Peter Verwer：REITs房地产市场投资总值高达356万亿

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金融界网站消息4月14-15日，中国资产证券化百人论坛委员会等单位在北京联合召开2018年中国资产证券化行业年会，会议围绕“新形势下的资产证券化”这一使命展开。

亚太房地产协会首席执行官彼得·维尔发表了主旨演讲。以下是他讲话的全文:

彼得·维尔:我很高兴今天能在这里谈论这个非常重要的话题。亚太房地产协会是一家非营利企业。我们的成员包括亚太地区的主要投资者和金融机构。我今天在这里谈论房地产投资信托基金和房地产的资产类别。

首先，全球房地产投资信托市场有多大？第二，亚洲房地产投资信托基金有什么样的创新？今天我要讲的主题是亚洲reits的革命性发展，不仅是证券化，而且是生态圈的建设，即我们的abs和bbp。我们还可以发现，房地产投资信托不仅可以创造一些财富，而且还是一种工具。如果设计得好，它还能促进我们的经济发展，给我们带来社会资本。第三，房地产投资信托基金作为平台的发展及其趋势。另外，我会向你介绍一些其他的内容。例如，一些房地产投资信托基金的资本市场技术和创新正在出现。这些技术目前已经得到应用，并且与技术的发展保持同步。最后，我将介绍中国房地产投资信托基金的现状以及中国房地产投资信托基金的发展机遇。

关于全球房地产投资信托市场，我们需要知道它有多大。我们的回答是，从全球来看，我们的房地产投资信托基金房地产的总市场投资价值是356万亿人民币，这是目前的规模，这给我们带来了收入。其中五分之一由一些机构投资者持有，一半上市。此外，我们还有一些公共资金，占1.7万亿美元。看这张照片。这是对世界和美国的细分，其中美国约占65%。这并不是说美国比其他国家更强大，因为美国认为reits是一种技术，或者作为一种技术的应用软件，它在不断发展，并对社会产生不断的影响。在过去的几十年里，房地产投资信托基金一直在不断发展，我们面临的问题是，我们的房地产投资信托基金是否创造了一个真正的平台，或者我们的应用程序的形式是最适用的。正如我刚才所说，房地产投资信托基金的规模非常快，发展也非常快，因为它们可以为社会和经济带来服务。

亚太地区是仅次于北美的第二大发展中市场，中国是仅次于美国的世界第二大reits国家，现在中国的比重越来越大。每个人都会问一个问题，中国未来会继续发展吗？资产证券化在中国有哪些机会？

现在让我谈谈reits的革命或创新。世界上有36个国家和地区，它们都面临着和中国一样的问题:我们的监管是什么？我们的税收应该是多少？我们的规则应该是什么？他们的成长有极限吗？他们的确切定义是什么？房地产投资信托基金能做什么？我们需要解决这些问题。事实上，这36个国家和地区有不同的reits和不同的定义。

美国是最大的reits国家，但是在亚洲，在过去的三年里，亚洲reits发生了一场革命，这场革命是一个非常好的发展。上个月，马来西亚颁布了一项法规以实现现代化，他们认为必须采用最新技术来促进房地产投资信托基金的发展。三周前，他们颁布了这项规定。它们是属于伊斯兰国家的不动产投资信托。新加坡在最近的预算中做了一些实验，这就是所谓的房地产投资信托基金。这是因为它们的税收与房地产投资信托基金不太一致，这个问题需要改革，否则它们的交易所交易基金将不会成为完全版。当然，这里还有其他国家，所以我就不一一介绍了。我主要讲的是日本，日本已经宣布其reits市场将翻倍，还有澳大利亚，日本将在未来五年超过澳大利亚，其规模将达到30万亿日元。日本想把房地产投资信托基金作为他们的资产策略，而不是用房地产投资信托基金来促进经济发展，它还想用房地产投资信托基金来解决社会问题和提供社会服务。日本已经改变了房地产投资信托基金的规则，未来房地产投资信托基金应该参与相关的社会服务。

最令人兴奋的是印度，当然，中国也是一样，因为印度有一个观点，即房地产投资信托基金的存在不仅是为了创造财富，为家庭和个人创造财富，也是为了与财富保持一致。此外，印度也认为reits可以促进城市的发展，这种机制也可以促进经济活动的发展，并且reits还可以在印度提供社会服务。因此，目前在印度，不像其他任何国家，他们有两个规则，一个是他们的基础设施信托投资，另一个是房地产投资信托基金，这将很快推出。他们实际上搭建了一个平台或一座桥梁来连接社会中的所有资产。他们的资产共有34种类型的基础设施，例如，提供经济适用房，但也要考虑税收。因为在印度，他们知道他们有一个明确的目标，他们想大幅增长，他们想通过房地产投资信托基金建造大量的房子。这所房子不是出售的，而是供居住的。这是亚太地区的一个重大变化。我们认为这是亚洲reits投资基金的一个变化。

众所周知，reits最初的目标非常狭窄，无非是一些投资和一些经济基础产业，但现在它们已经进入了社会和服务业，也就是说，它们相互关联，变得更加重要和有效。今天，我们可以看到房地产投资信托基金的发展带来了什么。它更具综合性，能够反映社会的所有经济。房地产投资信托基金的日交易量大幅增加。现在我们需要它的流动性，这个想法已经改变了。此外，我们有效地将房地产投资信托融入资本市场。如果我们这样做，它们可以提供服务，并作为一种工具促进社会和经济增长。房地产投资信托基金过去是狭窄的，但现在他们可以有效地反映我们的房地产投资信托市场的情况。许多人认为未来的房地产投资信托就像资产或证券？根据你希望reits为你做什么，它可以决定未来的发展方向。

