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目前,市场判断监管进入新一轮“放松期”的原因在于地方财政高度依赖土地税和房产税。此外,最近地方放松政策的做法与2014年上半年非常相似。

根据国家统计局的数据,2016年和2017年,中国房地产开发企业的土地购买价格都在上涨。2016年,土地收购面积下降了3.4%,但交易价格上升了19.8%;2017年,征地面积增长15.8%,交易价格增长49.4%。土地交易价格的增长远远大于土地交易面积的增长。尽管受到三线城市和四线城市交易比率上升(65%)的影响,但与2015年相比,三线城市和四线城市的交易比率仅上升了5个百分点,这意味着2016年至2017年土地价格大幅上涨。按照通常的逻辑推论,这些高地价意味着高房价,在“稳增长”政策下出售的地块必须开发并进入市场。2017年10月,15个热点城市的房价没有上涨,但12月,8个城市的房价上涨,表明限价令可能已经放松。

李宇嘉:楼市调控从“一刀切”走向精细化

因此,市场自然判断一个新的政策宽松期即将到来,预期非常顽固。当然,房地产市场与经济和金融形势有很大不同。目前,无论是系统性风险、债务风险,还是“从现实到虚无”,都迫切需要稳定贫富差距,消费在经济中的基础性作用已经达到顶峰或被迫。减少对房地产的依赖是解决经济结构性问题的“总根”。中国共产党第19次全国代表大会后,改革的决心和坚定的信心摆在了空的前面,地方政府不可避免地要强制执行这一政策(而不是以不同的方式取消这一政策)。然而,国家所强调的长效机制建设,无论是租售、财产税,还是土地制度改革(如集体土地入市),都是一项系统的改革,这就决定了长效机制将逐步发挥作用。因此,监管在未来五年内不会撤销。

李宇嘉:楼市调控从“一刀切”走向精细化

综上所述,当前需要做的是引导预期,特别是释放调控的信号和行动,以改革的具体措施“落地”,扭转甚至打破调控政策陷入“抑-松-抑”循环的顽固预期。《人民日报》发表了一系列文章,指出调控不会陷入“拉抽屉”的怪圈,有必要在2018年保持目前严峻的调控形势。最近,地方“两会”相继召开。上海市长在政府工作报告中说,严格控制高房价和高地价不是权宜之计,也不是减少经济增长和财政收入对房地产业依赖的权宜之计。毫不动摇、毫不放松地加强房地产市场监管;前不久,北京市住房和城乡建设委员会和北京银监部门开展专项执法,严格查处变相举债和首付贷款等违法违规行为,进一步巩固和加强房地产市场监管的有效性;鉴于广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价令的放宽,当地房管部门也立即出面辟谣,一致明确,调控目标坚定不移,力度不减。

李宇嘉:楼市调控从“一刀切”走向精细化

笔者认为,房地产市场监管的关键在于尽快实施实质性的改革措施,这是引导和扭转预期的关键。改革措施的立足点是如何逐步消除地方对房地产的依赖。只有当明确的改革措施将地方政府对房地产的依赖分开时,市场对房地产市场周期性反弹的刚性预期才会被打破。目前,国家提出了既稳定房地产,又减少房地产市场泡沫的改革措施,如集体土地入市,将现有商业用地改为租赁,用企业自有土地开发房屋,建设用地增减挂钩(农村宅基地和建设用地以城市建设用地的增加为交换条件进行复垦),这也是一种精细化监管的体现。

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这些改革措施可以通过提高空.土地的配置效率来释放房地产红利这些政策不仅稳定了房地产,也为地方政府提供了财政补充,当城市告别了大蛋糕的扩张,控制了地方债务,房地产进入了股票时代。此外,外国人口的“公民化”可以为地方政府提供稳定的财政资源和增长动力。目前,上下级权力已经明确,地方政府的主要责任已经落实,依靠房地产还应该承担控制房价和泡沫的责任。在新形势下,积极改革可能是唯一的出路。

李宇嘉:楼市调控从“一刀切”走向精细化

(作者:深圳房地产研究中心)

标题:李宇嘉:楼市调控从“一刀切”走向精细化

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