李宇嘉：楼市的高位 就这样硬撑着！

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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先天性基因缺陷，“降价尝试”

“降价尝试”再次出现，这次是在湖北省的四线城市。我从未去过这个城市，但我对它很熟悉。我的博士生导师的家乡在这里。我记得十多年前，当我的导师谈到他的家乡时，我非常深刻地记得两件事。首先，我太穷了，以至于我有一个可怕的地名(恩施市咸丰县)

其次，在20世纪80年代初，当我去大学过暑假时，我的导师和他的妻子回到了他们的家庭。从武汉到咸丰，全程520.9公里；导师的妻子从武汉到广西北海旅行了1175公里。家庭教师先开始，家庭教师的妻子一天后才开始。结果，导师的妻子已经到家，而导师仍在回家的路上。这是恩施，土家族自治州！

感谢老朋友严跃进同志，我得到了郭盛证券提供的一份报告——湖北各市州的常住人口(万人，左图)和经济情况(右图)。恩施是2017年湖北省常住人口减少的两个城市之一(荆门)，也是国内生产总值最小、增长最慢的城市。看来，上述“地理决定论”仍然很有说服力。

图:湖北省各市州的常住人口与经济增长

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几种降价方法，“不允许”

“降价企图”是由“关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知”文件引起的。本文件由恩施市房地产协会发布，指导和纠正恩施市房价的悬崖式下跌，不得以此方式低价出售房屋。当然，这是对自律的呼吁，提醒那些低价出售房屋的企业必须进行自我检查。

即使它是由行业协会发布的，估计没有人会不相信这份文件的权威性。毕竟，房协的官方性质非常重要。价格是由市场决定的，主管部门在不公开的情况下直接下订单似乎不合适。住房协会在这个角色中扮演了最好的角色，它可以边进攻边撤退。文件内容很多，但主要是告诉企业不要采取以下方式降低房价。

综上所述，降价有三种方式:一是“高价备案，低价开盘”，开盘前备案价格每平方米下降800-1200元；二是预售和分期销售，前后价格对比巨大，降价幅度为300-500元平方米；第三，一些开发商的整体价格与去年同期相比大幅下降，价格下降幅度为每平方米200-500元。

根据恩施市房协提供的数据，2018年恩施市住宅平均成交价格为5022元/平方米，以上方法降价5%-20%，禁止降价。可以说，降价10%太普遍了。去年，深圳有很多二手房降价10%。尽管“小阳春”继续流行，但广州和深圳许多二手房的议价仍为5%-10%。

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其中一个基本原则是:我在早期出售了很多土地

但对恩施来说，这是无法忍受的。根据恩施州房协的报告，恩施州的供应量可以说是2018年的“井喷”。开发、新建、预售和建设(左)增长30%-80%，但销售(右)仅增长不到10%。批准的销售面积和建筑面积分别是销售面积的1.5倍，这意味着库存正在增加。

此外，我们还发现了2018年恩施的土地供应面积。据新浪乐居恩施站统计，2018年恩施市共出让土地75块，出让地块58块，面积141.68万平方米，成交额25.3亿元。近年来，土地年周转量和周转量均创下新高，比2015年至2017年的三年平均水平增长了50%。

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基本面2:房价在前期上涨过快

2017年，恩施棚改货币化率超过50%，2018年更接近100%。这并不奇怪，为什么所有的供给指标都在地上跳跃，因为舍改革的货币化推动了需求和价格的爆炸式增长，而供给迎来了开放和悬挂的机会。近年来，恩施市土地供应明显增加，特别是2018年，土地供应比2015-2016年增加了66%，土地价格上涨了50%以上。

有棚改革和房屋所有权的祝福。在像恩施这样的四线城市，房价自然会上涨。2017年，恩施新房价格同比上涨10%以上，2018年同比上涨23.59%。不难理解，2018年的销售增长率不到10%，供应量增加了54%，库存明显增加，房价涨幅更快。

由于短期需求过于集中，在100%货币化安置下，有太多的人拿着钱买房，对房价的促进作用太明显。问题是，湖北作为棚改大省，也是受棚改放缓和货币化退出影响最大的省份。一旦退潮，像恩施这样人口减少、经济增长缓慢的城市将面临市场逆转的问题。

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为什么价格不能下降？

根据易居研究院近日发布的《中国40个城市新建商品房交易报告》，一线城市新建商品房交易面积同比增长35%，18个二线城市同比下降3%，18个四线城市交易量同比下降29%。此外，六个月来，四线城市的库存一直在持续上升。未来，随着车棚变化放缓，库存将继续上升。

库存增加只是小事一桩。关键是，一旦房价下跌，那些在2017-2018年间拿走了这么多高价土地的开发商就不会被火烧了？这些开发商是恩施当地房地产市场、城市面貌、地方金融和基础设施投资的捐助者。试想，在大多数四线城市，预算收入都是用来支付工资的，只有土地财政才能进行建设投资。

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降价是无法忍受的

2019年，楼市调控的基调是“稳定地价、房价和预期”，防止大起大落。类似于大湾区房地产市场，有必要防止大幅上涨；类似恩施、菏泽等三个四线城市，有必要防止大幅下跌。房价下跌所涉及的问题不仅仅是当前的市场低迷，更重要的是，当房价上涨时，各种成本都无法填补，而其背后隐藏的负担，包括拆迁、基础设施、配套设施、就业，甚至维持稳定，都依赖于房地产市场的上涨来买单和生存。2019年也不例外。甚至每个人都计划在2019年继续写得精彩，没有人考虑过如果房价下跌该怎么办。

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