马光远：一线城市房价32月来首降的真实意义

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事实上，一线城市二手房价格调整明显，北京二手房的降幅一般在15%至20%之间。这与我在2017年初的判断一致。就一线城市而言，房地产发生了变化，人们对房价的预期发生了逆转。当时，我呼吁高净值个人减少在热门城市的持股的观点得到了市场的证实。

作者:著名经济学家马光远

我最近读了美国统计学家赫夫的《统计将会说谎》，这是一本在美国畅销了50多年的小册子。这本小册子的主要任务是告诉你如何被统计学愚弄。在赫夫看来，“一个精心包装的统计结果甚至比希特勒的弥天大谎还要糟糕。”赫夫在这本书的前言末尾写道:“这本书只能被看作是教人们如何用统计数据作弊的类似书籍中的一本入门书。它看起来像一个说谎者的指南。也许我可以为这本书辩护:它就像一个洗了手的小偷写的回忆录，描述了如何悄悄地撬开门锁，其水平受到研究生的赞赏。既然说谎者已经掌握了这些技巧，诚实的人怎么能不学会用它们来自卫呢？

赫夫说，每个对中国经济和投资感兴趣的人都应该学会如何阅读统计数据，尤其是各种虚假数据。比如，中国的房地产市场有很多数据，你很难判断这些数据是真是假，但是这些数据不是没有任何价值的。例如，国家统计局日前发布的2018年1月70个大中城市的房价数据就是一个典型案例。如何解读这些数据以及这些数据是否具有参考价值，完全取决于你是否有能力发现背后的秘密的数据。

在我过去的文章中，我反复提到了70个大中城市房价数据的真假，以及它的价值和作用。毫无疑问，70个大中城市的房价数据是所有统计数据中最虚假的数据之一。每次数据出来，许多人都被0.01的环比数字所困扰。事实上，如果你纠结于数据的细节，这些数据不仅对你来说毫无意义，而且会因为这些数据带来的困惑而痛苦。“使我们陷入困境的不是我们不知道的，而是我们知道但不正确的。”然而，如果你学会了分析各种技巧，比如哈夫和理解一些数据的处理，虚假统计的价值和乐趣有时甚至比真实数据更大。

回到国家统计局2018年1月发布的70个大中城市的房价统计数据。该数据发布后，国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟从三个方面进行了解读:

首先，在70个大中城市的15个热点城市中，7个城市的新房价格环比下降0.1-0.4个百分点；深圳、杭州和福州是平的。从同比来看，11个城市的新房价格下降了0.1至3.4个百分点；

其次，在70个大中城市中，4个一线城市的新房价格同比下降。1月，初步估计一线城市新建商品房销售价格同比由上涨转为下跌，二手房增幅连续16个月下降；二线城市的新房和二手房价格同比增幅有所下降，三线城市的同比增幅也有所下降；

第三，在70个大中城市中，四个一线城市的新房和二手房数量比上个月有所下降；二线城市和三线城市的新房和二手房增长率环比下降。总结一下刘建伟的解释，我们可以总结出一句话:一线城市新建商品房销售价格下降了，而二三线城市的价格涨幅却下降了。

当然，这是一个官方的解释，很多人对0.1%的下跌一笑置之，也有一些人不相信房价真的下跌了(不管是不是真的下跌了，其实你应该去周边的房地产和二手房看几次以上。).那么，70个大中城市数据的真正价值和意义是什么呢？

我之前说过，不要纠缠于70个大中城市房价数据的具体数据。这些统计数据的最大价值在于，它可以告诉你未来房价趋势的基本趋势。例如，根据目前的统计数据，一线城市的房价同比和环比都有所下降。深圳在70个大中城市中排名第一，同比下降3.4%，而北京同比下降1%以上，这一下降趋势已经持续了几个月。

这是32个月来一线城市的新房数量首次出现同比下降。正如我以前告诉过你的，在一线城市对新房实行严格价格限制的情况下，计算房价的下跌是没有意义的。然而，如果二手房合并，其意义是显而易见的。一线城市的二手房价格连续16个月上涨和下跌。

请记住，一旦二手房的增长率持续下降超过12个月，真正的情况是二手房的价格实际上已经下降，这是我的经验观察数据。也就是说，虽然目前的统计数据显示二手房仍在上升，但增长率只是在下降，事实上，一线城市二手房的价格调整是明显的，目前北京二手房的下降幅度一般在15%到20%之间。这与我在2017年初的判断一致。就一线城市而言，房地产发生了变化，人们对房价的预期发生了逆转。当时，我呼吁高净值个人减少在热门城市的持股的观点得到了市场的证实。

除了一线、二线和三线城市作为一个整体，无论是新房还是二手房，统计数据都显示出增长下降。由于二、三线城市房价走势复杂，高与低的差距相对较大。我一直不愿意用“一、二、三线”来划分城市。在二线城市，一些房价与一线城市相似，如合肥、厦门等城市。我认为它走得太远了，将像一线城市一样进行调整；在一些城市，虽然很受欢迎，但房价的绝对值并不高，如武汉、长沙、Xi甚至杭州。这些城市的房价更有可能在黑暗中上涨。至于三线城市，这种差异更加明显。

中国东北的一些城市，包括大连，与我去年的预测一致，它们的价格明显被低估了。目前，大连在70个城市中排名第一，环比增幅为1.6%，贵阳和昆明等可比价格城市的环比增幅也超过1%。这些城市的房价调整幅度不会太大，而且一些城市的房价还有上涨的空空间

这是对数据的分析。最后，我将谈谈我的观点，尽管我的许多观点在过去已经得到强调:

首先，2018年是本轮房地产最艰难的一年。我的判断没有改变。除了约20个房价明显偏低的城市外，其他城市的调整趋势仍将保持不变；

第二，今年房地产的风险集中在两个极端的一线城市和四个五线城市。一线城市和几个一线城市是价格泡沫，而第四和第五条线是数量泡沫。我强烈呼吁，无论四、五号线的房价如何上涨，都要谨慎追风。四号线和五号线的房子太多了，涨价本身就是个笑话；

第三，房地产调控政策将持续到今年第三季度。第三节过后，放松的可能性很大。今年，将存在“过度”的风险。一旦房地产投资大幅下降，政策将被迫再次放松。在第三季度之后，你可以观察到新的房地产上涨周期是否会到来；

第四，不要问我是否想在2018年买房。每个城市，每个人，每个地区，新老建筑都不一样。这个问题无法回答。即使今年一线城市的房价是看跌的，如果一些城市的新房限价很高，与二手房相比有明显的价格优势，他们还是会毫不犹豫地出手，但二手房要等到第三季度政策变化后才能判断；

第五，中国90%以上城市的房价普遍不高，不存在大泡沫。不要痴心妄想房价的水平。我非常讨厌高房价，也讨厌高房价引发的极端情绪。

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