徐展雯：银行业对于租赁住房融资的探究与思考

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在一线城市，面对不断上涨的房价，人们的住房问题往往难以得到很好的解决。与卖房相比，租房具有明显的灵活性，能更好地满足一些群体的生活需求，但同时也存在融资难的实际问题。

在一线城市，面对不断上涨的房价，人们的住房问题往往难以得到很好的解决。与卖房相比，租房具有明显的灵活性，能更好地满足一些群体的生活需求，但同时也存在融资难的现实问题。在这种情况下，笔者在回顾了背景之后，探索了我国租赁住房的融资模式。本文总结了上海作为租赁住房融资试点的现状，并在案例分析的基础上，对我国银行租赁住房融资的前景提出了一些对策。

关键词:租赁住房、融资、商业银行

1.研究背景

近年来，中国的房价一直在上涨，尤其是大中城市。由于经济优势，中国一线城市的特点是房价高。住房需求是人们最基本的生活需求，如何满足生活需求是增强人们获得感和满足感的主要指南。人们普遍认为租房更有选择性和方便，买房能给人们带来更多的财富和所有的好处，包括户籍。在这种情况下，公共资源的参与可以促进房屋租赁和购买双重优势的结合，提高人们的生活需求和生活质量。出租房模式的出现意味着新的住房市场的出现，出租房融资就是在这种背景下产生的。根据不同类型，租赁住房可分为经济适用房和市场租赁房。前者主要由政府补贴，而后者主要由社会机构投资。

2.相关金融产品和项目流程

在包括政府补贴在内的相对开放的新兴市场中，中国大陆逐渐有更多的商业银行提供相应的金融产品，但总体情况仍相对空白市，并没有像发达国家那样建立起相对成熟和完善的租赁住房融资体系。然而，一个市场的发展和维护，无一例外地需要大量资金的参与和风险控制，因此探索合适的金融产品具有重要的现实意义。

租赁住房融资作为一种融资活动，有其自身的特点，也有其一般的特点。对于项目负责人来说，他首先需要获得土地资源或相关建筑来开发和建设出租屋，并通过自我开发或由房地产代理商开发来运营。在这一过程中，面对持续的资本需求和可能出现的资本缺口，投资者可以在完成最低资本投入后，增加一定比例的杠杆、商业银行贷款等融资支持。目前，商业银行为租赁住房提供的一系列金融产品的贷款期限可达25年，基本能满足租赁住房的投融资需求。

在传统模式下，租赁住房主要依靠租赁收入产生的自由现金流来获得债务偿还的来源。更新颖的模式是投资者利用租赁经营权提前实现贷款。在这一过程中，银行是租赁抵押的所有者，以间接的方式参与投资者的日常业务流程，并参与利益分配。此外，应该注意的是，房屋租赁的投资者和房屋租赁的经营者可能不一致。为了获得更大的经济效益，房屋租赁的投资者会聘请专业的运营公司来运营。通过使用各种专业金融工具，包括利润率、息差、存贷款时间等。，可以降低投资者的净融资成本，从而进一步降低企业的经营成本，获得更大的利润和生存空.此外，投资者还应该从商业银行购买由流动性差的贷款组成的资产组合，并将这些贷款打包成资产支持证券，形成一个完整的闭环。

3.以上海为例，对租赁住房融资进行试点探索

上海作为中国重要的经济中心和金融中心，在包括住房租赁融资在内的许多新法律、新政策、新模式等比较先进的事物中发挥了先导作用。自2017年以来，上海市政府为上海租赁住房市场提供了政策和土地支持。在这一过程中，商业银行在提供资金方面发挥了重要作用，并与申通地铁(600834)集团、光明集团、城建集团等多家国有企业进行了合作。《面向发展的租赁住房业务金融合作协议》和《住房租赁合作协议》的签订，极大地促进了上海租赁住房融资的市场化和公开化。

就上海而言，与卖房相比，出租屋的投资者主要是国有企业。通常情况下，出租房比卖房能获得更多的国家补贴，但同时，由于出租房的还款方式、明确的利润点、行业以往的经验以及与拍卖卖房相比的投资回收期，大多数商业银行都不愿意在这方面进行更多的投资。此外，租赁住房的主要收入来源是租金收入和财产收入，其客户的流动性极高，这进一步增加了租赁住房的可持续性和资本流动的风险。

在上海，与国有企业不同，私人资本尚未进入租赁住房业务，这主要表现在上海各种长期和短期租赁公寓的大量和快速发展。然而，这种出租房屋的经营者和业主往往不一致，房屋建设的主要目的与房屋租赁无关，或者主要是商业地产。

4.个案分析

b公司开展了房屋租赁业务，并向银行申请贷款用于租赁房屋项目。公司自有资本比例为30%，贷款申请期为20年。由于政府在取得国有土地过程中的补贴和优惠政策，乙公司的土地使用权转让受到很大限制。在此过程中，B公司通过信托贷款的方式筹集资金，并通过与信托担保公司和银行签订协议获得贷款。当租赁房屋项目获得利润时，乙公司通过信托方式享有所有权衍生的受益权。

5.对策与展望

5.1对策

与传统的房地产融资相比，租赁住房融资风险的形成过程更具时间敏感性。鉴于租赁住房融资的风险特征，银行需要审查所涉及的房地产。区域内商业区和办公区有大量闲置区域，未得到充分利用，基础设施较好，但利用率较低。随着商品房与住房比例的失衡，商业写字楼的出租和出售面积显著增加，与长期以来的住房面积相比，我们可以考虑推广租赁住房。但是，面对这些现存因素的缺乏，我们需要谨慎。

在满足原设计和规划要求、保证正常使用和消防安全的前提下，在基础设施和房屋所需的配套设施得到全面改善的情况下，可以进行进一步的讨论和研究，可以组织相关专业人员进行实地考察甚至体验，通过全面、综合的风险评估，可以为在建商品房建立必要的条件和其他完善的条件，并在此基础上对租赁住房融资进行审核。

在审批渠道上，商业用房转为租赁用房时，需签订土地出让协议，即土地补充出让，并确认土地的使用年限和原建筑面积比例不变。在此基础上，根据变更的具体要求、变更许可和审批要求，开展下一步的规划、设计和具体施工工作，并在竣工消防验收合格后登记备案房屋租赁合同。

与此同时，银行自身需要积极开发各种金融工具，适应市场变化，积极跟上市场步伐，引进专业化的第三方机构或建设一支具有足够能力和资质的人才队伍。

5.2展望

展望未来，随着政策支持的增加和金融资本的不断投入，住房租赁市场的主体和范围不断扩大。reits具有长期收益率高、受股票和债券市场干扰小的特点，能够更好地适应当前船舶租赁市场的规模和信用评级，具有很强的发展潜力。不久前，保利地产(600048)租赁住房reits在上海成功发行，为相关市场提供了一个全新的案例和借鉴经验。截至2018年1月，新派公寓和保利地产的市场表现良好，可视为出租房证券化的良好开端。人们普遍认为，reits引入了第三方机制，促进了住房租赁融资过程中投资、运营和退出机制的完善以及评估体系的进一步构建。结合19大以来的租购住房制度改革，将为住房租赁市场注入新的活力，进一步提高银行租赁住房融资能力。

作者是上海财经大学的硕士和cfa