周文豪：为什么中国房地产有那么一点“不讲政治”

本篇文章6030字，读完约15分钟

自2003年以来，中国房地产市场一直处于“管制”状态。总的来说，在过去的15年里，房地产市场，尤其是商品房市场，一直处于一种“涨啊涨，涨啊涨”的状态。当然，这一过程涉及2008年至2009年、2012年至2014年间房地产市场的调整。

作者:周文浩，中国民生银行“殷敏智库50人论坛”研究员

自2003年以来，中国房地产市场一直处于“管制”状态。总的来说，在过去的15年里，房地产市场，尤其是商品房市场，一直处于一种“涨啊涨，涨啊涨”的状态。当然，这一过程涉及2008年至2009年、2012年至2014年间房地产市场的调整。2016年，中央政府确定了“不准炒房”的基调，并正在加快推进促进房地产市场长期稳定发展的长效机制建设。然而，目前房地产市场有点“不谈政治”，仍然处在“越是升调，升调越高”的怪圈里！为什么？

首先，因为天上没有馅饼。大城市的公共汽车、地铁、幼儿园、医院、小学、中学、公园、安全、环保、地下管网、水电供暖从何而来？无论如何，天不会塌下来。税，算了，各级市政府都是“粮食财政”！所谓饭后融资就是保证吃饱后没有建设资金！(在中国的中西部地区，一些地方政府必须挣足够的钱来吃足够的东西！如果你想建房，只有一个选择:卖地或以卖地为担保的融资。地方政府平台的融资，或地方政府发行债券，实质上是由土地财政支持的。

其次，因为工业化和中国制造业必须以低成本起步。没有住宅和商业服务的高地价，就不会有基础设施、公用事业、工业、仓储和物流的低地价。我国采用住宅商业服务用地的高地价来补充基础设施、公共产业的仓储和物流用地！地方政府不需要土地资金来引进华为或富士康。他们不仅不能向人们索要土地出让金，而且还会把它们贴反。“七连一平”是一个反向张贴！各种工业物流、仓储和物流园区需要五个连接和一个平整或七个连接和一个平整。这些钱是从哪里来的？没有七连一平，没有配套的软硬件基础设施建设，怎么可能有中国制造的低成本？为什么中国制造能在世界上横行霸道？没有系统和规模的基础设施支持软硬件建设，也没有办法启动中国的工业化。没有中国的工业化，没有中国的制造业，中国怎么会有创造？

第三，由于城市化的规律和总趋势。一旦工业化成功启动，城市化就会随之而来。城市化和工业化相互促进，螺旋式上升，相辅相成。农村人去县城，县城人去省城，省城人去北方，广州和深圳……这是一个规律。只有大城市才有工作，只有大城市才有钱赚，只有大城市才有效率，只有大城市才有最公平，只有大城市才有希望……这是一个定理。北京和石家庄通过高铁，不是北京人去石家庄，而是石家庄人来北京；清河县和新兴乡与高速公路相连。不是清河县的人去新兴乡，而是新兴乡的人(603883，诊所股票)来清河县；振兴东北一次，北京和三亚房价就涨一次；扶贫资金没有投到农村的稻田里，而是邮寄给在省城工作的儿子，作为购房的首付……这是人的天性，这是城市化。政策可以加速或延缓城市化进程，但不能改变城市化的规律和趋势。截至2017年底，中国城镇化率仅为43%，城镇化率为58%，而国际公认的城镇化完成标志为75%。每年增长1个百分点意味着有1500万人进入这个城市。

