唯一一个不限购的新一线城市 要不要去买房？

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近年来，重庆房价一直以极其缓慢的速度攀升。与许多一、二、三千个月的一线和二线房奴相比，重庆的人民幸福指数极高，也是中国唯一一个尚未限制购房的中心城市。

文|樱桃大房子

不管他将来有多有前途，都不要追逐净红的盘子。

近年来，重庆房价一直以极其缓慢的速度攀升。与许多一、二、三千个月的一线和二线房奴相比，重庆的人民幸福指数极高，也是中国唯一一个尚未限制购房的中心城市。

首先，女性投资者的故事

2011年，重庆限购前，房产税开征后，孙俪(化名)疯狂地看着别人抢房子。她很困惑，但是从众效应让她订了六间套房。

碰巧，我女儿要去重庆上大学，所以我用我女儿的名字买了三栋房子和一栋别墅。

当时银行贷款利率已经很高了，第一套利率上升了15%，第二套上升了20%，第三套上升了25%，这是一轮市场即将结束的高峰信号。

令孙丽事后感到高兴的是，因为银行贷款未获批准，她只买了三套。

七年过去了。孙莉当时在渝北区买了两栋房子，面积1万平方米，现在才涨到1.7万平方米。别墅位于两江新区，一家领先房地产企业的项目仍在进行中。原价为11000平方米，内部为190平方米，现价为12000平方米。七年的损失不仅是利息，也是机会成本，这是不值得的损失。

重庆，这个曾经让投资者担惊受怕、无利可图的城市，在经历了多年的挫折后，几乎从投资者的视线中消失了，现在又成了他们的猎物。

近年来，重庆房价一直以极其缓慢的速度攀升。与许多一、二、三千个月的一线和二线房奴相比，重庆的人民幸福指数极高，也是中国唯一一个尚未限制购房的中心城市。

因为重庆一直奉行“量供应”的原则，为了满足市场需求，稳定房价，让老百姓(603883，医药股)安居乐业。

然而，在全国一、二线城市的“围剿”大趋势下，热钱四处流窜，隔壁的成都刚刚升级改造，投资者虎视眈眈，而重庆购房者也反映购房难度越来越大，关联户越来越多，茶费和一次性付款越来越多，购房门槛越来越高。

自2017年以来，市场逐渐发生了质的变化，土地变得越来越贵。2018年，将会有重大变化。

重庆房地产市场目前处于什么阶段？未来房价会上涨多少？重庆何时将限制购买？经过调查，我试图找出答案。

二、房地产市场的基本市场

重庆人开始感觉到房价在上涨，可能是从2016年10月开始的，当时一线和二线热点城市正处于调控压力很大的时期，火热的市场即将结束。

北滨路和南滨路先开始。2015年4月底，陪我走上市场的周晓买下了景荣市北滨路金融街(000402，股票市场)。公寓是8300元/平方米，现在是一个65-90平方米的小公寓。销售人员表示，它将售出22，000平方米。经过这一轮市场推出后，涨幅已超过一倍。

国兴北岸江山东区北滨路二手房，第二套新居，77平方米，2016年9月连锁住宅成交价格为7500元/平方米，今年4月同一公寓成交价格为16900元/平方米，翻了一番；江北口的全球田玉娥面积从2016年10月的1.5万平方米增加到今年4月的2.5万平方米。

然后是麦木山，宇宙的中心。2015年，这套公寓只需要6000平方米，而二手房现在已经涨到了1.8万平方米。例如，恒大兆慕山和约克郡已经翻了一番，达到2万人。

然后蔓延到周边地区，如李佳区，龙湖两江陈欣也翻了一番，该套房的成交价格超过2万元，华侨城也从8000元涨到2万元。由于价格限制，新房价格从89，000英镑涨到了15，000英镑左右。

据了解，重庆好区的市场价格在这一轮基本翻了一番，而大渡口、南岸、巴南等其他区的增长率相对较低，约为40%-50%，但巴南卖的是炒面，主要城市都算在内。

由于重庆面积大，平均价格和增长率都有所下降。2017年，重庆主城区商品房市场总量和价格均有所增长，供应2549万平方米，同比增长14%；营业额为3517万平方米，同比增长28%；平均成交价为8828元/㎡，同比增长22%。

成交量比供应量大1000万平方米，市场需求处于井喷状态。我们走在重庆的主要城市，两江新区，大学城和巴南区，可以感觉到重庆以外的新房子供应真的很大。

尽管重庆在过去让周边城市的投资者失去了信心，但在2016年底和2017年初，另一批来自上海和北京的预言家进入了重庆。他们幻想的是，重庆的房价很便宜，迟早会轮到重庆进行资本轮换。

据我的一个朋友在重庆的几个新购房者的统计，重庆各区县的比例是40%-50%，改良组是30%-40%，外省的投资者只占3%-5%。

然而，投资者处于强势地位，但很容易在买家中形成放大效应，这引起重庆人的担忧。因此，越来越多的人担心房价上涨，加入了恐慌的买家大军，新一轮市场正式启动。

为了打击外国投资者，重庆在2017年还出台了一系列调控政策，比如拒绝为没有三份工作的人发放贷款，开征房产税，以及收紧信贷。目前，重庆市第一笔无业人员住房贷款的利率应该提高30%。强化土地拍卖、优化供给结构、严格市场监管等监管政策。

但也许重庆认为房价涨幅不够，库存仍然相对较大。重庆的房地产市场依然对外开放，价格也在有序上涨。到目前为止，还没有出台限购政策。包括政策制定者在内，也给了预售价格一个逐步上涨的机会。

现在重庆人觉得买新房很难，大多数人需要找关系。对于茶叶费用，通常优先支付空.

