本篇文章4325字,读完约11分钟

2015年8月,我们预测:“一线领涨,二线普遍上涨,三线四线城市停止下跌并趋于稳定,少数城市仍在下跌。”为什么我们能做出这样的预测?

作者:欧阳杰,新城控股集团有限公司高级副总裁

去年,一位知名房地产企业100强之一的副总裁告诉我,老板要求当年的100强房地产企业作为回报。

我问:为什么?他说:银行已经停止贷款,所以没有办法玩。

银行赚钱的时候怎么能不借钱呢?

因为银行没钱。

这是因为我们可以看到,从2015年1月到7月,m2的增量(不是总量,不是增长率)达到了12.45万亿元,接近2012年到2014年三年的平均增量12.5万亿元。那一年还有五个月。m2还有多少增量?

我们预计将达到4万亿元,每年增长16-17万亿元。最终结果是:16.39万亿元。

额外的4万亿元会去哪里?

这些资金没有到达实体经济,远离崩溃的股市,也没有流入海外、黄金和期货市场。它扭转了局面,大部分回到了房地产市场。这就是2016 -2017年房地产市场繁荣的金融背景。

我们认为m2增量是金融宽松的一个重要标志。

2016年,有关部门曾指出不能进行漫灌,但相关部门从未积极认可漫灌的提法,尽管这似乎是一个不争的事实。

当然,此后m2的增量也悄然下降。

今年的情况如何?

1月份m2增量达到4.4万亿,相当于去年全年m2增量的34.8%,2015年全年m2增量的26.9%,增幅非常大。

仔细比较,去年m2增量的月平均值约为1.05万亿,2015年峰值仅为1.31万亿。今年1月份m2增长非常突然。

回顾历史月度数据,m2增量最高值仅为3.73万亿元,比今年1月份减少约7000亿元,次高值不到3万亿元。

这么多钱去哪里了?

从存款来看,居民存款增加了3.74万亿元,主要是因为年底人人都拿到了奖金,但不是所有的都花光了。

非金融企业存款减少2.38万亿元,主要原因是年终奖金和拖欠款项。

财政存款增加4523亿元,年末清税任务完成良好。

非银行金融机构存款增加1.91万亿元,部分存款也被吸收。

由此可见,总的来说,存款净增加了3.72万亿元,大家的钱还是比较多的。

从贷款来看,家庭贷款增加了1.18万亿元,其中短期贷款增加了2637亿元,中长期贷款增加了9130亿元,居民春节回家买房买车的贷款也增加了。

非金融企业、机关、团体贷款增加2.53万亿元,其中短期贷款增加5158亿元,中长期贷款增加1.99万亿元。一些短期贷款是由于支付奖金和工程基金的存款不足,一些长期贷款可能用于安排基础设施和公用事业建设项目。

非银行金融机构贷款增加67亿元,票据融资减少428亿元,总额约为3.67万亿元,略低于存款增幅。总的来说,存贷款基本平衡,低于m2的增幅,流动性仍然充足。

显然,今年1月份的m2增量创下新高,这有春节的季节性因素。央行提前释放流动性,2月份m2增速大幅回落至0.82万亿元,体现了这一点。

02

季节性因素会成为全年趋势吗?

事实上,时任央行行长的周小川在今年两会上回答记者提问时,说了一句意味深长的话。他表示:“全球数量扩张和低利率可能会逐渐走到一个阶段”。

这是“可能的”,但不是“不可避免的”。

因此,我们认为未来政策的适度宽松可能随时发生。

特别是现在中美贸易战已经正式开始,只有保持国内经济的良好状态,站稳脚跟,我们才能看到这一步棋和勇敢者的一场硬仗。

周主席还说:“广义货币在中国经济中的总量已经相当大了。在追求高质量增长时,有可能减少过去严重依赖财政支持的增长模式。”

这意味着不会有像过去那样的洪水灌溉模式。

然而,定向洪水灌溉可能是不可能的。

例如,上一篇微信文章中提到的央行的棚改基金“房贷补贷psl”是定向放水(见2018年3月11日微信文章“欧阳杰:今年四线城市仍将是房企增长的最强劲引擎”,点击链接可直接阅读)。

由于经济总量在不断增长,预计未来m2增量将恢复到每月1.3万亿元的水平,年增量为16-17万亿元,略高于2015年。

据估计,m2的年增长率可能为9.6%-0.3%,即9.3%-9.9%。

量化扩张将会结束,这意味着未来货币不会变得更充裕或更便宜。

在这种情况下,贷款规模不会增加,但利润会增加。银行肯定不愿意放贷和加息。

有限的高利息资金投资给了谁?

住宅部门的杠杆率仍然是空.

尽管居民部门的杠杆率很高,但仍低于政府部门和企业部门,并且存在空.

