齐俊杰：网红视频触目惊心！实干的干不过炒房的？

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著名的房地产开发商把房地产比作夜壶，当他们说它有用的时候就拿出来，当他们不用的时候就把它踢到一边，但是现在他满是尿，即使它有用，你也不能在里面撒尿，如果你强迫它在里面撒尿，它就会溢出来，把地面弄脏，清理起来会更麻烦。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

上个周末，朋友圈里流传着一段红色网络视频。视频显示，自2005年以来，工人和农民建立了四大银行，他们提供的银行贷款流向了哪些行业，包括制造业、个人抵押贷款、房地产建设、运输、批发和零售、商业服务、采矿、个人信用卡、建筑、个体农民和商人、水利公共设施等。最引人注目的是制造业和个人抵押贷款。起初，制造业遥遥领先，个人抵押贷款位居第二。然而，2012年后，个人抵押贷款开始占据首位，实现了赶超。2013年后，制造业贷款开始逐渐萎缩。举几个例子，在2005年，中国工商银行的制造业贷款超过6000亿，而个人抵押贷款只有3000亿。2017年，个人抵押贷款上升到3万亿。2008年，四大银行制造业贷款总额为3.1万亿，个人住房贷款总额为2.4万亿，但2017年，个人住房贷款总额为14.3万亿，而制造业贷款仅为5.5万亿。

这段视频有点令人震惊，它告诉我们为什么过去10年房价的涨幅远远高于我们收入的涨幅，因为我们不仅把自己的钱投资在买房上，甚至严重透支了未来的收入。个人住房贷款的数量几乎是制造业贷款的三倍。过去10年，制造业贷款增长了77%，年化增长率仅为5.8%，而个人住房贷款增长了近5倍，年化增长率接近20%。在过去的五年里，居民的杠杆率突然上升了近20%，这本身就是危机的前兆。目前，根据官方统计，即按债务与人均国内生产总值的比率计算，居民的杠杆率已经超过50%，达到了安全临界点。据民间统计，债务与人均可支配收入的比率超过110%，甚至高于美国的水平。已经进入了危险区域。只要房价略有下降或失业率上升，就会有明显的弃房和断供风险。

最重要的是，由于个人按揭业务具有按揭性、高利率、低风险和长期限等特点，因此成为银行的最爱。因此，大量资金被用于发放个人抵押贷款，这挤压了实体经济，如从实体经济和制造业贷款。没有资金的支持，自然增长会放缓，从而导致宏观经济放缓。在这种贷款结构下，不可能进行房地产投机。

透支是有限度的，不可能永远透支未来。现在房地产过度膨胀，创造了过多的信贷，导致货币泛滥。一栋房子在10年里上涨了5倍。结果证明它价值100万英镑，可以从银行抵押贷款中贷出70万英镑。现在还是这栋房子。他已经有500万英镑了，他可以从银行借350万英镑。他什么也没做。因此，我们总是谈论央行放水。事实上，货币供应量的大幅增加本身就是一个鸡生蛋和鸡生蛋的问题。央行真的很宽松，尤其是在2008年，m2几乎升至30%。它一定是在没有锚的情况下印钞的，这是非常宽松的，导致了货币的急剧增加。然而，2013年后，央行的作用实际上不如房地产和商业银行，房价飙升，远远超过央行创造的货币。

1月25日，中国社会科学院的报告也指出，目前房地产存在的问题是风险太高，而风险的根源是高杠杆投机引发的债务危机。从发展商的角度来看，内地房地产企业的整体资产负债比率要高得多。事实上，许多开发商去年都有财务困难。就连万科都喊住了，碧桂园也不断出现施工质量问题。事实上，它也想通过高周转率。为了缓解财务压力，华夏幸福(600340，诊断)出售其资产以生存。万达今年明确叫停房地产，并于2016年开始出售酒店等房地产资产。现在，孙宏斌的融创银行受到了猛烈攻击，但其负债率在所有企业中最高，超过90%。

就置业人士而言，除了正规的公积金贷款和商业贷款外，我们也倾向于自行集资，而我们要借消费贷款和首付贷款，所以事实上，债务情况远较统计数字严重。根据银行数据，他似乎支付了30%的首付来买房，但实际上，其中20%可能是从首付中借来的，而他支付了10%。这相当于你自己一分钱都没有。恐怕这种情况并不少见。简单地说，房价一直在上涨。一旦房价回升，或者个人遭受失业和家庭疾病之苦，抵押贷款将是不可持续的。

因此，我相信高层管理人员一定看过这些数字，所以他们一再强调，监管不应放松。这并不是说他们不想用房地产来发展经济，而是说这一块打得不好。著名的房地产开发商把房地产比作夜壶，当他们说它有用的时候就拿出来，当他们不用的时候就把它踢到一边，但是现在他满是尿，即使它有用，你也不能在里面撒尿，如果你强迫它在里面撒尿，它就会溢出来，把地面弄脏，清理起来会更麻烦。

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