部分房企深陷“钱紧”窘境

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自2016年下半年以来，在监管力度加大的情况下，住房企业的融资渠道逐渐收紧。作为典型的高杠杆和资本密集型企业，有限的再融资渠道使住宅企业面临“资金短缺”的困境。

作为住房企业最重要的融资渠道之一，银行贷款显然是有限的。监管部门已发出三项命令和五项申请，要求“禁止资金违规流入房地产市场”，并将违反房地产行业政策列为今年整顿银行业混乱的重点之一；由于对银行和信托业务以及委托贷款的严格监管，住房企业无法通过“影子银行”融资。此外，在行政处罚方面，监管当局一直毫不留情。今年以来，许多银行机构因“非法资金流入房地产市场”而被罚款。

在债券融资方面，2016年10月，上海、深圳证券交易所发布了《房地产行业公司债券分类监管方案》，提高了房地产企业发行公司债券的门槛，要求违法违规、哄抬地价、资金告罄或违规使用的房地产企业不得发行公司债券。在这种背景下，2017年住房企业的债券融资大幅萎缩。

在多渠道有限的条件下，灵活信托基金已经接管了过度的融资需求，成为住房企业首选的融资方式。据联讯证券估计，2016年，特别是在那年10月提高了住房企业发行公司债券的门槛后，房地产信托开始活跃起来。当年，住房企业信托融资7327亿元，2017年进一步增加到11092亿元。

值得注意的是，2017年12月，监管部门下发了《关于规范银行信贷业务的通知》，强调商业银行和信托公司在开展银行信贷业务时，不得违规将信托资金投向房地产，这加大了住房企业通过信托融资的难度。受益金融信托研究所的报告显示，今年4月，房地产信托融资规模大幅下降，这与监管政策收紧有关。然而，住房企业债券将在未来两年达到赎回高峰。总体而言，当房地产企业仍有融资需求，许多融资渠道被阻断时，预计房地产信托的规模将会回升。

此外，随着国内融资的收紧，海上“融资”已成为许多房企竞争的方向。据中原地产研究中心统计，今年前四个月房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿美元，比2017年1-4月的112.35亿美元增长107%。4月份，月度金额达到88亿美元，创历史新高。今年5月，国家发改委网站显示，融创、华远、金科、万科等房地产企业在海外发行的债券已经备案登记。

然而，随着房地产企业大量发行海外债务，监管当局开始控制节奏，以确保债务安全。最近，国家发展和改革委员会(NDRC)和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求拟借入中长期外债的企业(包括金融机构)实现实质性经营，按照法律法规进行市场化融资，充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和金融可持续性，同时根据自身信用状况制定外债本息偿还计划，落实债务偿还担保措施。通知提高了企业借入中长期外债的门槛和要求，这也意味着房地产企业和地方政府融资平台的海外发债将受到限制。

目前，房地产企业面临的融资环境不能说是“严冬”。在这种情况下，创新融资方式已成为房企寻求出路的总趋势。例如，在监管的支持下，资产证券化已经成为住房企业拓宽融资渠道的重要方式。自去年以来，reis类和CMB类产品的发行速度加快，市场参与机构日益多元化。与2016年相比，2017年产品发行的数量和规模翻了一番。考虑到住房企业融资监管政策的连续性，可以预测，住房企业资产证券化融资规模不断扩大、产品类型日益多样化的趋势将会持续。