2016年3月,中国央行行长周小川曾表示:“增加住宅行业杠杆率的逻辑是正确的。”

2017年3月,他的语气略有变化:“预计中国住房贷款将以相对较快的速度增长,但必须保持适当的平衡。随着住房产业政策的调整,预计将适当放缓。”

是的,监管当局的共识是,住宅行业的杠杆率增长速度需要得到控制。

也是在2017年,时任中国银监会主席的郭树清先生也承认:“银行居民部门的贷款规模不算太大,杠杆率也不高,但这样的增速需要我们关注。”

时任中国银监会副主席的王兆兴也表示:“我们希望房地产市场稳定健康发展,既不会出现巨大泡沫,也不会出现大幅波动和下跌。”

显然,银行系统不希望住宅部门的杠杆率下降。然而,有必要防范杠杆比率过度上升导致的泡沫风险。

防止杠杆率过度上升的最好办法是控制债务额度的增加。只要债务增长率等于居民存款增长率,杠杆率就基本稳定。

如果我们想降低居民部门的杠杆率,我们只需要降低居民贷款额度,这样居民贷款余额的增长率就会继续低于存款余额的增长率,杠杆率自然会降低。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民也表示:“中国整体债务增长速度较快,但只要经济增长保持在6%-7%的水平,债务增速低于这一水平,债务比率将逐步下降,债务风险将得到有效控制。”

央行副行长潘在两会期间接受记者提问时说:“2017年,全国个人住房贷款增速为22%,人民币贷款总量增长12.7%;今年1月,个人住房贷款同比增长21.4%,人民币贷款同比增长13.2%。

他还表示:“虽然2017年和今年1月个人住房贷款增速有所回落,但仍是一个相对较快的增速,能够满足市场的合理需求。”

未来,住宅行业中长期消费贷款增速将继续下降,直至住宅行业杠杆率保持相对稳定。

在2016年的中央经济工作会议上,一个被称为经济去杠杆化的概念被提出。经济去杠杆化意味着政府部门、企业和居民需要杠杆化。

抱歉,如果这三个部门都去杠杆化,整个经济都会下滑。

因此,如果政府和企业部门去杠杆化,他们将不可避免地需要居民部门来接管杠杆。但是,我们必须控制居民杠杆率的增长速度,最好是缓慢增长。

自去年10月以来,按揭贷款的增长率一直为负增长,今年1月和2月进一步降至-4.3%。

如果我们只控制住宅行业杠杆率的过度增长,抵押贷款的增长率在未来不会继续下降,甚至可能略有回升。

据估计,今年按揭贷款的增长率将在“零增长”范围内,这也意味着按揭贷款将定向关闭。

当然,钱越少越贵。抵押贷款利率上升是很自然的。

03

企业会降低杠杆并减少发展贷款吗?

发展贷款增速大幅下降,去年年底为17.3%,今年1月和2月突然降至“零增长”。

为什么会这样?

这与资金流向房地产的定向控制密切相关,当然也与整个金融机构的去杠杆化密切相关。

考虑到金融机构规范表外业务,使非标准资金回归表内,开发商的银行贷款实际上有所增加,否则,开发贷款的下降速度可能会更快。

这也表明未来发展贷款进一步增加的可能性非常低。

2014年,市场非常糟糕,对开发贷款的依赖程度显然很高。此后,政策刺激开始,对发展贷款的依赖逐渐下降。

未来会发生什么?

市场越差,对贷款的依赖就越强。

财务合规要求越高,对贷款的依赖性就越高。

今年的市场相对稳定,但金融监管越来越严格。我们预计,即使今年开发贷款增加,增速也不会太高,增幅也不会太大。对发展贷款的依赖最多将接近20%的历史平均水平。

然而,行业集中度仍在加快。

在过去的几年里,50强住宅企业的市场份额一直在加速增长。2015年、2016年和2017年,分别比上一年增长了1、3和11个百分点。预计今年前50家房企的市场份额将增长不低于11个百分点。到2020年,前50家住房企业的市场份额将达到80%。

也许你不相信,所以看看50强房地产企业的土地市场份额可能会更清楚。

2015年、2016年和2017年,前50家房企土地出让金占比分别比上年提高12个百分点、11个百分点和8个百分点。2017年,前50家房企的土地出让金占比达到55%。可以说,提前一年为前50家房企市场份额的增加铺平了道路。换句话说,在2018年,前50家住房企业的市场份额也将

土地资源越多,财政资源越多,未来的机会就越大。

当前50家住宅企业的土地金融一体化达到极致时,住宅企业的产业集中度达到极致。

当然,当时的前50名房地产企业规模已经很大,所以我们必须更加注重业务合规性,以免因为违规成本巨大而轻易毁掉来之不易的前50名的地位。

因此,行业集中度越高,大型住房企业使用的合规开发贷款的比例就越高。

去年,全国50强住房企业开发贷款占比达到45.9%,比上年增长10.6个百分点。

假设未来三年住房企业新增开发贷款将每年增加5%(这可能是一个大胆的估计,但可能不会增加这么多),到2020年,新增贷款将达到2.92万亿元。

根据未来50强的销售增长率,开发贷款/房屋销售企业的比例为20%,到那时,50强房屋企业将拿走82%的开发贷款。

事实上,这很正常,因为三年后,50强房地产企业的市场份额也在80%左右。

不过,该行对50强住房企业的贷款额度将会收紧。

最终,前50家房企将成为银行贷款的新门槛,当然,它们也将成为大多数金融机构放贷的新门槛。

未来三年将是加快推进行业集中度的关键,也是大型住宅企业分割市场份额的最后三年。如果房企在这三年内失去了他们的团队,三年后可能很难在市场竞争格局中站稳脚跟。

在金融监管更加严格、房地产流动性增长越来越不具有方向性的背景下,如果前100名房地产企业得不到银行的支持和更多的资金,就无法挤进前50名的行列,就会步中小房地产企业的后尘,被迫退出房地产市场。

只有找出总的趋势,我们才能抓住机会,加快速度。

好的房企正在苦苦挣扎!

祝大家好运!

本文转载自《欧阳宪生》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章,你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团,我们都欢迎你积极投稿,进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj,电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入!

标题:欧阳捷:50强将成为房企融资新门槛

地址:http://www.hhhtmd.com/hqzx/18979.html