余胜良：房租上涨和工厂搬迁

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如果租金下降被认为是经济萧条，租金上涨能解释经济繁荣吗？

梁羽生

在对房地产的抱怨中，一个是租金太高，这使得这个行业无法生存。

当制造业，特别是外贸出口遇到困难时，新闻媒体会找深圳海关以外的制造基地采访，将实体企业的困难归咎于工厂租金的上涨。工厂主除了哭诉房租上涨之外，还会抱怨第二个房东很难相处。

从表面上看，这是合理的，因为租金上涨，养活这么多人的实体企业无法生存，这是绝对可恶的。但是，这个理由太肤浅了，我们应该再问一个问题:为什么房租上涨，房租上涨后租房是否有问题？

如果房东是一个理性的经济人，他绝不会买下空的工厂，而是试图把它租出去。他们敢于提高价格，因为有些人愿意为租赁多付钱。价格上涨的事实是，一些企业愿意支付更多的租金，这意味着单位面积的收入最大化。

厂房单位面积更大的收入肯定需要新产业(咨询公司300832)赚更多的钱，有更高的效率和更高的竞争力，这实际上是产业优化。

如果涨价的结果是实体企业无法生存，其他行业无法进入，空的房子将被放置一段时间，房东自然会再次降低价格。

很久以前，媒体报道说，由于租金上涨，这家餐馆无法开业，老店也无法维持多年。这是一个事实，即如果租金不上涨，商店仍然会开和关，关闭和开放。租金只是适者生存的一种手段。关键取决于比较。例如，每年都有公司开业、关闭和关闭。要解释这个问题，说关闭的公司增加了多少是没有用的，因为新开的公司可能更多，公司的数量和规模还在扩大。

正是因为房租上涨，一些企业搬迁了，这对经济来说不是一件坏事。

深圳的许多实体经济过去是在海关，但后来转移到了海关。现在仍然有大量的工厂在海关之外，其中一些将留下来，一些将搬迁。剩下的许多公司将会成长并上市，还会在其他地方投资。

这实际上是一步一步的发展。由于该地区的租金不断上涨，一些行业被转移到其他地区，然后在租金上涨后再转移，这样不同的地区可以受益。

2010年我在浙江面试时，我的老板告诉我，浙江和江苏的企业都在向安徽和其他内陆地区转移。现在浙江和江苏的经济更强了，安徽将从中受益。

2008年，深圳提出了“换鸟笼”的想法。深圳只是没有提到“换鸟笼”，产业升级和转移自然会发生。最初，中国制造业的崛起是为了承接发达国家的产业转移。现在从经济发达地区转移到不发达地区也是一个产业规律。否则，经济不发达地区如何获得发展机遇？这个行业需要一次又一次地升级，经济可以一步一步地发展。

深圳的产业转移会导致空的集中化吗？实体企业似乎不多，但制造业留下了实力雄厚的企业，规模没有缩小。此外，科学研究、金融软件服务等行业已经生根发芽，引发了轩然大波。

香港被认为是空工业集中化的受害者。香港曾一度承接轻工业制造业，但很快转移到内地。电影和电视繁荣时期在香港建造的工作室也是与房地产一起开发的。

问题是，如果不转移，这些工业在香港能否维持下去。产业转移的后果取决于香港是否取得进展，以及香港金融服务业带来的回报是否增加。香港对内地的资本和技术投资也使内地受益，深圳首当其冲。

在一些国家，制造业已经转移。如果有一天没有必要考虑竞争的成本，它将很容易返回。一旦掌握了技术，就很难失去，所以没必要担心。

中国人信任实体经济，尤其是制造业，这是可以看到和掌握的，给人一种脚踏实地的感觉。制造业的衰退会给人一种“国家不富裕，产业不发达”的感觉。事实上，没有必要为此担心。一个地方制造业的转变是因为除了商业环境太差之外，还有更有利可图的行业。

如果租金下降被认为是经济萧条，租金上涨能解释经济繁荣吗？

(作者是《证券时报》记者)