张平：国有银行上调房贷利率释放啥信号

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1月的最后一天，广州的四大国有银行，即中国银行、农业银行、工业银行和建筑银行表示，自2月1日以来，第一笔住房贷款的利率上升了10%，而第二笔住房贷款的利率上升了15%。

让我们简单计算一下抵押贷款利率上调后的账户:以100万元、20年期的贷款为一个账户:按照等额本息还款法，2017年初，贷款按15%的折扣率计算，每月还款额为6149.76元。20年累计支付利息约47.59万元；按照1.1倍的高利率计算，同样的还款方式，每月还款额为6816.89元，累计已付利息约为63.61万元。这意味着今年年初第一笔购房贷款是100万元，比去年年初多了667.13元。

现在的问题是，为什么四大银行在广州这样的一线城市率先提高抵押贷款利率？首先，今年年初银行按揭利率不会大幅上调，但从去年到今年，这一次的跨年度监管政策更加严格，表外信贷需求全部回笼，银行整体信贷规模较往年收紧，这是推高贷款定价的原因。

此外，中央经济工作会议强调“控制货币供应的主要阀门，合理扩大货币、信贷和社会融资的规模”。在这一总原则下，银行必须调整信贷规模和投资。未来，银行增量信贷将流向基础设施投资、普惠金融、中小企业、农业、农村等领域。未来，银行信贷资源将倾向于这些领域，以避免更多的资本流向房地产市场。

最后，中国银行业对房地产市场并不乐观。目前，银行仍对房地产市场保持警惕。一旦房价泡沫破裂，这是一件可怕的事情，大量的不良资产可能会出现，从而引发系统性的金融危机。因此，大幅度提高抵押贷款利率是正常现象，这不仅反映了银行目前的资本状况，也反映了银行对房地产市场的判断。

然后，四大银行在年初率先提高了抵押贷款利率。他们释放了什么信号？首先，我们来看一下前两年房价上涨的原因，主要是由于第一季度银行按揭贷款过多，导致热点城市房价飙升。因此，为了避免2018年房价过度上涨，有必要在年初抑制投资需求，这也是中央高层的一个重要政策取向。

第二，尽管中国加大了房地产调控力度。一些热点城市也提出了许多新的调控政策，如限购、限贷、限售、限价等，希望房地产投机。然而，一些市民家庭喜欢玩政策的边缘球，这使得房地产调控的限购政策的效果“无效”。

第三，自去年的10份以来，50多个热点城市出台了限制销售的新政策，即你买了房子后，它只能用于生活，并规定你不能在三到五年内出售房地产。对此，中国四大国有银行大幅提高了第一和第二按揭利率。这意味着决策层不仅要遏制房价过度上涨的趋势，还要将投机者锁定在限售房期，为建立中国房地产的长效机制留有足够的时间。

众所周知，上海和北京这两个一线城市已经推出了大量的经济适用房和公租房，而广州和深圳将大力发展住房租赁开发，因为它们在城中村有大量的地块，这样可以让更多的非房企的私人资金来建造出租房，让更多的人能够在短时间内拥有自己的住房。总之，现在提高抵押贷款利率，限制贷款，是为了减少房地产投机，保持房地产市场稳定，为将来建立房地产的长期机制做准备。