第四，因为国家需要经济增长和发展。消费、投资和出口是推动经济增长的三驾马车。出口已经说过，没有住宅服务用地的高地价补贴基础设施、公用事业、工业、仓储和物流用地的低地价，就不会有低成本的“中国制造”和“中国创造”(90%以上的专家学者认为中国的廉价劳动力“中国制造”和“中国创造”，这当然经不起推敲，因为印度、巴西和墨西哥的劳动力成本同时低于中国！但是我们都知道在这些国家，工业化还没有开始！举个小例子:印度的手机产量位居世界第二，2017年为1000万部；我们是世界第一。多少钱？14亿单位！这就是差距)。通过刺激消费来刺激经济增长只能是暂时的，而不是长期的，否则，它将坐在空.山上最初，富裕的北欧和南欧国家都依靠刺激消费来刺激经济增长。他们在过去十年左右表现如何？坐在山上的空，资不抵债！经济增长和发展依赖于投资和固定资产投资。此外，中国的工业化进程还没有结束！固定资产投资，包括基础设施建设、产业化投资和房地产市场投资。正如我刚才所说，基础设施建设投资和房地产市场投资是同一枚硬币的正反两面。没有房地产市场的发展，就没有地方基础设施建设。没有地方基础设施的发展和房地产市场的发展，地方工业化的转型升级是无根的！没有房地产市场的发展，如何稳定经济增长，促进经济发展？当然，当一个城市的硬件和软件基础设施上涨时，地价就会上涨，房价也会上涨。这是供求的辩证法。

第五，因为人们需要就业。中国每年必须解决1300万新劳动力的就业问题。工业化和城市化需要劳动力供给，创造劳动力需求。房地产投资和基础设施投资创造了最传统的就业机会。城市化在许多新兴经济体创造了就业机会。没有房地产市场的发展、基础设施建设的大规模投资和城市化的主线，就不可能每年提供足够的就业机会。在大城市(包括省会和拥有300多万城市常住人口的城市)，通勤地铁可以把人们挤到肉馅饼里；儿童在最后一所幼儿园没有入学指标；我想问关系，让孩子们去重点小学，但没有人能碰门；早上，公园里锻炼的人和开运动会的人一样多；医院总是挤满了人，挤满了人...所有这些都表明，中国大城市的硬件和软件基础设施建设远远不够...为什么不增加城市硬件和软件基础设施建设的投资来创造就业机会？

六是因为目前中国整个社会的信用不足。我国诞生于传统的农耕社会和封建社会，不可能在一夜之间进入现代工商业社会。因为整个社会的现代工商业信用是不够的。以土地和房地产为基础，在全社会积累和建设现代工商业信用是必要的。离开房地产和房地产，谈论所谓的企业信贷和股票信贷，是相当危险的(散户投资者放弃房地产市场，把有限的资金投资于股票市场，当然是“只看到树，看不到森林”，“欲哭无泪，打牙吞血”，以及“泥牛入海，血本无归”！中国整个社会的信用积累还不够，中国还没有到参与股票市场投资的年龄，我们还处于城市化的中期阶段！).从农耕社会到现代市民社会，土地信贷都需要背书。没有土地信用的积累和建设，中国不可能实现现代化转型。

由于全社会信用缺失，土地金融和土地价值成为中国当代投融资体系的主要框架和龙骨。对于整个社会的投资和金融来说，资本市场，尤其是股票市场，是非常有用的。债券市场可以适当分担土地金融和土地金融的压力，但债券市场的核心仍然是土地背书。没有土地财政和土地财政的支持，整个社会的投融资规模将不会上升，经济增长将不可避免地成为一个问题。

