大树:房价涨幅再创年内新高 去杠杆下房地产一支独秀

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作者:陈国刚，广州盈涛投资咨询有限公司董事长兼创始人

最近，我从事证券投资的朋友都很沮丧，有一种到处都缺钱的感觉。

年初的时候，每天还是有5000-6000亿的大a股交易，现在只有3000亿，差不多是一个腰:

股票市场资金短缺，债券市场甚至更糟。

信用债券交易量大幅下降，发行的新债不足以偿还到期债务；

在图表上，红线是到期还钱，绿线是新借的钱。这两个数字在5月份交叉，债券融资额为负值。

在这种情况下，不要说在新的资产管理规定下，债券市场必须消化影子银行的表外融资，债券市场很难保护自己。

股市和债市都因资金短缺而叫停，但尽管m2增幅不大，但仍增长了8.3%。钱去哪里了？不都去支持工业吗？

大树研究了公司存款，今年公司存款出现了超过6000亿英镑的负增长。这意味着企业也表示他们非常缺钱:

2018年，钱去了哪里？

这幅画看起来有点乱，但很容易理解。

各种曲线都在下降，只有一条在上升——唯一快速上升的绿线是房地产投资的增长率。

惊喜不是意外吗？

惊喜不是惊喜吗？

在各种严格监管、去杠杆化和严格监管的政策下，其他行业的增长率已经下降，只剩下房地产投资。

房地产不是最受监管的行业吗？

你不是说不想被解雇吗？

在各种资金短缺的情况下，为什么资金要涌入房地产？

很简单，因为:

房地产赚钱！

请看统计局5月份公布的最新房地产价格和交易情况:5月份，全国70个大中城市新建商品房价格指数环比上涨0.8%，达到去年的最高水平:

二手房价格指数环比上涨0.6%，为今年最高。

以上两幅图中的红线显示，自本轮房地产调控以来，环比增幅从未低于零，而且自今年4月以来，环比增幅一直与趋势相悖。

这是什么意思？

在严格控制下，房价一直在上涨，而且在过去两个月里还在加速上涨！

自从这一轮房地产调控以来，很多人都说房价会在2018年下跌。

树的态度一直很坚定:

房价不会下跌，而是会上涨！

半年过去了，事实胜于雄辩！

为什么房价在如此严格的监管和控制之下还能脱颖而出，即使所有行业都在走下坡路？这应该从本轮房地产调控的实质出发。

房地产监管的本质

中国的房地产业是政府监管最严格的行业，从土地供应、建设、购买到信贷的所有环节都在政府的严格监管之下。可以说，政府在房地产行业的影响力远远高于其他行业。

因此，要理解房价涨跌的本质，首先必须理解政府调控的本质。

政府监管的本质是什么？

很简单，就是理顺房地产泡沫。

中国的房地产价格存在泡沫吗？当然有。用国际通用的指数来衡量房地产泡沫，无论是房价收入比还是租金支付比，中国的房价都存在泡沫。

但问题是，知道存在泡沫并不重要，重要的是如何应对。有两种方法可以应对资产泡沫:

首先是戳破这个泡沫；

第二是消化这个泡沫。

对于中国的房地产泡沫，戳破它的代价是什么...中国现在负担不起。除了直接房地产开发贷款、抵押贷款、大量地方政府债券和融资平台债务之外，几乎整个金融体系的信贷都建立在土地价格之上。它也是通过出售土地货币来支付的。如果房地产泡沫破裂...

金融危机是轻微的，严重的政治危机是可能的。

戳破这个泡沫是不可能的。

在我的生活中这是不可能的，

中国做不到，

只有消化泡沫才能维持经济。

(请自带振动bgm)

如何消化这个泡沫？

有两件事要做。

一是增强泡沫外壁的韧性，使其能容纳较大的泡沫而不破裂；

第二是使泡沫价格合理化。

如何提高泡沫外墙的韧性？

简单地说，提高社会对高房价的容忍度是必要的。

怎么做？

我们被告知“我们不想投机”。

这句话无疑是对那些房地产投机者的最后通牒。但言外之意也很清楚，就是有房子住就够了，不一定是“居者有其屋”。

长期租赁、共有财产所有权以及出租和出售的权利相继出现。如果你能租十年，你就能享受和买房一样的公共福利，所以你买不起房子，只能退而求其次。

这些政策主要是用来增加社会对高房价的容忍度。

增加了泡沫外墙的韧性，那么如何处理泡沫的价格合理性呢？

让我们谈谈什么是合理的价格。

这里所说的合理价格是指符合市场供求状况的价格，与租金报酬率无关。

因此，房地产的供给方改革是一个拆除、两个限制和三个收购。所谓拆迁是指直接拆除旧房，而翻译成政策语言就是棚户区改造。

2014年，面对四线城市的高库存，一些专家建议炸掉房子。当时，有些人认为这位专家是个白痴，但这位朋友谈到了这一点。

直接炸掉无效的供给是最划算的，而后来的棚户区改造基本上是用专家的方法。只有棚户区改造是拆旧房留新房，方法更好。

旧房拆迁不仅减少了存量和供应量，还创造了住房升级的需求，这完全符合“人民日益增长的改善生活的需求”的指示。这就是为什么近年来四线城市的面貌发生了迅速变化。

所谓“两限三购”是长期租金政策和供应方分享租售权政策的客观效果。

第二个限制是增加长期租赁住房的供应，通过将可交易商品房的土地供应限制为长期租赁来减少商品房的供应。

第三次收购是通过反向房地产抵押贷款金融支持，在二手房市场上购买一批长期租赁的房屋，成为长期租赁的第二个供给来源，同时减少了一些可以出售的二手房的供应量。

这三项措施减少了商品房的供应，从而为供应方的房价提供了支撑。

房地产需求水平是由一个限制和两个放开三国遏制支撑的。

第一个限制是逐渐在全国推广的新房限价政策。这一政策人为地创造了空.的巨大套利机会无论这项政策的初衷是什么，其客观效果都是增加购房需求，这是毋庸置疑的。

第二次释放是指棚户区改造的定向释放水，普通话是棚户区改造的货币化。每年超过一万亿元的定向贷款提高了四线城市的购买力，直接刺激了购房需求。

三个遏制意味着股市扩张和挖洞，新的资产管理规则打破了交易所，去杠杆化让行业非常不舒服。在这三种遏制措施下，资金只能流向避险资产。在中国人的意识中，唯一的避险资产是国债和房屋。

事实也证明了这一点。今年以来，作为无风险利率债券的国债和国家开发银行的交易量大幅增加，而房地产的交易量也大幅增加。5月份，房地产销售额为1.2万亿元，同比增长20%以上:

理解房地产政策的本质是治疗“房价下跌妄想症”的良药。

问:什么时候买房合适？

当你有钱的时候！

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