盘和林：楼市罕见融资收紧，释放出怎样的信号？

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作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

2018年，住房融资紧缩政策主要针对内债发行渠道，到2019年，监管机构已将房地产金融风险防控领域扩大到信托和海外融资。

今年5月，银监会发布通知称，银行和信托机构必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银监会主席郭树清在陆家嘴(600663，诊断)论坛上表示，要防止房地产企业过度挤占银行信贷资源；今年7月，监管机构连续两次发布房地产信托和美元债券政策。到目前为止，开发贷款、房地产信托、境内外债务、私募等融资渠道已经统一收紧，这在历史上是非常罕见的。

从开发贷款、房地产信托到美元外债，房地产行业的融资渠道没有被国家完全收紧。虽然总体融资环境没有往年那么宽松，但考虑到年初释放的1.5万亿国内资金，市场有很强的上涨预期，从近两个月土地市场的火热程度不难看出。

因此，收紧房地产市场融资渠道的目的是稳定房地产市场的预期，稳定本地房地产市场。另一方面，国家通过金融市场对房地产市场供给方的调控实际上是对房地产企业融资的限制，实现了各种融资渠道的软着陆，也在于防范金融风险。

房地产信托和离岸金融市场作为银行渠道的重要补充，是房地产企业融资的重要加油站。一方面，国家之所以“跟风”房地产信托和外债市场，是因为这两种融资渠道各有缺陷，不够成熟。另一方面，在当前的市场条件下，两种融资渠道都存在巨大的赎回风险，容易“牵着全身”，引发国内金融风险，影响国内金融市场的稳定。

虽然房地产信托在金融市场发达的国家已经发展得相当成熟，但中国房地产信托行业的发展仍处于一个小白阶段。虽然国家支持其发展，但在实践中始终保持谨慎的态度。早在2011年，绿城就因为“信任”而被调查。今年5月，当地监管机构向一些信托金融机构发出了罚款通知。在市场信心不足的时代，按时付款的不确定性更大。与此同时，支付风险对市场信用建设的负面影响很容易成为压垮骆驼并引发金融风险的最后一根稻草。

至于美元债务，作为许多国内企业弥补西墙的选择，需求的扩大使其供应商内部质量参差不齐，进入门槛低，美元债务结构不断向“短期高利润”方向发展，其信用评级本身缺乏说服力，正失去借鉴意义。从金融安全的角度来看，国家严格控制以美元为主的外债是可以理解的。

因此，总体而言，融资环境不像前几年那样宽松，这是事实。然而，对信托和外债等具有巨大潜在金融风险的融资渠道进行严格监管，并不会向市场释放负面信号。相反，国家对融资渠道的严格控制实际上更有利于房地产信托和外债等金融工具的“软着陆”。

另一方面，国家对融资渠道设定的门槛限制也更有利于行业内的整合。“适者生存”不仅是自然生存法则，也是社会生存法则。几天前，监管机构统一了信托发行标准。根据最新的标准，大约60%的项目将不能通过考试。也就是说，通过为金融市场设定一个门槛，有利于行业的好与坏，并进一步加速房地产行业内部结构的改善。

但是，需要注意的是，即使是那些能够裸泳的企业，也需要其他融资渠道的补充。目前，在市场预期不乐观的情况下，住宅企业不仅在融资方面面临巨大压力，在资金流通和运营方面也面临巨大压力，这必然会影响企业的长期信心，不利于房地产市场的回暖。

因此，认为房地产融资渠道的收紧不是一个负面信号，有利于“过滤”行业，使其更加清洁，也有利于房地产市场的结构性改革，促进市场的回归。然而，与此同时，国家仍需要给予其他补充融资渠道，如附带附加条件的降息(附件、价格限制)、有针对性的优惠(如租房和保障房)等。，以巩固市场信心。

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