金融投资报：REITs瞄准新基建理财资金选择重新“站队”

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五一前，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布了《关于推进房地产投资信托基金在基础设施领域试点工作的通知》，打消了许多人对新老基础设施建设提振经济的资金问题的担忧。

在经济下行压力加大的背景下，大规模基础设施建设是有效扩大内需的切实可行的途径，也是最直接、最有效的途径。当然，为了避免重复基础设施过剩的错误，这次开发的重点是“新基础设施”，即5g、物联网、工业互联网、卫星互联网、人工智能、云计算、数据中心、智能计算中心等。，涉及通信网络基础设施、新技术基础设施和计算能力基础设施。以前，以修建道路和桥梁为主的“老基础设施”仍将是部分先进，但主要是落后地区“补短处”，大规模新建的动能不足。

“新基础设施”和“旧基础设施”都需要资本投资。从传统观点来看，用于大规模基础设施建设的资金主要是财政支出和政府借款，这确实有效，但后遗症是地方债务继续上升。如何有效引导社会资金进入新老基础设施领域？从项目本身来看，这些都是相对高质量的项目。国家政策大力支持的“老基础设施”和“新基础设施”都有很强的信贷支持，特别是未来发展潜力大的“新基础设施”，投资回报可观。

当我们回顾房地产投资信托基金时，情况会更清楚。房地产投资信托基金(Reits)在中国被称为房地产信托投资基金(Real Estate Trust and Investment Fund)，是一种通过发行收益凭证、筹集资金、投资房地产等方式，按一定比例向投资者支付股息的信托基金，有人简称reits房地产信托投资基金。顾名思义，reits专注于房地产投资。许多人可能想知道为什么“新基础设施”可以与房地产投资信托基金投资的房地产相关。例如，海外idc(互联网数据中心)资产是“数字世界中的商业地产”，因为其收入来源主要取决于机房和机柜的租金，其现金流入相对稳定且可预测，类似于房地产。美国的许多idc企业使用reits来融资和运营。简单地说，reits就是让普通投资者一起投资，来收取互联网数据中心产生的租金收入。

因此，《通知》发布后，许多市场参与者认为，中国开始利用reits众筹资金按下“新基础设施”快进按钮，这也为“新基础设施”的大规模建设提供了新的资金来源。在此之前，房地产投资信托基金确实存在，而中国房地产市场蓬勃发展的原因是银行发行房地产投资信托基金理财产品，让社会资本流入房地产市场。因此，房地产投资信托基金现在可以理解为一个数十万亿理财产品的新投资渠道，即国家大力推广的“新基础设施”项目，虽然不是所有的理财产品都会转向，但即使是十分之几的理财产品也有数万亿的规模。

此前，银行理财产品之所以愿意不断为房地产“输血”，是因为房地产市场是有利可图的。目前，数据中心和5g都面临着实现收入的问题。虽然前景看好，但实际收入还不能反映出来。因此，reits需要多个示范项目或相关政策的支持和引导，才能收到事半功倍的效果。