冯仑：当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

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北京国际贸易中心

从1999年到现在，房地产市场在近20年里发展很快。2017年，整个房地产市场的销售额为20万亿元，其中新房14万亿元，二手房6万亿元。经过近20年的快速发展，房地产市场发生了许多变化。业内有一种判断认为，房地产已经进入后发展时代。

所谓的后发展时代和发展时代有什么区别？在开发时代，单一产品——住宅是核心，它是一个快速购买土地、开发、建造、销售和交付的过程。发展时代的住宅企业竞争三样东西:规模、成本和速度。

因此，我们可以看到，开发公司拿到土地后，四个月后基本上开始卖房子。在北京，当你得到一块土地时，你只能卖18到22个月，速度竞争已经到了非常激烈的程度。一线城市房地产企业的竞争压力越来越大，开始不断向三四线城市进军。与此同时，房企的规模越来越大，单个房企的销售规模已经超过5000亿元。因此，业内人士普遍认为，现阶段房地产市场已经非常狭窄，市场应该进入后发展时代。

后发展时代意味着什么？它是整个产品线、整个价值链和整个商业模式。首先，产品不再仅仅是房屋，而是包括房屋在内的所有房地产产品，不仅是购物中心、办公楼、医院，还有监狱、政府公共设施、体育场馆、学校等。这就是所谓的整个产品线。整个价值链意味着每一个价值环节(开发、建设、管理、财务安排和最终运营)都成为房地产开发商关注和创新的焦点。

在后发展时代，房地产与科技的关系越来越密切，与互联网和我们每天可能接触到的技术的关系也越来越密切。今天，我将谈谈后发展时代的房地产技术。关于房地产技术，我们需要注意以下几个方面:

首先是投资规模。2017年，中国与房地产技术相关的投融资活动总额为60亿美元，美国为近200亿美元。就科技投资而言，就规模而言，房地产技术绝对不是世界上增长最快的。虽然房地产技术曾经被忽视，很多人只注意到了ar、vr、人工智能等的发展。，房地产技术是一个重要的增长领域。

例如，租赁平台是房地产技术，它可以通过互联网处理大量信息，与每个买房或租房的人联系，并提供服务；合作也是一种科技进步，可以更灵活地安排和处理空房间，这样我们就可以改变空房间的用途。这些都是房地产和科技结合带来的变化。就规模而言，空.在这一领域仍有很大增长

其次，房地产技术发展最快的领域是数据处理和智能家居。在租房和买房的信息收集和数据整理方面，进展最快。买房、卖房和租房都涉及大量数据。

在国外，如果顾客想随时买房或租房，他们不仅可以快速找到房子，还可以在网上实现360度浏览，并且可以在浏览完房子后快速评估。如何评估它？只要看看房子周围的交易(例如，两公里或十公里以内)。向客户展示这些交易的价格，同时，快速向客户展示税务、当地估价部门对房屋的估价、经纪人的建议等数据，以便客户可以非常快速地判断是买房还是租房。

目前，房地产和互联网结合最重要的进展是买房或租房时的大数据处理。这项技术非常完美。美国已经有这样的上市互联网公司，但中国目前还没有这样的数据公司。目前，中国政府部门主要负责估价。

事实上，房地产技术最重要的领域是销售和租赁数据处理，这是最先成熟的。

就智能家居而言，现在房屋和汽车已经成为互联网的终端。在这个空的房间里，我们收集了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网技术产品已经进入每个家庭，许多公司已经出现在这个领域。这些公司可以让我们以最快的方式体验与互联网和室内外部世界的连接。

第三，房地产技术的应用——资产管理。现在，我们的资产管理主要针对投资级资产。什么是投资级房地产？例如，国际贸易第三阶段。国茂的一期、二期和三期工程已经完成了30年，总价值达100万平方米。现在它价值超过2000亿元，而且没有债务。这被称为投资级房地产。我已经做了30年了。

