李宇嘉：2018年楼市 “温水调控”蒸发虚高溢价

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年底和年初，有很多房地产论坛，大家都很关注2018年楼市的走势。最近，一位在业内有影响力的大咖啡在他的演讲中给出了几个数据，引起了广泛关注。2017年，由于房价控制，10个重点一线和二线城市未能申请386个项目，共计84，800套住房。上海排名第一，有170个项目没有预售许可证，广州、南京、天津和其他房价上涨的热点城市也有30-50个项目没有预售许可证。由于楼市政策越来越偏向于“吹暖风”，业内人士预计，这些项目将在2018年上市，价格控制将明显放松。

这种观点有问题。“稳定增长”和库存风险的压力消失了，房地产市场政策真正进入了良好阶段。近两年来，兰州、合肥、昆明等二线城市大力吸引人才，承接产业转移和返乡农民工，带动周边城镇化，经济建设全面展开。因此，地铁、市政管网、教育和文化等公共服务设施迅速启动。例如，兰州和昆明在建的三条地铁线路，既有“稳增长”的考虑，又有“补债”的需求。随着“去杠杆化”成为一项至关重要的任务，地方债务控制上升到“终身责任”，调整限购政策也就不足为奇了。

然而，在北京、上海、广州、深圳、南京和天津等热点城市，价格控制仍是监管的重中之重。尽管限价政策带有强烈的行政干预色彩，但它是房地产“去杠杆化”和房地产市场逐步“去泡沫化”的唯一选择。要落实“房无投机”政策，必须控制地价。不仅不再可能出现地王和高地价，就连大城市的土地供应也主要转向了租赁。过去，“面粉价格推高了面包价格”，这是房价上涨的一个重要逻辑。土地国王一上台，房价一夜之间就上涨了数千英镑。将来，这个渠道似乎被封锁了。2017年，大城市的房价基本上是横向的，但价格限制再次引导了定价。

过去，这一地区的某一建筑时起时落，周围地区的类似建筑时起时落。这被称为“价格效应”。我相信当你买房子的时候，你会询问同一套公寓的最新成交价格，你的出价一般会与这个成交价格进行比较。目前，某个地区的平均价格是6万英镑，但政府批准的新车牌价格只有5万英镑。慢慢地，6万英镑的市场价格将接近5万英镑。开发商可能不会接受。没关系。如果你能负担得起经济成本，你就可以花掉它。

如果该地区所有新批准的单位都低于市场价格，这个价格将逐渐成为指导市场定价的校准价格。限售房也是如此(兰州新政的核心是“限购限售房”)，购房后3-5年内不能出售，即所谓的房地产变成“冻结生产”。在不到一年的时间里，这项政策已经扩展到50个城市。今后，兰州等二线城市可能会开始“限购限销”的政策调整。一旦资产的交易频率(或周转率)急剧下降，流动性和信贷刺激的优势将会丧失，资产明显的高溢价将会持续耗尽。

除了价格限制和销售限制，贷款限制也有了新的变化。当然，这不是放松首付和利率，而是降低房地产刺激信贷的能力。首先，土地出让不再是简单的“招标、拍卖、挂牌”，而是附带了很多条件，如分配经济适用房或租赁房，自住或“只租不卖”。这样，如果开发商拿土地来融资，银行就会谨慎，而土地仍然不是合格的抵押品；第二，房屋的评估价格不能再高了，甚至更低的评估价格将在限量出售后给出；最后，抵押贷款周期已经延长。在2017年初，从申请到贷款的抵押贷款周期只有2个月，但现在需要4-6个月，每月限额也是有限的。

在大面积房地产被“冻结”和信用创造能力被削弱后，短期内，试图再交易的价格不再是市场价格，即“没有市场价格”。网上和中介给你一个挂牌价格，但是没有人会光顾你，或者如果你想降价20万，有诚意的买家会来。这就是为什么不管是新房还是二手房，一次性付款的价格都比贷款购买的价格要低得多，因为流动性溢价正在一点点流失，而且这种趋势越来越明显。因此，2018年监管不会明显收紧，但不要太高兴，监管的温水正在慢慢蒸发房地产市场的虚高溢价。

(作者是深圳房地产研究中心)