易宪容：中国的高房价何时了？

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中国的房价是世界上最高的，这是世界的共识。无论从房价收入比、房价租金比还是房价实际水平来看，上述任何一个指标都是如此。很多人会说，中国人很富有，中国的经济增长这么快，房价怎么能不涨呢？房价怎么可能不是世界上最高的呢？

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

中国的房价是世界上最高的，这是世界的共识。无论从房价收入比、房价租金比还是房价实际水平来看，上述任何一个指标都是如此。很多人会说，中国人很富有，中国的经济增长这么快，房价怎么能不涨呢？房价怎么可能不是世界上最高的呢？然而，如果我们去一些偏远的农村地区和一些三四线城市，绝大多数人的生活与发达国家的农村地区和三四线城市的居民有很大不同。这些中国人能负担得起这样的房价吗？

为什么中国的房价这么高？最重要的原因不是国内居民有多富裕，而是银行信贷过度扩张的结果。根据中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》，截至2016年底，中国居民购房抵押贷款利率已升至50%，接近2008年美国金融危机爆发前的水平。此外，如果我们看看居民的杠杆率，它也在最近几年迅速上升。居民杠杆率是指居民部门债务占国内生产总值的比例。1996年，中国居民的杠杆率仅为3%，2008年仅为18%。然而，自2008年以来，中国居民的杠杆率开始快速增长，仅在6年内就翻了一番，达到36.4%；2017年第三季度，居民杠杆率达到48.6%。通过过度信贷扩张推高房价，或者通过过度信贷扩张将中国房价推至世界房价之首，中国经济和中国金融市场肯定面临巨大风险。这就是为什么中央政府要求抑制房价的疯狂上涨，要求房地产市场回归本末，并出台一系列的房地产调控政策。。

然而，本轮房地产市场调控出台了许多政策，但中国的高房价并没有因为这些调控政策的出台而下跌，相反，它们在不断上涨。在炎热的城市和四线城市都是如此。根据2018年3月新公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，在新的住房市场中，从环比来看，有10个城市销售价格下降，55个城市销售价格上升，5个城市销售价格持平。最高增幅为2.1%，最低增幅为0.4%。从同比来看，有10个城市的销售价格下降，60个城市的销售价格上升。最高增幅为12.3%，最低增幅为2.3%。

从上述数据来看，虽然全国房价仍在逐月同比上涨，但部分城市房价仍在下跌，有10个城市出现下跌。然而，这只是表象。最关键的问题是:第一，如果以2015年为基数，中国70个大中城市的房价只有一次下跌，跌幅只有0.3%，而其他69个城市的房价都在上涨。此外，23%的城市增长超过20%，11个城市增长超过30%，5个城市增长超过40%。厦门增幅最大，为50.9%。

第二，今年3月，有10个城市的房价同比下跌，跌幅最大的只有深圳的2.3%，而其他城市的跌幅都在0.1%至0.4%之间。如果房价按照这个水平调整，房价大幅上涨的城市回归理性肯定需要几年甚至几个月的时间。例如，合肥的房价比2015年上涨了48.0%，而3月份的房价只下跌了0.4%。按照这个价格调整率，十年内只能调整4%。

第三，目前，许多城市的房价同比和环比都下降了0.00%。事实上，有人对政府操纵持怀疑态度。因为，目前，很多房屋交易合同都是在网上签订的，这似乎是市场上的公开信息，但实际上，阴阳合同非常流行。二手房阴阳合同是普遍现象，二手房交易也是如此。为了避免问责，地方政府会不惜一切代价。也就是说，事实上，中国70个大中城市的新房价格涨幅可能会超过公布的价格。

另外，从二手房销售价格的变化来看，从环比来看，有7个城市销售价格下降，59个城市销售价格上升，4个城市销售价格持平。最高增幅为2.1%，最低增幅为0.6%。从同比来看，有7个城市的销售价格下降，63个城市的销售价格上升。最高增幅为13.8%，最低增幅为6.8%。换句话说，70个大中城市的二手房价格同比和环比下降幅度都不到。此外，乌鲁木齐和北京的房价同比涨幅最高，分别为13.8%和6.8%。但是，我们应该注意的是，在目前的国内二手房市场上，为了避税，房屋交易基本上都是以阴阳合同的形式进行的。如果政府的房价统计指数是基于网上价格计算的，那么其房价变化将至少相差几个百分点。因此，就全国而言，房价下跌的城市可能比公布的数字少。

此外，在这一轮房地产调控出台之前，在房价飙升的热点城市，虽然媒体说出台的政策是历史上最严格的，但我们可以看到，最严格的调控政策，除了深圳的房价同比和环比下降外，其他热点城市的房价仍在上涨，即使下跌，也低于小数点后的百分比。这种下降可能是由于统计错误或地方政府操纵的数据。

换句话说，中国的高房价并没有受到房地产调控政策的限制，相反，大多数城市的房价仍在上涨。即使在一些房价早年大幅上涨的城市，也存在所谓的同比和环比下降，但这些下降幅度都低于百分点的小数点。在如此下降的范围内，这是房价的真正下跌、统计错误还是地方政府的人为操纵？只有上帝知道。中国房价何时高，将永远是中国经济生活的痛苦和风险。

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