七是因为建设用地供应非常紧张。中国的土地分为农业生态用地和建设用地。农业生态用地和建设用地之间存在着矛盾关系(注意这里提到的矛盾关系是真正的矛盾关系，即对立统一、对立互补，而不是日常生活中的“矛盾”)。不是所有的土地都可以或可以用作建设用地。建设用地内部分为基础设施建设用地和非基础设施建设用地，两者之间存在矛盾关系。非基础设施建设用地分为工业用地、仓储用地、物流用地、商业用地和居住用地，或者非居住用地和居住用地，这也是一种矛盾关系。住宅用地内部可分为经济适用房用地和商品房用地。两者之间仍然存在矛盾...所有这些矛盾表明，在中国，建设用地紧张；非基础设施建设用地紧张；住宅建设用地紧张；最紧张的是商品房用地。在过去的五年里，很少有大城市完成了年度住房用地供应计划。北京和上海的住房用地计划比例约为30%，很少超过50%。这不是建设用地指标不足的问题，就是给北京、上海、广州、深圳指标，这是不能完成的。因为有指标是没用的，你必须真正拥有土地！北京不能拆除，上海不能拆除，深圳不能拆除。不要说广州和深圳以北，二线城市和大多数省会城市都很难拆除。如果不能拆除，就意味着不能提供住宅用地。住宅用地短缺意味着商品房供应短缺，因此房地产市场是“非政治性的”。

八是因为经济转型升级有赖于房地产市场的发展。90%以上的专家学者认为，正是因为房地产市场的超常发展，因为资金与房地产市场脱节，因为中国经济依赖房地产，中国经济增长质量不高，导致中国经济无法转型升级，导致中国经济“大而不强”...这是典型的因果倒置，闭门造车，思维混乱。以前有人分析过，如果没有房地产市场的发展和住宅用地的高地价来补贴基础设施、公共产业和仓储物流用地，中国制造业还能实现什么样的低成本？如果不是中国制造，就没有中国制造。在资本市场融资无用的背景下，没有以房地产为骨架的投融资，实体经济如何获得资金？当普通人连基本的衣食住行都没有的时候，他们整天在喊什么经济转型升级？什么是高质量开发？.....人往高处走，水往低处流，经济发展有自己的规律，产业升级有自己的路径，市场运作有自己的逻辑...我们为什么要根据一些空人的逻辑来理解和看待房地产市场？美国和德国的高度工业化和城市化是在一天内完成的吗？罗马是一天建成的吗？

九、因为土地是剩余价值分配的主要参与者。剩余价值的分配主体包括国家、土地和资本。国家获得税收，土地获得租金，资本获得利润。在大多数情况下，土地会以资本的形式第二次参与剩余价值分配。所有文明和科技创新的成果都将在这片土地上扎根。地球，房地产的球！掌握土地实际上相当于掌握部分主权。因此，任何国家都不会在任何时候放松对土地开发和贸易的控制。在任何时代，任何资本都不会放弃对土地的追求。不要期望一个规则能达到长期效果和奇迹般的效果。房地产监管是正常的事情。监管未能达到预期效果是正常的，但监管立即达到预期效果是不正常的。房地产谈论政治是正常的，但谈论政治是不正常的。如果我们谈论政治，就不会有房地产监管。

十、因为离开了房地产市场，整个社会的运行成本无处分摊。天上没有馅饼。成本是刚性的。成本取决于路径。每当向人民承诺奖金时，小微企业的每一项税收都会减少；每次中共中央给老百政府部门的姓发红包；当市长们谈论扶贫时，语气更加沉重和坚定；要碧水青山，要蓝天白云，更要注重环保监督...这些都会促进住宅用地价格的上涨！所有这些将使对房地产市场的依赖越来越深！所有这些将使房地产市场更加“非政治化”……原因是什么？因为成本是不能分摊的，所以天上不会有馅饼。中国也不可能像早期资本主义国家那样通过外部掠夺来完成原始资本和信贷的积累。税还是一样的税，费还是一样的费，更不用说减税了，这还是免费的。你从哪里为人们赚钱？你从哪里得到红包的钱？它是从哪里来的？减税是免费的。.....除了印钞票，它还卖土地！卖地，地价高；印钞后，地价和房价自然都很高。什么是逃避？这叫做无处可逃！什么是利润？这是利润！专家学者普遍担心经济过于危险，因为它依赖土地财政和土地财政。别担心！二战以来，全世界只有中国共产党完成了土地改革和彻底的土地改革。放眼当今世界，只有少数国家(中国、越南、古巴和朝鲜除外)有资格、有能力、有资格通过土地金融和土地金融实现国家工业化和城市化，从而实现现代化！因为只有这些国家才能实现工业化和城市化进程中成本的有序控制。那些没有完全完成土地改革的所谓“民主国家”，无论自然资源多么丰富，劳动力禀赋多么雄厚，土地资源多么丰富……对不起，他们没有真正完成工业化和城市化的希望……因为这些国家和社会无法在工业化和城市化的过程中建立起强大而有效的成本分担和调节机制！

