齐俊杰：开发商没钱了？为何土地收入还能创新高？

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两天前，有很多媒体的噪音，说任大炮说，每个人都应该捡便宜的房地产市场。尽管坎农的引语总是如雷贯耳，但他从未发出过这样的信号。果不其然，几天后，坎农个人传言，它被告知机构在诺亚财富，说开发商现在没钱了。如果你的机构有钱，他们可以跟开发商讨价还价。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

两天前，有很多媒体的噪音，说任大炮说，每个人都应该捡便宜的房地产市场。尽管坎农的引语总是如雷贯耳，但他从未发出过这样的信号。果不其然，几天后，坎农个人传言，它被告知机构在诺亚财富，说开发商现在没钱了。如果你的机构有钱，他们可以跟开发商讨价还价。这与鼓励普通人(603883，股票市场)投机房地产无关。我不得不说，有些媒体真的是断章取义。现在，关于坎农的演讲是坏钱赶走好钱，只要不是来自视频，就很难让人相信。十有八九是扭曲的。

所以开发商没有钱不是真的？他曾经是一名开发人员，这一点应该很清楚。众所周知，目前房地产企业的融资成本要高得多。一个更好的大公司的融资成本前年是6-7个百分点，去年上升到8-9个百分点。今年的融资成本是12-13点。一般公司需要在大公司的基础上增加5%的风险补偿。换句话说，今年开发商的平均融资成本几乎是18%，这意味着开发商每年都面临着巨大的还贷压力。每一轮都将达到数百亿到数十亿，一些大型上市公司可能会接近数十亿。这就是为什么他们被迫接受如此高的利率融资。如果他们不继续融资，他们甚至可能无法支付利息。但融资的后果是，利息支出在未来将更加昂贵。

从2015年到2016年，这是房地产市场最热的时候。当时，债券牛和房地产市场牛，所以房地产公司拼命融资，最常见的融资期是3年，因此其后果是将进入2018年的债务偿还高峰。明年，住房企业的债务偿还额分别为2850亿元和4038亿元，而2015年至2017年，分别仅为327.61亿元

一方面，债务负担有所扩大，但另一方面，它遇到了历史上最严格的监督。去年，银行渠道和银行渠道被切断。今年，出台了新的资产管理规定，所有这些规定都是针对房地产融资的，目的是切断房地产与银行之间的联系。避免原来影子银行拼命给房地产输血的情况，据说开发贷款的融资要求非常苛刻，要求四个凭证齐全，同时满足自身投资资金不低于30%的要求，否则就不可能了。这让想收回土地的开发商感到担忧。在征地阶段不可能有四张证件，所以不要考虑银行开发贷款。我只能想别的办法。

另一个巨大的资金来源是所谓的前端融资。最初，它主要来自信托、基金和私人资本。如今，信托和基金基本上是不必要的。私人资本都是高利贷，而且人很少，而且私人资本比去年更贵。基本上他们都涨了50%左右，所以任大炮说的是绝对正确的，现在很难。

现在那些在香港上市的开发商有了优势。他们也可以在海外发行债券。但是，随着美国债务的不断增加，融资成本也在上升，而且他们也有一个风险，那就是美元在未来会走强，这将增加债务偿还的压力。但总的来说，它比中国便宜得多。因此，这些在香港上市的大公司看起来并不那么糟糕。未来，他们可能会开始掠夺并购，以收集中小开发商的尸体。现在一些开发商实际上已经停止工作，这与2014-2015年的情况相似。他们知道房子很值钱，但是他们没有钱盖房子，所以他们只能先在那里腐烂。我们现在要做的是继续削减开支，努力度过这个冬天，希望等到房地产市场的下一轮牛市到来。

也有一些开发者会更激进。他们通过清算股份和实际债务的方式筹集资金，将股份出售给私人金融公司，甚至抵押土地证书，然后筹集资金继续建设。他们希望在完工后能够还钱，但这是非常冒险的。一旦完成后不能出售，所有这些股份都将变成债务，他可能会在瞬间破产。

因此，2018-2019年将是房地产市场两年一次的洗牌。大量的开发商可能会被兼并，大量的项目将无法完成，而聪明的开发商会尽最大努力尽快还钱，以挽救自己。最基本的愚蠢是停止工作，假装死亡来冬眠，但是冬眠的唯一区别是他不知道这个冬天会有多长。

有人说这是错误的。前两天的数据显示，2018年前四个月，50个城市的土地收入为1.100万亿元，同比增长48%。这根本不像是缺钱。事实上，这也是开发商自救的一种手段，叫做饮鸩止渴。正如我们刚才所说，如果你想开发贷款，你必须有土地和项目，这样你就有抵押品，可以筹集资金和杠杆。如果你一无所有，为什么银行要借钱给你？如果你不收回土地，你会当场死亡。如果你拿了这块土地，你会在短期内借高利贷。当它开始工作时，你可以从银行获得发展贷款，然后你可以偿还以前的高利贷。开发商和买家是一样的。他们所看到的历史经验表明，那些敢于逆潮流而动的人，当他们最终放松控制时，就会变得富有。相反，在保守控制之后，他们都将出局。这就是为什么这么多开发商仍在冒着生命危险。众所周知，如果这个房地产在冬天稍微长一点，可能到处都是尸体。

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