张平：首套房贷利率上调 刚需阶层该如何应对？

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面对抵押贷款利率的上升趋势，许多专家呼吁不要意外伤害贫困阶层。事实上，提高按揭利率只是打击投机者、降低居民杠杆率的利器，而这反过来又会影响房价的合理性。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

面对抵押贷款利率的上升趋势，许多专家呼吁不要意外伤害贫困阶层。事实上，提高按揭利率只是打击投机者、降低居民杠杆率的利器，而这反过来又会影响房价的合理性。

根据权威数据，2018年2月第一笔住房贷款的平均利率比2017年2月提高了22.15%。

按照目前全国首套住房贷款平均利率5.46%，贷款100万元，按30年等额本息还款计算，只需归还利息约103.5万元，而去年同期需归还利息约81.76万元，一年利息支出增加21.74万元。

事实上，这一轮国家抵押贷款利率上调始于去年第一季度。从2017年4月初开始，中国第一套房的平均利率开始缓慢上升，5月份开始加息，直到11月份加息幅度略有放缓。未来，一线城市的抵押贷款利率增速将略低于二三线城市。

为什么抵押贷款利率在2017年初走出了上升趋势？

一方面，为了应对房地产调控的要求，银行开始陆续提高银行按揭利率。当时，全国抵押贷款利率处于历史最低水平。如果抵押贷款利率不上调，2016年底开始的房地产调控也将由空.进行调整

另一方面，抵押贷款利率持续下降，银行的融资成本持续上升，因此，如果银行不提高利率，就会亏损。数据显示，2016年全年抵押贷款利率基本保持在4.5%左右。

与此同时，银行的融资成本正在上升，存贷款之间的差距正在缩小。如果原来的低利率政策继续下去，银行将遭受损失。

就在今年两会上，央行副行长、国家外汇管理局局长潘在回答记者有关住房贷款等方面的提问时表示，虽然近期房贷利率有所上调，但仍处于较低水平，央行将采取措施支持居民特别是新市民购房的合理需求。

显然，副总裁潘龚升也暗示，中国的抵押贷款利率仍有小幅上升的空，盲目投机者应该谨慎。与此同时，潘行长也认为，房贷利率不应该一刀切，这可能会意外地伤害到需求，并将在未来对购房者实行差别化的利率政策。

那么，未来中国的抵押贷款会给空增加多少空间？

我们认为，抵押贷款利率不可能再次回落到以前的历史低点。恐怕我们不能低估空未来的增长幅度。

首先，尽管抵押贷款利率一直在不断攀升，但与历史高点相比，目前的抵押贷款利率并不是很低。今年2月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.46%。

2014年上半年，抵押贷款利率超过7%。与此同时，在过去的几年里，每个人都把所有的钱存入银行，而银行的融资成本非常低。现在，他们都购买理财产品和货币基金，而银行获得资金的成本已经大大增加，因此空几乎没有下调抵押贷款利率的空间。

此外，包括美联储在内的世界各国央行都在提高利率，缩小规模以降低杠杆率。就连一向喜欢量化宽松的欧洲和日本央行也停止了货币宽松计划，采取了观望态度。

一旦国内外热钱选择离开中国，那么中国央行只能被迫再次收紧货币政策。

事实上，中国央行还提议降低房地产杠杆，严格控制系统性风险。中国监管机构甚至阻止资金通过表外业务、委托贷款、信托和其他渠道流向房地产行业。

我们预计今年流向房地产的利率只会上升或下降，而流向实体经济的贷款利率将被视为“差异化”。

最后，国内cpi的快速上升表明，今年的通胀压力不应被低估。如果cpi继续上升，央行将不得不考虑加息，因为如果不加息，更多的银行存款将会流失，银行可贷资金将会不足。到那时，将没有钱投入抵押贷款，而不是发行抵押贷款。

目前，石油和其他国际大宗商品价格长期上涨，而新一轮进口通胀正在升温。cpi极有可能超过3%。预计中国央行将在今年下半年加息，届时抵押贷款利率将进一步上调。

面对抵押贷款利率的上升趋势，许多专家呼吁不要意外伤害到急需的阶层。事实上，提高按揭利率只是打击投机者、降低居民杠杆率的利器，而这反过来又会影响房价的合理性。

对于那些只是需要它的无辜的人，我们建议你可以采取以下三个措施来应对抵押贷款利率的上升。

第一，二、三线城市引进人才将促进该市未来购房需求的增长，由于当地优惠政策的支持，银行在办理按揭业务时可能会给予一定的优惠待遇，自住购房者也会获得一定的利率折扣。然而，由于资本成本上升，抵押贷款利率将继续上升。

其次，抵押贷款利率已经上升，所以尽量用公积金贷款来买房。对于二、三线购房者来说，公积金的放开是个好消息。

但对于深圳和北京的数百万贷款来说，即使公积金被释放，也远远不够。

目前，北京、深圳等城市首套住房的平均贷款额为200万至300万元，而北京家庭的公积金贷款最高限额为120万元，深圳家庭为90万元，其他城市甚至更低。

商业贷款与公积金相结合是必要的，但用公积金购房享受一定的优惠利率也是一个不错的选择。

第三，据估计，今年，央行将给予购房者一定的利率优惠，如共享房产。

毕竟，在北京和上海实施的共有房产是为了支持低收入群体。对年轻人来说，在公积金的支持下，以较低的房价购买自己的房子是一个好办法。

第一笔住房贷款的利率连续14个月上升，使得大量以前的购房者叫苦不迭，但按揭贷款利率的持续上升对投机性购房者起到了威慑作用。

鉴于空未来仍会提高按揭利率，有需要的买家亦应尽可能采取一切措施，享受所有优惠利率政策，并将利率成本的负担减至最低。这是避免买房时意外受伤的好方法。

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