在中央商务区。中央商务区的主要办公室是大型企业、金融企业、保险企业、咨询企业、媒体企业等的总部。这些企业福利好,员工工资高。

通常情况下,cbd企业的高管喜欢住在企业附近,中高层员工一般购买5条地铁左右的地方,普通员工一般购买15条地铁左右的地方。房地产投资者可以根据自身的资金状况和上述规则来选择买房,这样一般可以保值增值。如果社区附近有一所好学校,那就更好了。一个好的高新区也是一个不错的选择。

你的房子属于主流社会成员的购买范围。cbd员工、政府工作人员和高新区优秀员工都是主流社会成员的代表,大部分社会财富都集中在他们手中。

你的房子所在的区域已经或即将进入二手房阶段。有一个简单而粗鲁的方法来区分一个城市的房地产是否值得购买:看看二手房能否顺利出售。如果它不能顺利出售,或者与新房子相比有巨大的差异,那么这个城市的房地产结构一定有很大的盈余。

白领喜欢郊区的房子,小商人喜欢市区的老房子,郊区的房子必须得到学校的支持。白领很容易使用杠杆,但有一点必须注意:如果郊区是新开发的,兑现的时间成本和资本成本将相对较高。

大城市核心区的房子是最安全的,但不是最赚钱的。最有利可图的是变化最大的非核心城区。例如,地铁建在交通不便的地方,这远远大于在核心区再建一条地铁的影响。

2007年全球金融危机前,出口经济发展迅速,人民生活水平大幅提高,房地产需求旺盛。结果,房屋供应短缺,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为在2007年全球金融危机之前没有太多的投资投机。原因如下:

出口行业赚的钱比房地产多,很多钱优先用于制造业;

就业是好的,所以政府没有必要通过放水来建设基础设施来解决就业问题。

2007年全球金融危机后,出口受阻,凯旋的房地产因买家预期的变化而进入萧条,导致社会上大量失业。在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基础设施,并鼓励购买房地产。毕竟,住房市场仍然供不应求。随着购买汽油的增加,房价开始上涨,这产生了获利效应。由于制造业不如以前有利可图,它们一个接一个地进入房地产,基建释放的水最终流向房地产,导致房地产市场一个接一个地上涨。

房价上涨内幕和买房潜规则

本轮房价上涨的原因:

中国房地产市场的第一个大坑是2011年大中城市限购,导致大城市需求萎缩。相应的开发商也放慢了在大城市买地建房的速度,去四线城市买地建房。因此,从2011年到2014年,大城市的住房供应减少了,而四线城市的供应增加了。各行各业不知道真相的基金被迫投资中小城市买房。许多房子不仅价格上涨,而且价格下跌。最可悲的是,市场上没有价格,也没有承认错误的机会。

房价上涨内幕和买房潜规则

最可悲的是,在2013年、2015年和2016年房价飙升之后,大城市的房价已经上涨了好几倍。现在,房地产市场正在挖第二个洞,那就是在大都市附近的小城市投资买房。在这些小城市购买的大部分房屋将面临无法出租、出售和居住的困境,许多人将会失去他们的钱。

2014年9月和2015年3月,国家发布了一项宽松政策,放松了大城市的贷款和购房限制。大城市积压的自谋职业需求突然爆发。由于供应跟不上,需求供不应求,价格开始上涨,产生了获利效应。更多的投资投机基金开始进入房地产。尤其是2015年6月,股市开始暴跌,大量资金从股市转移到房市,进一步推高了价格。这刺激开发商开始在大城市大规模购买土地和建造房屋。随着时间的推移,大城市的住房供需开始平衡,直到供大于求,然后下一个周期开始。但是在第一、第二和第三行之间仍然会有一些不同。

房价上涨内幕和买房潜规则

二线:随着供应量的增加,房价将适当调整,投资性投机资金将停止进入或退出,导致进一步调整。在这个时候,房子会有投资价值,但前提是这个城市会有持续的人口流入。

三线城市:近年来,拥有无限购买权的三线城市已进入市场环境,价格泡沫已被挤出。沿海三线城市的中心将会有一些投资机会。

如果你了解房价飙升的原因,下一步的投资就会有进有退,不会跌入深渊。

土地国王对供求双方的影响;

