张平：楼市空前火爆 房企为啥还会面临“生死劫”？

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从目前情况来看，国有住房企业的生活相对较好，而民营住房企业可能面临资金断裂的问题。大型住宅企业偿债能力较强。然而，中小房企可能就没那么幸运了。今年下半年，国内房企将面临债务集中到期的最严峻挑战，对于中小房企来说，这将是一场生死攸关的抢劫。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2018年，中国的房地产市场是如此神奇:一方面，深圳需要支付500万元的违约金才能买房子，才有资格排队和摇号。

在成都，70000人抢劫了1000间套房，这达到了高潮。在全世界范围内，进出该局的人都拿着巨款排队抢房子，“开盘秒”的购买力已经突破了普通人对财富的认知。

另一方面，上市房地产企业的股价遭到资本市场的唾弃，港股和a股中的房地产股票被抛售。就连天津最大的房地产企业田放集团也面临着超过1800亿元的巨额债务和不确定的违约风险。

对此，专家警告称，资金链断裂的危机将会出现，未来三个月将是房企的高风险期。

现在，对于大型房企来说，他们希望在中国启动新一轮的经济刺激计划，这样他们才能顺利度过难关。

早在2008年，当时的房地产监管也使房地产企业陷入了生死线。突然，美国发生了次贷危机，中国提出了4万亿的经济刺激计划，这不仅使中国经济迅速反弹，也激活了房地产市场，房地产企业重新走上了扩张和发展的道路。

不过，我们认为，央行很有可能在未来提出“RRR减息+加息”的组合方案，但2008年启动的4万亿经济刺激计划不太可能重复，房地产也不太可能重新启用。

因为一旦我们放开调控，让房价上涨、土地成本飙升，大部分资金流向房地产业，中国还有什么能力发展制造业？

现在的问题是，为什么房地产企业在资本市场上一夜之间失宠，遭受“股债”的厄运？

本轮房地产市场上涨始于2015年，从2015年6月至2016年10月，大部分房企开始疯狂发债、增加杠杆率、高价收购土地。然而，2018年6月，房地产企业的债务将逐渐到期，这种情况将持续到2020年底。

数据显示，房地产的债务偿还高峰在6月份正式开始。今年房企仍有1717亿元债券需要赎回，未来三个月的到期规模分别为170亿元、188亿元和227亿元；

此外，今年第四季度，房地产企业的债务到期压力进一步加大，需要准备总额为877亿元的到期债券。随着债务高峰期的到来，给房企的生存带来了前所未有的压力。

首先，当时以高价购买土地的房地产企业对难以收回资金感到尴尬。

由于地方政府的限价指令，新房的价格低于二手房的平均价格，这意味着房企自然不愿意低价出售新房。特别是，土地所有者的土地收购成本非常高，推动出售意味着大量亏本出售。

然而，如果我们不推动这一提议，等待几年时间放松政策控制，然后出售新房，那么如果当前的高强度债务到期，资金不能顺利归还，我们该怎么办？

目前，虽然部分城市市场火爆，但全国房地产投资和销售数据同比增速全面下滑。

如果房地产企业不愿意出售，很可能内部现金流会很紧张。

此外，国内融资过程受阻。

本来，信托渠道还可以走，但信托的平均回报率高达8%。信托公司赚取信托报酬的2%和发行费的0.5%，加上担保基金的相关费用，住房企业的融资成本最终将高达10%以上。对于房地产企业来说，通过信托渠道融资的成本太高。

此外，住房企业也可以通过发行债券解决资金短缺的问题。然而，由于最近的企业债务违约浪潮，上市房地产企业通过发行债券筹集资金更加困难。

今年第一季度，中国房地产债券的平均票面利率跃升至三年高点，达到6.41%。特别是，天津房地产信托集团今年3月发行了利率为9.5%的5年期债券。这表明住房企业的国内融资成本正在上升。

除了利率上升之外，中国发行债券的难度也在增加，发行债券的门槛仍在提高，监管更加审慎，甚至领先的房地产企业也被禁止发行债券。

过去两周，至少有五家房地产企业突然停止发行债券:200亿元的碧桂园、31亿元的和盛创展、60亿元的R&F地产、50亿元的幻想曲和80亿元的重庆龙湖，均由龙湖地产间接全资拥有。领先的房地产企业也对发行债券和融资感到悲哀。

最后，海外融资的难度也越来越大。

据了解，近年来国内房地产企业负债率快速上升，上市房地产企业负债率已超过80%，这引起了海外投资者对中国房地产企业债务问题的恐慌。

最初，海外评级机构对国内房地产企业要求非常严格，评级是影响融资成本的最大因素。现在"国有企业"在海外筹集资金更加困难，民营企业在海外发行债券更加困难。

如果再加上最近美元的强势回归，房地产企业的融资成本只会上升，没有下降的可能。

面对国内住房企业接近债务密集型的到期日，决策层做出了两个决定:

一方面，财政部和国家发展和改革委员会联合发布了一份文件，警告住房企业和城市投资平台在海外发行债券:“谁借贷，谁审慎决策，谁承担风险。”

另一方面，在不到一个月的时间里，国家发展和改革委员会批准了融创、万科、华远等10余家房地产企业的境外债券发行登记，并批准其向境外发行债券融资，解决流动性不足的问题。

从目前情况来看，国有住房企业的生活相对较好，而民营住房企业可能面临资金断裂的问题。大型住宅企业偿债能力较强。然而，中小房企可能就没那么幸运了。今年下半年，国内房企将面临债务集中到期的最严峻挑战，对于中小房企来说，这将是一场生死攸关的抢劫。

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