李宇嘉：买房还是炒股 可以这样选择！

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对于那些现在打算买房的人，特别是那些投资房地产投机并计划在未来1-2年内出售的人，基于上述逻辑，他们可能希望放弃房地产投机的想法，积极参与资本市场。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

a股稳定在3100点！

从基本面、政策和基金的角度来看，a股有望从“小牛”市场中脱颖而出，这是业内的共识。

从根本上说。估值水平和市盈率都相对低于此前突破的3100点(2014年12月19日)。只有140只破碎的股票，是过去3100点的16倍。此外，在2018年春节后，股市没有给投资者任何机会，股市下跌至2019年1月。事情必须扭转，报复必须反弹。此外，“减税、减费”的供给方改革，加上土地流转、服务业开放、科技创新等。很有想象力。

这项政策是热情的、不间断的。去年底，中央经济工作会议指出，“资本市场在金融运行中起主导作用”。此后，空资本市场的地位有所提高。自今年年初以来，这一政策频频吹，如建立科学技术委员会和注册制度；金融已经上升到国家竞争力的高度；中国证监会新任主席履行职责；贸易摩擦有所缓解；私营企业受到高度重视。

资金是最好的。《政府工作报告》明确指出:“要引导金融机构及时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段，扩大信贷供给，降低贷款成本”，这将为未来“宽贷”提供更多的关联。此外，国家还指出，保险基金、海外基金和养老金等机构基金应引入市场。说白了，市场并不缺钱。

关于房地产市场，市场有点悲观，数据也不好。

据嘉里统计，2月份29个重点城市商品房交易量环比下降53%，比2018年2月份下降28%。10多个热点城市的库存同比增长20%，半数以上城市的消化周期超过12个月。2月份，全国300个城市的土地周转率不到1月份的50%，比去年同期下降了40%以上。主要城市的二手房价格正在下降。

从这个国家的态度来看，房地产市场又出现了一波类似2015-2018年的行情。整个社会的高杠杆和系统性风险难以回归，贸易战和经济转型的前景令人担忧。因此，资本门和违规加杠杆都在控制之中。没有大量的资金，仅靠5-10点的银行按揭折扣，很难用大量的“巨无霸”撼动楼市。

尽管一、二线房地产市场周期性回暖(二手房市场最近似乎回暖)，但目前上海和深圳的二手房交易价格中值为350万至450万英镑，购买力确实很差。“韭菜”不会给力，杠杆率不会允许增加(或不能增加)，二手房市场的成交量不会上来。2月份，北京、上海和深圳的二手房成交量分别为6100套、10000套和1997套，未达到正常年份的50%，低于去年2月份的水平。

目前，上海和深圳二手房仍有3%-5%的议价空间(挂牌价格下调3%-5%)。因此，即使今年火热的房地产市场回暖，考虑到交易成本(税收和费用等)，在未来1-2年内投资并出售房子可能并不划算。)、机会成本(购买和管理资金)、时间成本(上市二手房的交易周期为4-5个月)和努力。事实上，在2016-2017年，北京、上海和深圳的房地产被投资，2018年被出售，一些竹笋被搁置，大多数投资不是很划算。

因此，“卖房炒股”的呼声越来越高！一位在华为工作了12年的老员工在华为社区表示，他将出售北京、深圳和南京的四套房子，并逢低买入a股！

目前的形势似乎对股市更有利。“稳定经济”的“实际操作”并不多。虽然已经发行了很多票，但是资金的传递并不顺畅，资金很难进入实体。这个国家也很匆忙。另一方面，民营企业急需融资，融资困难，融资成本高。国家也希望利用资本市场给民营企业和科创输血。目前，好消息是已经泛滥了几年的影子银行已经得到控制，不会出现“杠杆牛”；整顿金融秩序后，资金将不会非法进入房地产市场。

此时，引导资金进入资本市场是一件好事:一是可以疏通货币传导渠道，鼓励资金进入实体；二是民营企业股权质押问题有所缓解，大股东可以集中精力生产；第三，配合“减税减费”，激活企业投资热情。因此，在短期内，股市已经反弹，小牛队市场也不排除。投资者应该克服“经济不景气，股市不景气”的心理。随着注册制度的实施，a股的进出口将会收紧，退市的处罚将会收紧。此外，随着注册制度和私营企业的鼓励以及国家的科学和技术创造，一些优秀的公司将出现。

楼市已经告别了单边快速上涨的“黄金时代”，而“无房无炒”的概念已经逐渐形成，房产税的“靴子”也将逐渐落地。同时，无论是控制杠杆率和负债率，还是支持科技创新和民营企业，扩大资本市场直接融资都是国家战略。从这个角度来看，如果操作得当，“卖房子换股票”也不是不合理的。

例如，那些现在计划买房的人，特别是那些投资房地产投机并计划在未来1-2年内出售的人，可能希望放弃房地产投机的想法，并基于上述逻辑积极参与资本市场。目前，考虑到a股的基本面、政策和资金，这的确是一个机会。目前，金融资产在中国仅占家庭总资产的12%，在美国占36%；房地产占中国家庭资产的68%，在北京、上海和深圳等热门城市甚至高达85%。因此，如果有很多房产，我们可以考虑出售1-2处房产，参与资本市场，平衡资产结构。

需要注意的是，二手房交易周期长，不确定性大，交易的规范性低。“出售房屋和交易股票”并不像“一对一”那么简单。此外，在短期内，股市很难踏上开仓的步伐。根据Flush (300033)的统计，2014年a股表现良好，上证指数较年初的2112点上涨了53%。然而，根据调查，今年只有16.6%的投资者表现好于市场，近18%的投资者亏损。可以看出，交易股票并获利是一项技术性工作。

最后，在2015年之前，如果你在北京、上海和深圳买一套房子，然后把它租出去，租金收益率仍然可以达到5%左右。如果你卖这样的房子，你应该小心。毕竟，在未来的经济环境中，这样的回报率并不容易。

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