最后，它非常稳定和确定，这可以给我们带来收入。

对于许多国家来说，他们希望房地产投资信托基金能够帮助这些国家确保保险公司和保险基金能够带来未来的收入和稳定的回报。现在我们可以发现，房地产投资信托基金的波动性相对较小，现在是tfc的后期阶段。在亚洲，房地产投资信托基金的波动性远低于全球。

房地产投资信托基金发展得非常快，或者说是革命性的快，现在它们已经成为一个社会，一个市场应用，也就是一个软件应用。因此，我们称之为许多分类，你可以列出一个分类词汇。我只是介绍它的阿特拉斯家族，它非常庞大，涉及社会的方方面面。一方面，有传统和经典的房地产投资信托，即上述商业类型，这仍然是非常重要的。社会角色仍然至关重要。此外，从摇篮到坟墓，从一个人的日常生活，都有相互作用，所有这些都相互交叉，如基于信息的房地产投资信托基金，债券型房地产投资信托基金，etf型房地产投资信托基金，伊斯兰社会房地产投资信托基金，H型房地产投资信托基金，基础设施，农村地区，农村地区主要为林业，和社会房地产投资信托基金，如养老和儿童保育。

正如我们之前所说的，全球主权基金和养老基金在人类历史上第一次与之互动。目前，投资比例在2017年首次超过10%，未来将有一个混合资本市场将其投入产品。

现在混合资产完全可行，住房证券化的发展越来越深入。让我给你介绍一两个。在英国、澳大利亚和印度，每个人都认为房屋是待售的，但出租房屋的重要性应该是一样的。因为我们已经和印度的监管者谈过了，他们认为卖房子和租房的重要性是一样的，因为他们想提供越来越多的房子，建越来越多的地方，让普通人(603883，医疗单位)有越来越多的选择。因此，基于美国多家庭的选择目标，我们需要做出一些改变，我们需要利用传统的资本市场来建造现有的房屋。此外，还有许多其他国家。他们谈到利用房地产投资信托基金来促进社会优先事项的发展。这张图表列出了所有的老房地产投资信托行业。例如，在美国，美国市场发展最深、最快，右边的购物中心仍然属于reits的一个重要领域。在过去的十年里，有过一些不同。我在这里用蓝色和橙色来表达新老发展。住宅建筑发展最快，右边的第三个是基础设施，发展也很快。在美国，基础设施的资本价值已经上升。十年前，它是0，现在它非常快。数据中心过去是0，现在也非常快。在农村，十年前是0，现在也很快。因此，我们的新兴产业正在快速发展。

最后，亚洲的房地产投资信托基金，如医疗保健、住房等。，不仅是美国模式，而且实际上已经用美国模式服务于亚太地区。

房地产投资信托对中国意味着什么？我们都非常熟悉这样一个事实，即中国准reits的进展非常明显。ppp和abs框架提供了一个非常刚性和健全的机制，可以促进经济增长。我们通过准reits的相关实验来理解中国应该是什么样的reits以及如何运用中国特色，即首先要在国外立法，然后在立法后付诸实践。在中国，我们必须在实施之前进行试验。我们必须了解中国房地产投资信托市场的表现和表现。我们必须做相关的工作。我们每个月都会追踪。我们所做的是跟踪中国每平方米的资产。我们在香港和新加坡有7个与基金管理相关的职位，因为它们是根据两种不同的税收制度进行追踪的。一个是香港，另一个是新加坡。我们主要了解亚太地区的房地产投资信托基金。

从第二栏的总回报率来看，新加坡是最好的，回报率为21.99%。新加坡房地产投资信托基金的发展非常健康。我们先把中国大陆的资产排除在外，因为新港两地共有7只基金，有45亿。当我们把它拿走后，我们可以发现回报率是19%，这涵盖了许多行业。我们很难用新加坡和香港的基金来预测中国房地产投资信托基金的发展。然而，这也可以表明中国的表现是好的，因为回报率是19%。我们还与中国监管机构进行了交谈，他们问我们股息是多少，似乎低于新加坡。中国资产与新加坡和香港基金的分配情况如何，新加坡和香港基金相对平均，主要是基于其高质量的资产，其表现还可以，反映了整体管理水平。

从长期来看，这是亚太地区房地产投资信托基金的表现。从2002年到今年，我们比较了新加坡、香港和日本的房地产投资信托基金。我们可以看到红线是房地产投资信托基金。假设我们再投资，就回报而言，房地产投资信托基金仍然超过其他投资。它们比债券和股票投资要好。红色的是最好的。他们也提供服务，给我们带来收入。蓝色是资本的回报，因为有复合回报，高和低，和他的整体。它的波动性是世界上最低的。

女士们先生们，我的报告到此结束。非常感谢你邀请我来这里。我刚才报告的主题是，与十年前相比，房地产投资信托与我们目前的发展完全无关。那时，它不是黑色就是白色。现在你拿苹果5来说，它肯定与苹果X无关，但它们可以尽可能地联系起来，这样reits就可以与所有的经济增长和社会资本联系起来。我们真的能做到。你应该注意它的治理和透明度。此外，政府应将其视为一种资产工具。我希望将来能和你合作，把它变成现实，带来财富。