十一、因为货币发行需要一个深而有力的“锚”。最后，我们讨论m2。90%的专家认为中国房价的上涨是由m2引起的。政府印了太多的钱。这种观点不能说是错误的。问题是，这种观点是众所周知的，但我不知道为什么。为什么要印钞票？为什么应该有m2增长？90%的专家说不清，然后他们就责怪中央银行...如果货币不印刷，如果货币供应跟不上，中国每年创造的巨大财富又如何计量和交易？如何将中华人民共和国成立60多年来积累的资产和货物证券化、货币化、市场化和流通化？.....如果你不印钞，如果货币供应跟不上，如何降低整个社会的资本成本？对社会发展的投资取决于富人。如果富人不投资呢？只能依靠国家投资，国家依靠什么投资？不发行货币而征收铸币税的投资是什么？.....在中国整个社会信用积累不足的情况下，如何印制货币，如何发行货币创造货币供给？企业信用不足、股权信用不足、工商信用不足...没有土地金融和土地金融，如何发行货币？如果不发行基于土地信贷的货币，发行如此大规模货币的基础是什么？不管是宽松的货币政策还是紧缩的货币政策，有两个词是一样的:印钞！(放松和收紧只是规模和速度上的不同，但没有本质上的区别。还有两个词是相同的:通货膨胀。对于任何国家或政府来说，印钞和通货膨胀都是正常的，而不印钞和通货紧缩则是不正常的。在国家信用、工商信用、企业信用和股权信用不足的背景下，土地信用是国家货币发行的基石。没有逃避，也就是说，没有逃避。别无选择，别无选择！

十二，因为房地产是最政治化的。有人说，“房地产不谈论政治。”事实上，正是由于表面的“不谈政治”，才构成了真正的“谈政治”。正是因为政治，房地产市场认可各级政府，使各级政府有资金和手段来推动地方软硬件基础设施建设。正是由于政治的原因，住宅服务用地的高地价被基础设施、公共产业的仓储和物流用地的低地价所支撑，这使得中国的工业化顺利启动，使得中国的制造业和在中国创造的产业在世界上“胡作非为”，也使得中国具备了经济转型升级的基础。正是因为政治，房地产市场才成为中国经济和金融的“夜壶”。每当经济形势好的时候，房地产就会被冷落，当经济形势不好的时候，房地产就会被拉出来承担重任。正是由于政治、房地产市场的发展、当地基础设施的建设以及随之而来的城市化，创造了大量的就业机会。只有当社会有了足够的就业，它才能有社会稳定。正是因为政治，房地产市场，尤其是住宅用地，承担了整个社会的运行成本。如果没有住宅服务用地的高地价，如果没有商品房的高地价，就没有经济适用房，如果没有整个社会的基础设施和基本材料的低价，整个社会的其他商品和服务就不会有低价。到那时，整个社会要么通货膨胀，要么失业，否则实际生活水平将大大降低。正是由于政治的原因，土地财政和土地财政成为中国当前社会投融资框架的主龙骨，土地信贷支撑着中国的国家信用，从而使全社会拥有最深、最稳定的货币发行“锚”，从而使全社会的货币供给跟上经济金融发展的需要，从而降低全社会的资本成本。这些都表明土地财政、土地财政和土地信贷是当今中国最大的政治。房地产市场不是关于政治的，而是关于政治的太多了！

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！