买方:向上买,而不是向下买,继续买,价格逐渐上升,随着价格上升,有效需求下降,最终供大于求,价格调整。

总而言之,土地之王将加速登顶。

无论什么产品,只要有好的利润,如果政府不干预,供应迟早会超过需求。如果政府干预少一些,大城市的房价就不会这么高。让我们通过限制贷款购买来解释一下:

房价持续上涨,地方政府开始大量出售土地,开发商热情地购买土地。在它们能够大量开发之前,中央政府开始一次又一次地调控它。如果我们的政府制定政策,我们应该考虑开发商的感受。毕竟,他们是房屋的主要供应商。给他们一个完整的市场,这是发展大量赚钱的唯一选择。供大于求只是时间问题。

房地产潜规则:

房地产市场仍然是市场化程度相对较高的市场。每个环节的情况如下:

政府:政府垄断市场供应。原则上,它将控制市场并缓慢出售。事实上,在现有的政治生态下,没有人会把土地留给下一次出售、出售、发展经济和取得成就。这是唯一的选择;即使你会再次当选,土地市场也会不时波动。当你处于强势市场时,快速卖出并为政治成就筹集资金是最好的策略。没有人会在10年或20年后考虑事情。

房价上涨内幕和买房潜规则

开发商:大多数开发商都是私营企业。当市场好的时候,他们会努力工作,当市场不好的时候,他们会放慢速度。毕竟,他们是自己的钱。

买家:向上买而不是向下买,当市场好的时候,投资投机就来了;当市场不好时,投资投机就停止了,只需要等待和观望。

总而言之:房地产和其他行业没有什么区别。当市场好的时候,各行各业的开发商蜂拥而至,抢走土地建房,直到剩余的卖不出去。例如,第三条线和第四条线并不局限于购买城市,但大城市的房地产有一个不同的特点,即限制购买和贷款,这创造了很多投资机会。

房屋投资经历:

如果你想投资房地产,你必须了解产品本身的一些属性。

1.面积和相应的人口

90平方米以下的第一套(小公寓)是必需的

90-140平方米(中小型单位)首次改善需求

140-200平方米(大中型单位),多次提高需求

200多平方米(大型单位)享受需求

投资房地产包括买卖。现在是卖90-140平方米的房子和买140-200平方米的房子的好时机。因为90-140平方米是现在需求最大的房子,而且有些是供不应求的,140-200平方米的供需基本平衡,所以你可以买到性价比高的房子。随着经济和社会的发展,140-200平方米的需求量将会越来越大。投资必须具有前瞻性。

2.很多,很多,很多

房地产投资中提到的地段与以环为单位的传统地段有所不同。大量的房地产投资是基于对cbd的便利和时间,以教育和商业为辅助标准。

3.地铁建设

许多人认为修建地铁是为了方便居民出行,但事实并非如此。地铁主要用于连接中央商务区、开发区和交通枢纽。如果你理解了上面的内容,你就会知道哪一条地铁会先建。

4.自己买房和投资买房的区别

自己买房和投资买房是两种完全不同的想法。如今,许多人被纠缠在一起,也就是说,他们混在一起。

结论:在一线和二线城市,可以随时买到自营职业,如果我能运用我之前写的技巧,在更好的时机买房,那就太好了。

房价也在三年内上涨了20%。住在自己家里的人可能很快乐,但他们非常高,投资时可能会很悲伤。一栋房子的价格可以分成不同的组成部分,以此来评估价格是否是萧条的,以及未来是否有前景。

地段:到达主流中央商务区的便利和时间。

教育资源:教育资源在一些房屋的价格构成中占很大比例,但它们经常被调整,具有一定的风险。

当上面的成分弄清楚了,房子的未来就清楚了。例如,在城市地区,上述组成部分已经非常成熟,房价已经包含了上述组成部分。房价的涨跌是大势所趋,没有什么特别令人惊讶的。郊区不同于城市边缘区,比如修建地铁、修建学校、建设商业中心和不断上升,这就是为什么城市边缘区的增长速度远远超过了城市中心区。