比如我在大学城看到的恒大未来城，根据销售情况，有1000多人选择了300多套，精装的价格在11000-12000之间，供不应求，基本上是靠关系。据销售人员估计，纯投资约占20%，投资和自营占10%。其他人主要是自谋职业和改善，主要在沙坪坝工作，他们负担不起老城区。如果大学城便宜，他们会买下这个地方。

三.土地供应

根据“大卫聊天地产”的统计，从2002年到2016年底，重庆市商品房累计成交额为4.7亿平方米，其中商品房存量为472万套。

自去年以来，新的问题被发现，土地价格已经上涨到以前的两到三倍。比如，渝北的李佳、月来的底价已经涨到了10000，甚至大学城、巴南、西永、北碚的底价也涨到了5000多。

因此，我们担心地价越来越高，背后的价格会否越来越便宜？

如果按照某些城市严格限定价格，不管你的地价是多少，我的房价都会被限定到死亡，比如合肥和成都，那么你的地价是高还是低都没有关系。

然而，重庆不是。除了上述每次10%的提价之外，重庆还有一种限价法，就是根据开发商的土地收购成本给开发商一定的空房利润，这样在前期低价收购土地的开发商就不会囤积房产。例如，去年4月盈江州的征地成本为8277元/平方米，批准价格超过2万元。

因此，就全国而言，重庆的限价令是最实在的，至少还有空房源可供开发商生存。但是对于购房者来说，如果限价规则保持不变，你越往后退，你买的房子就越贵。

另一个值得注意的变化是，自2018年以来，重庆的住宅用地供应计划大幅缩减。

2018年，重庆的住宅用地供应计划只有2.9万亩，比2017年的3.8万亩减少了9000亩。在过去的许多年里，它平均保持在4万亩左右。

这是什么概念？2017年，重庆市商品房销售面积达到6700万平方米，增长7.3%，其中住宅销售面积5452.65万平方米，增长6.8%。29，000亩为19，314，000平方米，按建筑面积比3计算为57，940，000平方米。然而，如果我们看看上面李佳出售的土地，建筑面积比只有1个多点。

你明白这意味着什么吗？

据报道，自2002年实施土地储备以来，重庆已经储备了约40万亩土地，这已经是16年前的事了，而且大部分土地都被消耗掉了。

所以我担心重庆不会再这么慷慨地卖地了，即使是在郊区，也有必要存点钱。

第四，踩盘子的总结

1.重庆老城区的居住密度很高，发展已经饱和。由于重庆的酸雨，二手房正在迅速老化，所以旧的和破旧的价值很低。由于重庆的地形，跨地区需要时间和劳动力。如果改善小组想当场改善，他们只能选择新房子和第二次新房子。将来，老城区的新公寓会越来越少。在市中心，由于土地有限，地段决定价格，好地段的房子的长期价值会增加。/”

2.在重庆的远郊，如大学城，如两江新区和巴南区，空是巨大的，新地点的供应非常大。只要你愿意卖地，你仍然坚持供应数量。事实上，重庆周边的房价是无法预测的。我担心重庆没有按照这种传统的理念运作。

3.目前，自2016年市场启动以来，重庆一些净红色区域(如两江新区的许多行业)的房价已经上涨了一倍。这个第一次上升的区域往往是第一次横向上升，而后来的空上升是不够的。因为房价已经透支，买家会转向市场萧条，所以此时不要这样做。

4.重庆这一轮上涨行情还没有结束。随着空客房数量的增加，可以购买到急需的、需求得到改善的客房。只要不磨损，翻一番基本上没问题。

5.在政策方面，我不敢犹豫。何时将实施购买限制？这取决于重庆的库存周期将持续多久，何时将少于8个月，以及何时增长将反映在国家统计局每月发布的数据中，这将被视为实际增长。让我们自己想办法。

6.重庆的前景看好吗？说它太长是没有意义的。我只谈这一轮市场。每个人都必须明白，人口、国内生产总值和收入都是土地供应的次要因素。一旦市场需求被点燃，交易量将在两到三年内继续高于供应量。如果2018年土地供应再次减少，价格将很容易被猜测，这也是我担心的。

7.在成都的监管和升级之后，四川的投资基金被冻结，其中一些可能会溢出到重庆，而重庆可能不会占很大比重。然而，我们应该保持警惕，防止这些资金煽动和扰乱市场，造成重庆本地买家恐慌，加剧价格上涨。

鉴于刚刚发生在成都的教训，我犹豫了几天，重庆做了一些研究和修改。研究报告有点草率，许多分析建议不便透露。