李宇嘉：二手房“海量挂牌”的预警信号

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李玉佳

如果我们总是坚持“快而不碎”的风格，任何商品都会贬值。曾经是白领聚集地的星巴克宣布，未来18个月将关闭多达400家门店，同时将新开300家门店，并加快推出自我概念门店。这是星巴克的新策略，它缩减租金过高的店铺，将新店铺融入社区，并向瑞星学习外卖。事实上，这是为了降低成本，薄利多销。慢慢地，星巴克，像麦当劳和肯德基一样，被估计走上了大众化的道路。

始终坚持"快速突破"的房地产市场，房子正在成为普通商品。从2015年到2019年，房地产市场连续五年保持高位，整体供需开始平衡或供过于求。疫情爆发后，出于经济救助和“六保”、“六稳”的考虑，地方财政刚性支出增加，房地产市场再次走上了“高抬贵手”的道路。上半年，300个城市的土地成交额同比增长10%，一、二线房地产市场成交额同比增长57%和3%，上海和广州的成交额同比增长97%和79%，深圳、南京、北京和成都同比增长20%-50%，杭州以1757亿元的土地销售收入再次夺冠。

毫无疑问，大城市房地产市场供需旺盛、交易活跃的局面将被推迟到今年下半年。6月份的统计数据显示，大湾区和长江三角洲的房地产市场逐点升温，许多人将房地产市场称为“新周期”。事实上，这是一种幻觉。开发商、地方政府和媒体总是尽力顺应民意，挖掘空，以刺激“买房神经”。目前，买一套“鸡血式”的房子是不可能的，它需要新的想法来刺激买房。然而，大多数活跃交易的房产都是价格上下颠倒的二手房，或者是学位证书，或者是描绘盈利前景的轨道交通计划。

但是售楼处的另一面是二手房的大量上市。截至今年上半年，在壳牌平台上，广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州等热点城市的二手房上市数量最高增长了5倍，最低增长了近一倍，每月新增上市1万至2万家，基本超过了二手房的年交易量。在杭州，1万人“撼动房屋数量”，二手房上市数量超过12万套，比2019年初翻了一番，相当于年交易量的1.5倍。

自2016年10月以来，热点城市相继推出限价房和限售房政策，但与此同时，借助于变相宽松的人才政策，导致购房方式越来越“新”。在疫情形势下，各地再次在供给方面发力，大量的土地供给加剧了未来住房供过于求的局面，楼市在高位平衡后回落的趋势越来越明显。随着2-3年销售期的结束，前期“打新”的投资者纷纷出笼，导致二手房上市数量迅速增加。

持有成本低、对租金关注少、上市量大幅增加的结果不是房价下降，而是交易周期延长、交易摩擦增加(交易费力)、空升值、租金下降。目前，在四线城市的大部分地区，一套房子上市一年半是正常的，如果房主出售至少10%-20%的市场价格。因此，就数据表现而言，二手房价格仍相对坚挺，但如果将它们转化为实际交易，下跌是显而易见的。然而，由于土地出售政策和新的住房市场，二手房被迫自给自足，与纸财富和自恋，默默地承担实际损失。未来，房地产市场将沿着“卖地-新屋-二手房”的道路转型，地价慢慢被磨掉，泡沫“软着陆”，普通商品在不经意间回归。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)