朱邦凌：楼市“打新”源于限购政策下的房价倒挂

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近日，已经“捂盘”一年多的成都仲天庆秀场被禁止出售，7万多人报名参加抽奖，但只有1000多套新房出售，排队的队伍长达数公里。

目前，全国共有7个城市出台了购房彩票政策，成都并不是唯一一个中奖率超低的城市。杭州某房产共有2998户家庭参加了抽奖，中奖率仅为6%。在南京，超过15000人抢劫了3177套限价房，抢劫金额高达数百万甚至数千万美元。

用摇号买房让我们隐约看到了繁荣的股市，开始有了玩新股的一些特征。70，000人抢了数千套房，中奖率极低，排队热的场面绵延数公里，彼此熟悉，看起来像在玩新股。

目前，新股发行实行无资金市值配售制度，新股在二级市场作为补偿或福利发行。新股认购的成功率极低，大多在数万股左右，而新股成为大彩票。新股询价和路演形同虚设，23倍的ipo发行市盈率成为默契的上限。一些小盘股只是取消了询价链接，所有股票都在网上发行。

房地产市场震荡的主要原因当然是因为新股的价差相同，而且新老建筑之间存在价格倒置。在一些实行限购政策的城市，新旧房价相差可达10000元，用摇号买房一次可赚100万元。如果新股在股票市场的成功率低，第一次竞价就能赚到几万，而买彩票买房可能会赚到几百万。既然有这么大的利益，谁有资格买房子，有足够的资金，谁有一点头脑，不排队试试他的运气？新大楼一开放，就不难理解绵延数公里的队列。并非所有参与摇号的买家都只是需要买房，但其中很大一部分是为了套利和投机。

一些专家认为买彩票买房是一场闹剧，认为这是限购政策造成的，并呼吁取消限购政策。那么你如何看待今天的房地产购买限制政策？

让我们来看看最近房地产市场的热度。5月16日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。在70个城市中，有58个城市的房价环比上涨，高于3月份的55个。然而，70个大中城市的二手房价格仅在9个城市有所下降，而59个城市的价格持续上涨。4月份，70个大中城市商品房销售价格上涨，延续了前几个月的上涨趋势。调控政策如此严厉，以至于房价无法降低。您仍想取消购买限制吗？这可能吗？

事实上，房地产的监管正在升级，不可能取消。今年以来，全国已有120项房地产调控政策。特别是过去未受监管的城市，如海南、沈阳、长春等地区，逐渐加大了监管力度。在住房和城乡建设部采访的六个城市中，最近的房地产市场监管已在不同程度上升级。其中，成都将限购对象调整为家庭，这是相当显著的。

当然，调控房地产市场有很大的副作用。突出的表现是一些房地产价格在行政控制下被扭曲，导致新房和旧房的价格差异，一手房和二手房的价格上下颠倒。结果，出现了新的房地产市场和价格套利的可能性，房地产市场上出现了彩票和彩票大军。

事实上，房地产市场彩票和股票市场碰上新资本是转轨时期的产物，是市场化发展不足造成的，是市场化转轨时期的特殊现象。

对于股票市场来说，从长远来看，虽然注册制度暂时中止，但这必然是大势所趋。从注册制度的本质来看，市场价值配售应作为过渡时期的一种权宜之计，而注册制度的推广需要研究一种更加市场化的ipo制度。股票市场正在向登记制度和市场化过渡。在这一过程中，新股发行不可能完全市场化，否则，新股发行将卷土重来，适当的行政控制只能在登记制度的过渡期内实施。

房地产市场也是一个事实。在房产税等政策出台之前，没有针对房地产上涨的市场化约束措施，房价也无法通过税收手段进行调节，因此限购、限贷等楼市调控政策只能在这一过渡时期实施。

对于房地产市场而言，“购房彩票”是一些城市在房地产市场过热时为公平分配而采取的无奈之举，也是一些城市针对房地产市场新问题而做出的精确调控。要逐步建立符合国情和市场规律的房地产市场长效机制，只有综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，全面贯彻“住而不炒”的原则，房地产市场才能健康发展，让广大居民“安居乐业”。

(作者是资本市场研究员)