项峥：楼市区域分化和背离反映预期正在改变

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随着“房无投机”定位的实施，决定中国房地产市场运行的政策和货币变量发生了很大变化。在政策方面，房地产市场的投机行为得到了严厉打击，房地产融资在货币资金方面得到了严格控制。在这两个因素的共同作用下，自2016年以来，住房市场的受欢迎程度大幅下降。然而，考虑到市场对政策和货币变量反应的及时性、住房开发周期和调整的滞后性以及三级四级城市住房的“去库存化”，当前中国房地产市场经历了区域分化和市场偏离。

首先，热点城市的房价已经下降，而非热点城市的房价继续上涨。根据国家统计局发布的数据，2017年12月，一线城市新建商品房价格持平，二手房价格环比下降0.1%。然而，二线和三线城市新建商品房价格较上月分别上涨0.6%和0.5%。略微增长0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.3%。二是商品房销售面积增长持续放缓，而土地购买面积波动上升。2017年1-12月，全国商品房销售面积同比增长7.7%，同比增速明显放缓；同期，房地产开发企业征地面积同比增长15.8%，远高于2016年。三是房地产开发投资增速持续下降，房地产行业景气指数持续上升。据国家统计局统计，2017年1-12月，全国房地产开发投资同比增长7.0%，增速较年内高点回落2.3个百分点。2017年12月，房地产开发景气指数为101.72点，为全年最高。四是房地产融资增速下降，土地交易价格快速上涨。2017年末，全国人民币房地产贷款同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增长5.6万亿元，同比下降1087亿元。同期，全国土地交易价格为13643亿元，增长49.4%，同比增长2.4个百分点。

房地产市场的区域差异和市场偏差反映了市场预期的变化。目前，中国房地产市场正处于重建房地产市场秩序和重新锚定预期的关键时期，将出现分化和偏离。

首先，房地产行业作为地方经济增长稳定器的预期正在改变。过去，房地产业在刺激地方经济增长中的作用被过度依赖，这在一定程度上强化了对房地产市场发展路径的依赖，从而增强了对房价上涨的预期，积累了市场风险。去年以来，"无房炒房"的明确定位奠定了房地产市场调控的基本方向。在深化供给侧结构改革、加快建设创新型国家的要求下，特别是近几年住房供求关系明显改善的情况下，地方创新驱动发展与房地产业发展存在一定的矛盾，房地产市场运行逻辑发生了根本性变化。可以看出，人们对房地产在稳定地方经济增长中的作用的预期已经发生了变化。

其次，房地产市场加上杠杆投资的预期正在改变。随着家庭杠杆率的快速上升，家庭债务风险的压力显著增加。特别是，自2016年以来，热点城市居民用杠杆购买房屋的风险正在显现。抵押贷款利率上升和房价松动导致家庭债务负担和财务状况明显恶化。2017年，虽然出现了利用个人消费贷款和个人商业贷款违规投机楼市的现象，但随着热点城市房价的下跌，市场投机力度将会不足。这表明房地产市场加上杠杆投资的预期正在改变。

第三，热点城市对刚性房价泡沫的预期正在改变。根据国家统计局发布的数据，2018年1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上升转为下降，二手房销售价格连续16个月下降，比上个月下降0.5个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别比上个月下降0.2和0.4个百分点。这表明，在过去，当房地产市场急剧升温时，市场坚信，在热点城市出现“刚性泡沫”的预期正在改变。

第四，人们对住房是一种良好投资品种的预期正在改变。住宅投资的价值在于缺乏供给弹性，因此有足够的价格上涨动机，这适合于大资本投机。然而，随着热点城市多代理供给和多渠道保障的增加，以及探索建立租购并举的住房制度，热点城市住房供给的稀缺性将发生很大变化，这将进一步影响空房市的房价上涨。目前，热点城市的房价已经远远高于社会的承受能力，一套一千万元的公寓也远远超出普通家庭的承受能力。考虑到政策越来越严格，融资政策越来越紧，住房资金占用量大，实际现金流量收入低，不适合作为可靠的投资品种。三线和四线城市缺乏房价上涨的基础。随着热点城市房价的松动和回落，三、四线城市房地产市场调整压力将日益加大，值得高度警惕。

目前，中国房地产市场的预期变化符合“无房无投机”的政策取向，这将促进房地产市场的稳定、合理运行。然而，我们也应该看到，中国房地产市场投资投机的惯性依然根深蒂固，特别是当前房地产市场的区域分化和分化，深刻反映了市场秩序重建的步履蹒跚和市场预期重新锚定的复杂性。仍然要坚持“露头就打”的原则，保持房地产调控政策的稳定性和连续性，促进房地产市场长期稳定运行。