齐俊杰：集体建设用地建房出租 盘活租赁商业模式

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开发商和农村集体土地所有者可以通过两种方式解决资金问题。一种是通过银行贷款以租金偿还贷款利息，另一种是通过资产证券化reits打包证券并出售给投资者。投资者分享收益，这意味着租金回报率提高到6.6%，整个租赁业务模式得到了振兴

作者:齐，金融专栏作家、投资者

昨天，自然资源部办公厅和住房和城乡建设部办公厅联合发文，表示原则同意在福州、南昌、青岛、海口和贵阳实施集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案。事实上，早在2017年，就有一份类似的文件。当时，国土资源部和住房和城乡建设部公布了利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案，建立了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个重点城市。这相当于这次进一步放松试点计划。人们相信这条路是正确的，可以延伸到全国。

这项政策的意义在于，农村集体土地不经过国家征地直接进入市场租赁住房，相当于大幅降低土地成本，土地资源通过市场需求进行配置，不受政府过度干预。可以想象，在租金高、农村集体建设用地充裕的地方，会出现一个小高潮。农村集体土地将直接与开发商对接，建造出租屋，收取租金享受优惠。

租赁市场长期没有建立起来，这与高房价密切相关，因为年租金回报率一般不到2%。这项业务实在没有办法做，无论是开发商的自持物业租赁还是长期出租公寓出租，都是一项亏损的业务。如果你想开发一个租赁模式，你必须在房子上叠加服务，这意味着你必须走高端路线，比如万科的翡翠学院(Jade Academy)，每月14000英镑，或者免费的蛋壳公寓。客观上，它造成了很坏的影响，即推高了市场租金。这与发展房屋租赁市场的初衷背道而驰，却使老百姓(603883，诊所股)怨声载道，并迫使大家回去买房。

如何打破这个局？农村集体建设用地绝对是一个突破。在北京、上海等超一线城市，仍有许多村庄，有些地方甚至比商品房还要好。这些地方遭受的事实是，土地的性质一直是一个灰色地带。最后，村民们建造了他们自己的小房子，并私下出售。如今，这一块相当混乱，小产权的房子不平均，导致很多麻烦和纠纷，没有办法统一管理。

如果我们能利用这块土地，我们将有一个好的商业模式。一所房子的土地成本约占70%。也就是说，如果土地成本是0，那么房子只有30%，那么我们不妨计算一下。按照目前低于2%的市场租金，一套房子的市场价值是100万，年租金回报率只有2万。如果房价降到30万，租金还是2万。然后租金回报率提高到6.6%，超过了基准贷款利率4.9%，那么这种商业模式就存在了。开发商和农村集体土地所有者可以通过两种方式解决融资问题，一是利用银行贷款以租金偿还贷款利息，二是利用资产证券化reits将证券打包出售给投资者。换句话说，租金回报率提高到了6.6%，整个租约都是租出去的。

这项政策在全国重点城市大力推广，这对每个人都有好处。

首先，作为一个土地所有者必须非常积极，因为这是一个可持续的收入，这将始终产生现金流，这是一个可以抵御通货膨胀的现金流，这有利于改善农民的基本生活条件。

其次，租房者也会带来好处。大量土地未经招标、拍卖和悬挂就进入市场，这实际上增加了出租住房的供应。短期内，租金下调将不会被提及，但至少租金上涨的势头将被推迟。缓解城市租房压力。

第三，投资者可以通过房地产投资信托基金(reits)获得新产品并投资于市场，REITs是抵御通胀的良好资产配置工具。由于租金长期上涨，这与收入水平的上升相匹配，房地产投资信托基金具有良好的防御性。如果他们现在能赚到6%以上，他们肯定会被市场抢走。因此，它也将解决建设资金成本的问题。

第四，空房的明显盈利也解决了开发商的后顾之忧，让他们可以放心大胆地投资。

第五，如果租赁市场还活着，它也会对高房价产生一定的抑制作用。

然后有人问，这件事要等多久？事实上，它已经全面展开，但仍处于试点阶段，许多项目仍在建设中，尚未投入使用。例如，在北京，2017年已确定39个集体土地租赁住房项目，主要分布在朝阳区、海淀区、丰台区、顺义区、昌平区和大兴区。总体建设用地规划约203公顷，总建筑面积约321万平方米。据说2018年将有200公顷的集体建设用地进入市场建设出租房。也就是说，按照两年的建设周期，今年应该会有一个又一个的项目完成并投入使用。让我们拭目以待，看看这项政策有多有效。

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