易宪容：中国楼市调控政策只能让房价上涨

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中国的房地产市场已经调控了三年多，但房价基本上还在调控和上涨，格局没有改变。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

1月16日，国家统计局发布了2018年12月中国70个大中城市房价变动数据。总体而言，70个大中城市新建商品房价格指数同比上涨9.7%，涨幅为39个月，为17个月来最高；连续44个月逐月增长0.8%，增幅比上个月略有收窄。也就是说，随着三年多的房地产调控，全国的房价被调控得越来越高，这种情况已经持续了十几年。

据该市统计，12月份Xi新建商品房价格同比上涨22.4%，涨幅居前。同比增长率最高的10个城市是海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明和济南，仅次于Xi，增长率超过15%。其中，海口市新房价格同比上涨22.1%；呼和浩特市新房价格同比上涨21%；贵阳和大理上升了18.8%。在70个大中城市中，只有厦门是新房价格同比下降的唯一城市。厦门新房价格同比下降0.4%。

即使房地产调控政策是历史上最严格的一线城市，这些城市的房价也没有因为严格的调控政策而下跌。例如，广州新房价格同比上涨8.3%，而北京、上海和深圳分别同比上涨2.3%、0.4%和0.1%。与上月相比，一线城市新建住宅价格上涨1.3%，比上个月上涨1个百分点，广州、北京、上海和深圳的价格分别上涨3%、1%、0.6%和0.4%。

二手房市场方面，一线城市二手房价格逐月下降0.3%，连续三个月下降。二线和三线城市的增长率分别收窄至0.1%和0.3%。二手房价格下跌的城市从11月的17个增加到12月的22个。

就单个城市而言，呼和浩特、济宁、昆明、Xi、大理、乌鲁木齐、三亚、海口、青岛和宜昌位列房价同比涨幅前十名，涨幅超过11%。其中，呼和浩特市二手房价格同比上涨17.9%，居首位。厦门、上海、北京和福州的二手房价格同比下降。其中，厦门二手房价格下降5.6%，上海下降2.7%，北京下降1.9%，福州下降0.3%。

这些数据意味着什么？这表明中国的房地产市场已经调控了三年多，但房价基本上保持了较高的调控和上涨，格局没有改变。无论是新建的还是二手房都是如此。这是全国各城市的基本情况。此外，中国所有城市的房价基本上都在持续上涨，地方政府操纵房价的统计因素还没有包括在内，否则，一些城市的房价涨幅可能会更大。这种情况下，最有经验的是，许多当地人已经看到，他们城市的房价近年来一直在迅速上涨。

第二，各国几个城市的二手房价格下降并不能解释目前国内房地产市场的总体趋势，因为只有极少数城市的二手房价格下降，第二，房价下降基本上很小，那么许多城市的房价下降是什么？想象一下，这些城市的房价在一年内都上涨了几十个百分点。例如，如果Xi的房价在一年内上涨20%，那么在未来它将每年下降十分之几。要让这个城市的房价回归理性是不可能的。然而，就世界上许多城市的房地产市场价格控制而言，至少下降了几个百分点。例如，2018年，加拿大的房价下跌了5%，香港也是如此。

那么国内的房地产调控只会让房价上升而不是下降？事实上，这与政府的房地产调控政策目标和政府通过行政手段调控的努力有关。近年来，政府房地产调控政策的目标，即使在早期，也不仅仅是抑制房价的快速上涨，而不是吹大房地产泡沫，还要确保房地产市场价格的稳定，这是房地产调控政策的最终目标。对于投机主导的房地产市场，如果政府的房地产调控政策旨在稳定房价和市场预期，它将明确告诉市场，房价上涨的预期不会改变。由于对房价上涨的预期不会改变，所以房价上涨只有一种方式。这就是为什么政府近年来出台了几百项房地产市场调控政策，而关键是各个城市的房价都在上涨。

2019年，政府房地产调控政策的目标是稳定地价、房价、市场和预期，让房地产政策调整的权力完全下放给地方政府，让地方政府承担主要责任。这一政策取向立即使许多城市迫不及待地放松了当地的房地产调控政策。这意味着2019年的房地产政策环境肯定会比往年宽松。由于前几年所谓的更严格的房地产调控政策将保持房价上涨，今年放松房地产政策将为房价上涨创造机会。投资者正等着看会发生什么。

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