众所周知，一家开发公司在中国一年开发100多万平方米是非常容易的。然而，投资级资产涉及资产管理，资产管理分为硬件和软件，如机电和设备。服务、租赁等。是软件。

例如，我们在纽约的一位同事管理着60多栋房子，除了去上班，还和其他人一起管理房产。我问他，“你怎么能管理60多栋房子？你有三个孩子，你必须去工作，你每天都很忙。你怎么能做到呢？”他说:“这很简单，所有这些都是在线管理的。例如，必须报告水管破裂，查看房屋，并在网上进行租赁交易。”这实际上是通过美国的在线资产管理平台运作的。通过资产管理平台的软件系统，一个人可以管理数百套房子，非常简单。这就是所谓的房地产管理，它实际上与科学技术有着很大的关系。

在发展阶段，也有一个快速的建筑体系，也就是说，建筑是通过房地产和技术的结合来完成的。一个特别有趣的小公司是通过互联网定制和建造房屋。这家公司在哪里做这件事？它绝对不是在北京的中央商务区，它服务的是富裕地区的农村地区的顾客。在这些地区，有很多农村青年愿意花70万到80万来盖房子，尤其是在20世纪80年代和90年代以后，他们是在使用互联网的过程中长大的，所以他们也知道如何用互联网进行定制。决定做出后，公司给了他数百张图纸供他选择。做出选择后，押金会在网上支付，定制公司会派人迅速覆盖房子。在一个村子里，如果一所房子建得很漂亮，所有的人都会从中学习。

当然，房地产投融资与科技的结合也非常迅速。最典型的组合是一种特殊形式的财产，即消费财产。例如，酒店、服务公寓、餐馆、办公室和其他与顾客关系密切的房地产。现在使用的方法之一是众筹。在许多项目中，众筹的目的不是筹集资金，而是与客户建立联系。因此，我们可以看到许多寄宿家庭、精品酒店和度假设施都采用了众筹方式。这样，投资者将来可以直接去这个地方消费，在消费的过程中他们会得到照顾，这样他们就可以吸引人们投资消费，在融资的过程中一起圈住客户。

此外，我们都知道人工智能和区块链在未来将渗透到许多领域，包括房地产。关于这些技术带来的变化或挑战，房地产行业最近讨论最多的是以下几个方面:

首先，我们将来应该有传统保姆还是机器人保姆？

现在，一些人开发了机器人保姆，尽管他们不友好，不方便，甚至感到尴尬。例如，如果机器人保姆做错了什么，你不能生气，如果你生气了，你会觉得有趣和无趣。有些人认为他们仍然习惯于使用人工保姆，两个人互相生气很有趣，但是技术在进步，所以这些在将来可能不是问题。这是对家政服务的挑战。

也有人建议，将来卖房子的时候可以直接指派一个机器人保姆。机器人保姆的未来是否是竞争中的亮点仍在讨论中。

其次，我们可以在租房或买房之前，利用vr人工智能尽快识别和了解室内空房间，看看它是否符合我们自己的需求。

第三，在制造领域，用3d技术建造房子。这项技术发展迅速，速度也在提高。然而，目前不可能建造高层建筑。在大约三层以下有成功的实验，并且没有办法通过3d打印在三层以上建造房屋。但是这项技术正在进步。一旦技术成熟，建造速度会非常快。

第四，在过去，看地面最好的方法是坐直升机。现在，我们不需要直升机，而是使用无人机。慢慢来，平时你可以看到很窄的范围，但是无人机可以看到很宽的范围。因此，无人机在地面观察、观察、未来景观模拟和销售方面将会有越来越多的应用。

第五，大数据的应用对于准确的资产管理越来越有用。例如，通过地图搜索，我们可以知道这个商圈每天活跃的是什么年龄和什么样的人，什么时候人多，什么时候人少。专注于物业管理和租赁运营，通过这些数据，我们在做购物中心和社区商店时会有更准确的定位。

第六，区块链科技越来越活跃。最近，房地产行业也有很多关于区块链技术的讨论和研究，特别是在房地产金融服务领域。每个人都认为区块链技术可以被广泛使用。例如，当你有一栋房子时，你不需要经过这样一系列的程序，但是你可以通过我们称之为分布式的智能合同，以及由一群人直接融资。这也是每个人都在努力研究的问题。

总之，虽然房地产科技领域在过去一直被忽视，但它的机遇依然存在。在后开发时代，整个产品线、整个价值链和整个商业模式将拥抱所有新技术，从而提供更好的体验和价值服务。

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