同策：2018爆仓！2019并购！上海公寓格局悄然改变

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2018年，上海五大分布式公寓品牌被重新洗牌，一个退出历史舞台，另一个迅速扩张。

2018年，长期租赁公寓爆炸的后果并没有减少。2019年初，行业内的并购浪潮已经开始:蛋壳公寓以2亿美元的全资收购爱上了租金；湾流国际社区收购兴和创建青年公寓，并成为兴和的最大股东。

在经历了2018年的混乱之后，通策研究院认为，2019年长期租赁公寓的爆炸式增长将会减少，甚至连主打品牌也会考虑在合适的时机以较好的价格出售，这意味着并购浪潮将会增加，“大鱼”吃“大鱼”的现象将会上演。

为了明确上海市长租房的模式，我们对100多个长期租房品牌的全样本和一线公寓进行了调查，总结了上海长期租房的集中度、地域性和居住状况。(截至2018年9月30日的统计数据显示，在短短几个月内，我们发现上海的高端公寓品牌已成为另一种模式)

以下是正文。

上海长期租赁公寓的分布

总体而言，截至2018年9月30日，上海共有约55万套长期租赁公寓，其中分散型长期租赁公寓约44万套，集中型长期租赁公寓约11万套。

图:上海长期租赁公寓商店和房间数量分布(单位:家、房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

从长期集中租赁公寓的门店分布来看，浦东新区和闵行的门店分布最大，约有102家，占近45%。

由于浦东新区和闵行区面积大、人口分布广，租赁需求将相应提高。金山、奉贤、崇明地处偏远，租房的人很少，所以长期租房的品牌还没有发布。从单个长期租赁公寓品牌来看，安贞公寓比较分散，除了青浦、金山等偏远地区，分布在浦东新区、闵行、松江和嘉定；魔方公寓也广泛分布在上海的10多个地区。

图:上海集中长期租赁公寓门店区域分布(单位:一)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

此外，集中长期租赁公寓集中在工业园区、地铁站、商业区和其他地区。

以凉城板块为例，有7个集中长期租赁公寓品牌，约800套房子，其中大部分是白领公寓。7父母租住的公寓品牌集中在虹口文化艺术博物馆、大宁公园、宝山路地铁站、上海大学、上海财经大学和复旦大学附近，直线距离不到5公里。此外，在浦东新区张江工业园区，被调查的前12家品牌公寓中至少有5家位于张江工业园区附近，如万科公园张江国创店、成佳公寓张江科苑路店、V领地张江科苑路社区、龙湖观鸟张江商业广场店和魔方公寓张江店。

图:凉城板块集中长期租赁公寓分布图

数据来源:公寓官方网站和同策研究所的研究成果

从分散式长期租赁公寓的住房分布来看，浦东新区、闵行区、宝山区和嘉定区分布最广，房间数量超过3万间，占总数的近70%。

相比之下，分散式长期租赁公寓的分布与零售市场相同。除了分布广泛的浦东新区外，其余四个地区都属于中环外环路，并偏离市中心。这与上海的整体经济和人口背景有关。由于旧城改造和新城发展的联动发展，中外环地区的流动人口引进较多。

从另一个角度来看，分散式长期租赁公寓分布在所有地区，包括除金山、奉贤和崇明以外的10多个其他地区。

图:上海分散式长期租赁公寓的区域特征(单位:房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

上海的公寓模式正在悄然改变

从主打品牌房屋的数量来看，在所调查的100多个长期租赁公寓品牌的全部样本中，上海前12家集中长期租赁公寓中约有230家门店，提供的房屋总数为7万套。排名前五的长期租赁公寓管理着大约26万套房子。

具体来说，上海有五个大型分散式公寓，共有约260，000个托管房间。其中，免费管理的房间数量最多，约为14万间；其次，它是上海最早的清客公寓，管理着大约6万套房子。蛋壳公寓和有居住景观的公寓居第二位，有居住景观的公寓居第五位，管理着大约1万套房子。

图:上海分散式长期租赁公寓的管理房间数(单位:房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

其中，公寓爆炸了，接收器还没有确定；蛋壳公寓将以2亿美元的价格被完全收购和出租。到那时，中国的住房数量将超过40万套，上海的住房数量也将激增。

就集中长期租赁公寓而言，在排名前12位的集中长期租赁公寓中，大约有230家店铺开业，占据了很大的市场份额。其中，总部设在上海的湾流国际共享社区和五域青年社区分别开设了26家门店，蓝领公寓品牌的代表安信公寓在上海开设了55家门店，是12家集中长期租赁公寓中门店数量最多的。此外，加比国际共享社区、郁芳公寓等一些长期租赁公寓品牌进入上海长期租赁公寓市场较晚，目前开店数量相对较少。

图:上海集中长期租赁公寓开店数(单位:一)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

就房屋数量而言，前12大集中长期租赁公寓管理着大约70，000个房间。其中，被称为大型单间店的V Territory，是上海单间店最多、客房管理数量最多的集中长期租赁公寓品牌。根据调查数据，V领地在上海拥有16000间管理用房，其单店拥有1000多家店铺；在开发商背景的集中长期租赁公寓品牌中，龙湖关羽在上海管理着大量的房子，约1.2万套，其次是徐汇於陵；在蓝领公寓中，安信公寓主要管理床位数。在上海分布的55家商店中，大约有5000个房间和30000个床位。

图:上海市集中长期租赁公寓管理房数量(单位:房)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

其中，湾流国际社区收购兴和创业青年公寓，成为兴和的最大股东。目前，兴和有5000多个统一规范的租赁管理用房，28个社区已经运营和将要运营。兴和的加入也将有助于湾流国际的发展。

以上内容摘自《2018-2019年上海房屋租赁业白皮书》