长租公寓租金如何定价?点击搞懂上海市场

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长期租赁公寓的租金定价是一项复杂的系统工程。运营商应调查周边市场的价格，并考虑品牌自身的客户群定位、产品等级、预计回报成本和利润周期等。

调查竞争产品和周边地区通常需要很长时间。今天，通策研究所调查了100多个公寓品牌样本，从长期租赁公寓的整体租金价格分析和长期租赁公寓的区域租金价格特征两个角度分析了上海公寓定价的总体情况。如果你不了解租金规则，让我们看看别人的房子是如何定价的。

长期租赁公寓整体租赁价格分析

按物业属性分类的集中和分散的长期租赁公寓无法明确区分租金价格水平，因此主要从服务式公寓、白领公寓和蓝领公寓的角度进行分析。

01

服务公寓

第一太平戴维斯(Savills)发布的第二季度上海住宅租赁市场季报显示，上海服务式公寓的租赁价格约为235.1元/平方米/月，居各类住宅租赁之首。

对上海几个服务式公寓品牌的抽样调查显示，它们的租赁价格基本上分为三个等级:

一级属于高端产品级别，月租金一般在350元/平方米/月以上，平均住房面积约80平方米，月租金约28000元/月；

二级为主流产品级，月租金240-300元/平方米/月。按平均住房面积80平方米计算，月租金约为19200元以上；

三年级的水平相对较低，月租金为145-160元/平方米/月，但该公寓所占比例相对较小。

图:上海酒店式公寓月平均租金(单位:元/平方米/月)

信息来源:开放信息，政策研究所

根据各档次比例的加权平均计算，月平均租金约为285元/平方米/月，略高于酒店式公寓市场的平均租金价格，这可能与抽样调查的样本有关(大部分都是主流产品级别，且所选公寓地理位置较好)。酒店式公寓通常集中在中心城市，但在中心城市也有地理差异。因此，除了地理差异，服务式公寓定价策略的差异主要在于配套服务、房间设施和附加装修配置。

02

白领公寓

从集中式白领公寓的租金价格来看:

以开发商为背景的万科公园屋和施琅屋效率较高，约为190元/平方米/月；

创业部背景下湾流和V区的月租金约为100-110元/平方米/月；

从分散式白领公寓的租金价格来看；

蛋壳公寓的公寓效率略高，约130元/平方米/月；

其他分散式白领公寓品牌的月租金集中在100-130元/平方米/月；

由于清客公寓主要经营青年公寓，每月租金比其他分散的白领公寓品牌便宜。

图:上海白领公寓月平均租金(单位:元/平方米/月)

信息来源:最先进的公寓研究所和同一政策研究所

03

兰陵公寓

蓝领公寓发展较晚。上海有代表性的公寓品牌主要有安信公寓、魔方9号楼和逗号屋。

从租金来看:

安贞公寓的平均租金约为110元/平方米/月；

逗号屋目前在上海浦东新区只有一家店铺，平均租金约为90元/平方米/月；

魔方9号楼的平均租金约为150元/平方米/月。

安信公寓在上海有很多零散的店铺，所以平均租金适中。魔方9的主人位于市中心和浦东新区，所以平均租金略高。

图:上海蓝领公寓月平均租金(单位:元/平方米/月)

信息来源:最先进的公寓研究所和同一政策研究所

长期租赁公寓的区域租金价格特征

01

服务公寓

从区域板块来看，除了徐家汇(002561，诊断股)、人民广场等中心城市的核心板块外，浦东新区的服务式公寓租金普遍较高，这与浦东新区近年来的快速发展有关。

陆家嘴(600663，诊断单元)吸引了大部分金融专业人士前来工作，相应高级管理人员配备的服务式公寓租金也较高。

中山公园选择的几套服务式公寓的租金价格几乎相同，这可能是由于配套服务和装修配置紧密。

总体而言，中山公园的租金略低于其他核心地段。

图:上海服务式公寓月平均租金，按地区/部门(单位:元/平方米/月)

信息来源:开放信息，政策研究所

02

白领公寓

总的来说，无论是集中还是分散，中心城市的白领公寓租金普遍高于周边城市。然而，就单项目商店而言，一些公寓品牌分布在中心城市，但它们可能装修得很差，设备也很差，导致中心城市的租金低于其他公寓品牌，如蛋壳和公寓；一些公寓品牌分布在周边城区，但公寓效率可能高于中心城区，这与周边城区的多种共享形式和较小的居住面积有关。例如，闵行区龙湖观鱼和碗扣鱼的分布略高于中心城区。

图:上海各地区白领公寓月平均租金(单位:元/平方米/月)

信息来源:公寓官方网站，通策研究所

03

兰陵公寓

目前，蓝领公寓的市场份额很小，上海蓝领公寓的品牌分布也很小。此外，蓝领公寓按床位收取租金，不同地区的租金价格相差不大，因此很难分析其地域特征，因此本文暂不讨论。

▲以上内容摘自《2018-2019年上海房屋租赁业白皮书》