朱莉莉 ：40家房企融资骤降52.07%！新一轮收紧信号开始？

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历史会再次上演吗？通策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的根源在于近期房企和土地市场的“异常”。“三月和四月，土地市场太热了。如果没有监管，市场就会有风险。预计住房企业的融资将在后期略有收紧。”

历史总是惊人地相似。2019年5月，40家典型房地产上市企业完成融资367.99亿元，同比下降52.07%。(去年同期月报:5月40日，房企融资总额下降到最后) 从时间上看，我们标注了2018年4月和5月以及2019年4月和5月，发现。

与融资规模相比，金额和跳水幅度几乎相同，今年跌幅更大。“黑色五月”是2018年的标志性月份。自5月份大规模跳水以来，融资一直在收紧，直到2018年第四季度才开始放松。今年，同一时间节点收紧，这是一个巧合还是一个信号，新一轮住房融资冬天即将来临？！

与融资渠道相比，从4月和5月的房企融资数据来看，整体融资额有所下降，主要是由于企业债券发行量大幅下降，同比下降79.74%。2018年5月，同样的公司债券环比大幅缩水87.59%。这是不是又一个信号，表明从企业债券开始是收紧融资的第一步？从2018年第四季度开始融资的放松主要是由于公司债券的放松，住房企业纷纷发行债券。

历史会再次上演吗？让我们拭目以待。

5月份融资情况总结

2019年5月，通策研究院监控的40家典型上市房地产企业完成融资367.99亿元。继上月小幅下滑后，本月40家房地产企业的融资总额继续大幅下降，达到2019年以来的历史新低。

图:2019年5月典型上市房地产企业融资方式比例(单位:亿元，%)

通策研究所研究员朱丽丽认为，随着监管部门5月份出台监管政策，政策收紧趋势明显，这反过来又影响了住房企业境内外融资的难度。

具体而言，本月债务融资金额为326.67亿元，其中信托贷款(100亿元，占27.17%)，企业债券发行(95.85亿元，占26.05%)，国内银行贷款(77.69亿元，占21.11%)，其他债务融资(53.13亿元，占11%)股权融资也有所下降。本月股权融资41.32亿元，比上个月下降36.96%。

同一政策的解释

融资渠道:①公司债券总额缩水；②其他债权融资大幅下降

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公司债券和其他债权融资一直是住房企业最重要的两种融资渠道。本月，这两种“救命药片”同时失效。

图:2019年4月和5月典型上市房地产企业融资情况对比

第一，信托贷款。本月，全国共有4家房企开展信托贷款融资，融资总额100亿元，比上个月的75.33亿元增长32.76%。其中最大的一笔是招商局蛇口(001979)向华润深国投信托有限公司申请的70亿元可再生信托贷款。

第二，公司债券。本月仅有6只公司债券，融资总额为95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。六种公司债券中有两种以美元发行，总额为4.5亿美元，相当于人民币31.05亿元。

第三，国内银行贷款。融资金额为77.69亿元，较上月的32.21亿元增长141.21%。

第四，其他债务融资。融资总额53.13亿元，比上个月的107.43亿元下降50.54%。

第五，股权融资。融资金额41.32亿元，占融资总额的11.23%，比上个月下降36.96%。

本月未发行中期票据、海外银团贷款或委托贷款。

海外融资:在40家房地产企业中，只有2家融资渠道来自海外。

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本月外币融资总额为32.64亿元，占比8.87%，比上个月的524.91亿元下降93.82%。其中，美元融资总额31.05亿元(仅2只美元债券，总额4.5亿美元)，比上个月减少459.23亿元，下降93.23%，占融资总额的8.44%；港元融资总额为1.597亿元(1.82亿港元)，占比0.43%；本月没有其他外币融资。总之，外币融资总量较上月大幅下降，主要融资方式为人民币。

图:2019年5月典型上市房地产企业融资币种比例(单位:亿元，%)

融资成本:本月房企融资成本相对较低，基本控制在6.5%以内

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在披露的数据中，融资成本最低的是广州城建开发有限公司2019年公开发行的住房租赁专用公司债券(一期)，发行规模为15亿元，票面利率为3.83%；其次，广州城建开发有限公司于2019年为合格投资者发行了第一类公司债券(一期)，规模为19.5亿元，票面利率为3.85%。融资成本最高的是新城控股(601155)海外子公司新城环球在海外发行了总额为3亿美元的无担保固定利率债券，票面利率为6.5%。总体而言，本月房企融资成本相对较低，基本控制在6.5%以内。

股权融资:5月份的股权融资主要包括国内再融资和海外配股融资

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在股权融资方面，本月的股权融资方式主要包括国内再融资和海外配股融资。境内再融资金额39.72亿元，占融资金额的10.79%，为泰和集团项目子公司股份转让(000732，股份咨询)。此外，在香港上市的房屋公司通过海外配股筹集资金，总额1.6亿元，占0.43%，全部为部分房屋公司的股票期权计划。

摘要

在房地产企业预期的好日子开始之前，他们被扑灭了他们预期的小火焰。

5月31日，据报道，监管当局将收紧一些住房企业的公开市场融资，包括债券和abs产品。原因是一些房地产企业此前大举征地，“出现了一些‘地王’，引起了监管部门的关注。”

历史会再次上演吗？通策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的根源在于近期房企和土地市场的“异常”。“三月和四月，土地市场太热了。如果没有监管，市场就会有风险。预计住房企业的融资将在后期略有收紧。”