杨红旭：房贷利率罕见扭曲 刚需还有上车机会吗？

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每个人都必须清楚:在全球经济和金融一体化的背景下，美联储作为全球最大的央行，将对中国的货币政策、利率、抵押贷款和房价产生深远影响。

强劲的经济无法解释美国股市的大幅下跌。真正的原因是市场担心通胀上升和政府债券收益率上升。

这种奇怪的抵押贷款利率扭曲现象在历史上罕见，估计会持续一两年，直到官方介入加息渠道才有可能得到缓解。

对于那些有贴现利率的业主，请记住:不要提前还贷！

最近，美国股市暴跌，导致包括中国股市在内的全球股市出现一波下跌，此前中国股市也出现了一波下跌。

白宫宣布，美国经济的基本面是强劲的。但强劲的经济无法解释股市崩盘。真正的原因是市场担心通胀上升和政府债券收益率上升。

自2017年12月以来，美国10年期国债利率迅速上升，已超过2.8%。当然，背景是，2015年12月，美联储按下了加息启动按钮，2017年加息三次，预计2018年加息三四次。

事实上，这篇文章想谈谈中国的利率和房地产市场。但我们必须清楚:在全球经济和金融一体化的背景下，美联储作为全球最大的央行，将对中国的货币政策、利率、抵押贷款和房价产生深远影响。

一个重要的信号是，进入2018年后，一些城市商业银行将继续提高个人抵押贷款利率。例如，自2月1日以来，广州四大银行的第一套住房的抵押贷款利率上升了10%，而第二套住房的抵押贷款利率上升了15%至20%。在南京、苏州、武汉、天津等城市，第一套住房贷款利率普遍上调了15%，甚至商业银行也将第二套住房贷款利率上调了30%。

这一现象让许多想买房的人感到困惑(603883，诊所股票):国家不是一直在保护他们需要的东西吗？在住房和城乡建设部2017年12月的年度会议上，明确指出"满足第一套需求，支持和改善需求"！这些商业银行怎么能不听话，竟敢违背国家政策？

人们不禁回想起那一年。从2008年底到2010年第一季度，在全国许多城市，购房贷款的利率是30%！这就是真爱的“自我要求”！

首先，当前的宏观政策和金融环境完全不同

金融环境。2008年9月，国际金融危机爆发后，各国央行纷纷降息降准。中国也在2008年第四季度五次快速降息，并在2009年增加了近10万亿贷款。整个社会充斥着资金，银行恳求购房者和开发商给他们贷款！个人按揭利率是30%，没问题！总之，银行的贷款金额太多了，用不完，哈哈。回想一下，那是买家的钻石时代。

2009年，五年期基准贷款利率为6%，30%的贴现率为4.2%。当时，整个社会资金太多，实际利率很低。例如，中国各银行的月平均加权贷款利率仅为1%左右，与30%的利率相比，相差约3.2%。然而，自2017年以来，五年多来的基准贷款利率为4.9%，全国银行间月平均加权贷款利率接近3%，两者之差仅为1.9%。即使按揭利率不打折扣，银行的利润也会大大减少/。此外，目前的货币政策是紧缩的，如果利率不上升，商业银行就没有动力发放抵押贷款。

房地产政策环境。2008年10月，国家出台了拯救房地产市场的超宽松政策，放松了信贷和税收，包括房地产转售中的土地增值税。当时，住宅建筑的征收被暂停，但尚未收回。在2010年4月《全国十条》颁布之前，购房受到了前所未有的鼓励。自2017年以来，热点城市实施了前所未有的严格调控政策。尽管仍有约34个五线城市需要去库存化，但它们仍保持相对宽松的政策，但商业银行发放抵押贷款的重点地区是一二线城市。

宏观政策环境。从2008年第四季度到2009年，为了应对国际金融危机的冲击，中国的整个宏观政策都是一种刺激，而且是前所未有的刺激。唯一的目标是确保经济增长。2015年12月中央经济工作会议提出“三对一、一减一补”；2017年12月的中央经济工作会议进一步提出了三个攻坚战:未来三年，我们要围绕三个攻坚战:防范和化解重大风险、准确脱贫和防治污染。

