易宪容：海南炒房将严重不利自由贸易区发展

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中央政府决定支持建设海南全岛自由贸易试验区，逐步探索并稳步推进建设中国特色社会主义自由贸易港，逐步建立自由贸易港政策和制度。4月14日，《国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《意见》)正式落地。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

中央政府决定支持建设海南全岛自由贸易试验区，逐步探索并稳步推进建设中国特色社会主义自由贸易港，逐步建立自由贸易港政策和制度。4月14日，《国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《意见》)正式落地。

《意见》明确提出支持海南开通跨国邮轮航线，支持海南建设国家体育南方训练基地和省级体育中心，探索开发智力竞赛型体育彩票。国家移民局最近宣布，从2018年5月1日起，海南省将对来自59个国家的入境游客实施免签证政策。大力推进海南自由贸易港建设，将其发展成为业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游目的地。总之，中央政府出台了一系列发展海南经济的政策。根据《意见》的时间表，自由贸易港最初于2025年建立，2035年成熟，2050年完成。

可以说，政府希望把海南建成一个吸引世界目光的自由贸易港。对于中国其他地方来说，优惠政策是独一无二的。因为，对于中国的许多地方来说，它的开放性仍然非常有限。特别是，金融市场的开放与国际市场相去甚远。然而，对世界许多地方来说，这些政策算不了什么。例如，许多国家有100多个国家的免签护照，所以海南对这些国家的公民是否有吸引力还不确定。

此外，经济全球化和金融全球化已经进行了几十年。许多国家的贸易基本上处于自由贸易环境，资本、商品等跨国流动。已经司空见惯，因此系统开放的效果正在逐渐减弱。世界上就是这样，中国也是这样。例如，在深圳和珠海，居民所需的商品和资金的跨境流动一直是个问题。即使有一些控制措施，当地居民和企业早就找到了规避它们的方法。因此，海南要想成为一个真正的自由贸易港，不能只靠放开体制，重要的是海南自身的基本经济环境、制度环境和地方政府的发展理念。如果海南的负责人仍然希望短期的制度暴利能够发展和繁荣，而不是长期的逐步增长，那几乎是不可能的，相反，它将走上90年代的老路，破灭房地产泡沫。这也是过去30年来海南经济发展落后于沿海省份原因。

海南经济发展滞后的原因，不仅是海南经济基础差，居民收入水平在全国一直处于较低水平，也是政府官员始终没有找到利用当地资源和条件进行长期发展的途径。特别是近年来，海南基本上采取了完全依赖房地产的经济模式，这使得海南经济无法摆脱上世纪90年代房地产泡沫破裂的阴影。

近年来，海南一直在推高房价，以确保经济增长，而经济增长已经发展到了极点。近年来，海南房地产市场持续升温。据相关统计，海南商品房近四年的成交额总计超过6100亿元(2008年为国内生产总值的4倍，2010年为国内生产总值的3倍)；2017年，房地产市场的销售面积增长了82%。今年3月，海口新建商品房价格环比上涨2.1%，居全国首位。而且，近两年进入海南房地产的资金基本上都是海南省以外的房地产资金。根据连锁住宅的数据，2017年上半年，海南90%以上的住房购买是由省外居民完成的，主要来自东北三省北京、天津和河北。

更有意思的是，面对海南房地产市场的蓬勃发展和房价的快速上涨，海南政府在过去的一年里出台了14项以上的房地产调控政策，但每次房地产调控政策的出台，都将成为推动房地产市场繁荣和房价上涨的最大推动力。换句话说，政府出台的每一项房地产调控政策都成了当地房地产饥渴营销的工具。政府房地产政策的目的不是为了减少房地产市场的热度，而是火上浇油。

在海南岛建立自由贸易试验区的消息传出后，仅仅一个星期，来自全国各地的买家就涌入了海南的各个市县。各大房地产销售中心都有很多顾问，很多买家抱着“买就是赚”的心态，采取一次性付款的方式来买房。一些房地产销售人员表示，许多购房者没有仔细研究房屋朝向等因素，担心自己拿不到。一些房地产价格在几天内上涨了1000-3000元。也就是说，在《意见》发表后，买房和抢房成为海南将设立自由贸易试验港的最大奇迹。然而，海南限制房地产投机的政策(被称为最严格的房地产调控政策)直到一个多星期后才出台。这些限制房地产投机的政策，不仅没有让这些政策公布后立即土地，但留出了近一个星期的缓冲时间。与此同时，相应的房地产调控政策像牙膏一样被挤出三倍。所有这些都表明，海南的负责人不愿意放弃“房地产”经济。他们应该首先炒作房地产市场，推高房价。

可以说，在海南自由贸易试验区开发之前，政府首先推高了当地房价，创造了房地产市场的短期繁荣，这将对海南自由贸易港的未来发展产生严重的负面影响。这不仅会增加海南企业的经营成本(目前海南城市的高房价比经济发达的沿海地区更糟糕)，还会改变海南企业和居民的经营环境和基本价值观。此外，如果海南的调控政策使房地产投机泡沫再次破灭，海南自由贸易港的发展可能是一件遥远的事情。这是海南房地产市场的现实。

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