房子也是一种商品,供求关系总是有效的。尽管各种干预扭曲了供给和需求,但回归正常只是时间问题。

限购贷款抑制了开发商的积极性,减少了一次供应量,而高交易税费也抑制了二次供应量,从而导致房价飙升。然而,树不能长到天上。当房价上涨到一定程度时,有效需求将急剧下降,少量供给将过剩,房价将出现拐点。投资投机资金将被撤出,房价将进入下行通道。你堕落到什么程度?合理的收入价格比和租售比是房价的支撑点。以上海为例来预测:

房价上涨内幕和买房潜规则

房价最高点:人民广场附近平均价格约18万,徐家汇(002561)约13万,新庄约9万

房价支撑点:人民广场附近平均房价约14万,徐家汇约10万,新庄约6万

然后,随着收入和租金的增加,房价会慢慢上涨,但不可能通过投资房地产致富。

以上预测纯粹是个人观点,所以让我们把它们当作故事来看。

房地产和金融:

房地产和金融就像一对孪生姐妹,携手并进。现在,很少有人不贷款就买房子。学好金融知识不仅可以少走弯路,还可以改变人们的思维。

目前,个人可以获得三种类型的贷款:信用贷款、抵押贷款和抵押消费贷款。

上面的例子可以作为一个故事,强调理解金融产品。

如何低价买房:

1.去选定区域的房地产经纪人那里签一个号码。如果这些代理经常打电话给你,这绝对不是购买的好时机。慢慢地,代理打给你的电话越来越少,甚至停止打电话,所以你必须尽快购买。代理不会打电话给你。一般来说,店里的顾客太多了,没有时间的时候没必要和你说话。

2.每周或每两周检查一次交易中心,然后结合第1条,你通常可以在较低的位置购买。

房价上涨的特点:

投资房地产的黄金时代已经过去了,没有多少机会可以简单地买房子,等待它升值。研究一下2000年至今的房价变化,你会发现几个特点:

上涨不是持续的上涨,而是几年的调整,然后在短期内大幅上涨,这是符合人性的。向上买,不要向下买。当你上涨时,每个人都来买,当你调整时,每个人都在等待和观望。

准确选择城市/地区/产品,把握买卖时间,赚大钱。

投资房地产有两个利润点,一个是买卖的差额,另一个是租金。投资应该围绕这些点进行。投资房地产有两个概念,一个是买了就赚钱,另一个是以后赚钱。

现在投资房地产要注意核算成本收入:

成本=首付资本成本+抵押贷款成本+买卖交易税

收入=租金+买卖差价

现在年折旧率是10%多一点,还有一个定量计算公式:

给每个人的建议:

许多人有一个错误的想法,并认为他们已经买了房子。无论涨跌,那里都有真实的东西,他们不会受苦。

投资房地产是一件大事。每个人都应该做更多的作业。同时,

出于成本意识,首付基金和贷款基金都有成本,交易税费也是成本。例如,三年内增加20%肯定不会赚钱。

租售比将是未来非常重要的投资指标。

投资不能被视为理所当然。多学习,冷静思考。

事实上,每个人都没有经历过住房市场的反向周期。如果你在2007年幸运地在深圳的一些地方买了房子,你将不得不在1998年支付利息和偿还抵押贷款。如果你投资房地产,穷人的租金不到2%,远远低于利息。天啊,地啊,这里哪里有房地产?很明显我有炸弹。

后来,由于国家的努力,它很快开始放水,解放了人民。即使国家不放水,最终也会解决问题,因为当时房子还是供不应求,但是恐慌导致需求极度萎缩,一段时间后需求仍然会被释放。

时代变了。今天不同于过去。如果大多数城市有无限的贷款和有限的购买,市场将自由发展,在1-2年内会有盈余。如果你漫不经心地投资,在高点买入,那么许多人会意识到什么样的生活比死亡更糟糕。

投资是残酷的,无论是房地产还是其他任何东西。

总会有赚钱的机会,但这个机会将来会属于更专业的投资者。如果普通人想赚钱,他们要么努力学习,成为专业人士,要么寻求专业人士的帮助。现在住房市场已经进入了这一波市场的后期阶段,这是一个鸡肋。等待下一个周期是一个明智的选择。

标题:房价上涨内幕和买房潜规则

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