其中，最重要的是防范风险。2018年1月，刘禾在达沃斯论坛上表示，“未来三年左右，我们将努力有效控制宏观杠杆率，有效防范系统性风险。”这意味着，在2016-2017年期间，“三个交易”中的去产能和去库存效果显著，但去杠杆化的效果并不令人满意，因此它上升到了三场硬仗的榜首！

第二，风险防范和去杠杆化与房地产市场和个人抵押贷款之间的关系是什么？

1月25日至26日，银监会召开2018年全国银行监管工作会议，围绕防范和化解金融风险，有效控制宏观杠杆率，部署10项工作。

态度明确，言辞坚定。十个工作中有两个与房地产相关。第二，控制居民杠杆率，打击消费贷款和透支信贷，直接针对各种非法融资购买，特别是投机性购买的投资，显然是在执行“禁止住房投机”的最高指示。第九条抑制房地产泡沫表明管理层担心泡沫扩大，因此有必要严格查处各种非法融资行为，包括上述个人需求方融资和开发商供给方融资。

显然，房地产是防范风险和去杠杆化的重要阵地。如果说2015-2017年上半年房地产的主战场是“去库存化”，那么2017年下半年，特别是10月份的联大和12月份的中央经济工作会议，房地产的主战场将转移到“去杠杆化”。

所谓“去杠杆化”，就是控制或压缩个人购房的杠杆率和开发商的负债率。对于房地产市场的需求方和供给方的融资，都呈现出收紧的趋势。

第三，抵押贷款利率很少被扭曲，银行也无能为力

回顾过去，我们可以发现银行同业拆借利率的变化与官方利率的调整方向基本一致。从内部联系来看，主要是官方利率调整后，它导致了整个社会的金融体系，包括银行间拆借利率和国债利率。

例如，最后一轮加息。2010年10月，中国首次开始加息，2011年又数次加息。在此期间，银行间贷款利率也同步上升。在那个阶段，和现在一样，政府正在调控房地产市场，房地产市场也进入了冷却通道。

但是，目前，首套住房贷款的利率并没有出现类似目前一般浮动的现象，甚至高达15%。主要原因是，即使2011年不加息，商业银行发放的抵押贷款也将有一个合理的利润率。例如，2011年下半年，五年期贷款基准利率为7%，而银行贷款利率为4%，相差3%，明显高于目前的1.9%。

因此，我们不应该把矛盾的焦点指向商业银行，也不应该生气。在商业谈判中，商业银行和国有银行都是上市公司，它们应该首先对股东的利益负责。降低抵押贷款利率。我真的不想做这种亏本生意。

该怪谁？老实说，根据过去的规则，是时候在2017年加息了。因为代表实际社会利率的银行间同业拆借利率和国债利率自2016年第四季度以来一直在持续上升。

然而，宏观经济和金融形势决定了政府没有提高利率，而是采用了其他货币工具来调节货币供应和流动性。

美国经济继续强劲增长，但中国的经济增长近年来持续下滑。此外，cpi仍然很低，例如，2018年1月仅为1.5%。从通货膨胀的角度来看，暂时没有提高利率的紧迫性。

官方利率长期没有上调，但社会实际利率却在不断上升，所以个人抵押贷款利率只能继续上升。

在这种背景下，对于那些刚刚需要买房的人来说，确实存在一些意外伤害。由于贷款合同约定的利率波动幅度，在贷款偿还期内，利率将保持多年不变(如20年、30年)。目前，贷款利率已经上升了10%。尽管官方利率在几年后有所提高，但仍是基准利率的1.1倍。对于这类购房者来说，当他们将来手头有更多的资金时，他们也可以考虑提前还贷。

相对而言，在过去签订的贷款合同中同意贴现利率的购房者享受到了历史上罕见的“政策红利”。银行自身的融资成本明显增加，但上述老客户仍以官方基准利率的折扣率支付抵押贷款。特别是对2008年第四季度至2010年第一季度的大量买家来说，30%的利率是一个令商业银行吐血的利率。然而，我们必须遵守合同，我们必须含泪继续执行合同。

这种奇怪的抵押贷款利率扭曲现象在历史上罕见，估计会持续一两年，直到官方介入加息渠道才有可能得到缓解。

对于那些有贴现利率的业主，请记住:不要提前还贷！如果你以大约4%的利率贷款，即使你购买了5%的无风险银行理财产品，这也是一笔好交易！