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房地产市场一直有一个内在逻辑,即短期融资、中期土地和长期人口。但是,金融和土地市场始终处于国家的宏观调控之下,顶层设计决定了它们的动态趋势,所以控制是严格的。

流动人口房地产市场一直有一个内在逻辑,即短期融资、中期土地和长期人口。但是,金融和土地市场始终处于国家的宏观调控之下,顶层设计决定了它们的动态趋势,所以控制是严格的。

虽然人口相对自由,但即使受到户籍制度的限制,每个人都会选择自己的城市来追求高质量的生活和资源,或者生存。

因此,基于40年的改革开放,中国发生了一场轰轰烈烈的人类迁徙,而在迁徙的背后是无数城市的兴衰。这可以在一年一度的春节人口移动图中找到。

(中国春节人口流动图)

不用说,从马尔萨斯的“人口理论”等经典理论到曼昆的“经济学原理”,人口因素对经济发展的巨大影响已经得到了阐述。

对于一个城市的发展来说,如果工业是骨骼,那么人口就是血液,骨骼可以拉动人口,而人口的加速流动将创造一个繁荣的城市。

例如,成都和Xi是每个人都想知道的热门城市。

在20世纪80年代和90年代,Xi和成都的经济实力几乎相当。然而,随着改革开放和市场经济的推进,西部城市的工业以劳动密集型为主,这意味着人口决定了经济总量。

成都和Xi分别引领成渝经济圈和关中经济圈。前者的人口规模是后者的五倍。此外,重庆作为成渝经济圈的中心城市,与成都携手并进,实现良性竞争。关中经济圈以Xi为首。在Xi的带领下,走过了20多年的陕西,再也比不上成都。

人口流动下的城市变迁

昨天,一位在房地产研究所的粉丝问我:“市场上的一些专家说,按照目前国家的金融形式,主张放开房地产经济,那么房地产周期理论肯定会被淘汰,现在大多数城市响应国家调控。进入一个长时间的横向周期,那么哪些城市在未来会出现房价上涨的爆发点呢?”

首先,子木不承认自己是专家,因为专家不可能把真相告诉每个人,比如作为一个老前辈。其次,只要是市场,就会有一个周期。如果周期被消除,这个市场还会存在吗?

房地产市场的本质是供求关系,而不是金融。在国家宏观调控方面,我们只能从金融和土地入手,抑制热钱流入房地产,抑制土地的流动性,使房地产市场进入寒冬。人口呢?

答案是无法控制的。

在中国,除了高房价,没有什么能阻挡年轻人的“梦想”。例如,北漂、深漂、杭州漂、城漂等。只要一个地方有发展,有资源,有居住能力,年轻人就会敢于背着沉重的包袱,踏上这片梦想的热土。

因此,在一年四季大规模的人口流动中,中国城市的格局发生了巨大的变化。这就像魏格纳躺在医院的病床上,看着世界地图,这就产生了大陆漂移理论。我们的城市也因为人口流动而漂移。

在农业社会中,人口分布与粮食产量高度相关。当时社会的主流思想是“民以食为天”,哪里有粮,哪里就有财富。因此,在19世纪中叶后的100年里,中国东北的人口迅速从300万增加到4000万。

然而,随着工业化和城市化的推进,东部沿海地区因其自然优越的地理位置成为主要的财富创造区,大陆人开始不断向沿海地区迁移,持续的人口支撑着当地的房价和产业。

因此,自21世纪初以来,中国94.2%的人口聚集在东部地区,其中42%的土地以胡焕勇线为界,东北部成为常年外流地区。

资本是逐利的,人口的流动跟随资本的脚步,所以人们也是逐利的。假设北京和上海的人口控制已经放开,那么在20世纪前后,这肯定会产生比中国东北更大的人口流入。

如今,随着高速铁路和高速铁路开通全国交通网络枢纽,中国也已被横向拉起并逐渐拉平,信息获取和流动的速度超过了历史上任何阶段。

沿海城市的产业被大陆接管,大陆结合自身条件进行创新。城市竞争力迅速提升,可与沿海城市媲美,如成都的互联网基因、武汉的超级人才储备等。所有这些现象意味着东部沿海城市的强势地位将被取代,内陆时代正在崛起。

内陆城市的崛起并不意味着沿海城市会衰落,而是意味着它们的潜力和发展速度将带来一波非同寻常的红利。

沿海城市将以协调发展的升级模式走向世界,如两会提到的“粤港澳大湾区”。这种多核联动模式为沿海城市所熟知。安徽、湖北、湖南、山西、陕西等崛起的内陆地区,仍在从单核向多核联动的道路上。

内陆的崛起关乎人才和人口。这就是为什么,从16年前开始,大城市开始不下线就撕破脸抢人才,因为他们的城市领导心里明白,只有足够的人才储备才能支撑城市的工业发展和经济繁荣,只有在内陆崛起的时代,他们才能以山为王,永远致富。

人口流动下的机遇

大约从2016年开始,深圳和杭州成为一线和二线热门话题城市,尤其是杭州,一度上升到“排挤广州的一线位置”。过去杭州被称为上海的后花园,但今天有人嘲笑上海已成为“杭州周边城市”。更不用说真假了,光是这个噱头就证明了杭州在网民眼中的形象地位。

那么所有这些荣誉从何而来呢?

当然,宜居的环境、高速的经济和第三产业都是原因,但更重要的是飙升的人口。数据显示,2017年杭州常住人口达到946.8万人,比上年增加28万人,净增长近一倍,达到历史最高水平。仅在2017年,人才净流入率在所有城市中排名第一。

人口的激增使得杭州在经历了上一轮房价飙升后,永远停留在一个新的高度,房地产的受欢迎程度远远超过了苏州、南京、上海等长三角城市。即使在17年里,当国家严格控制房地产市场并不断提高价格时,对住房价格的影响也被大量涌入的人冲淡了。

除了深圳和杭州,子木还整理出了2017年热门城市的净流入人口。(数据为常住人口,数据来自城市统计局)

读完2017年“净流入人口城市排名”,你一定会大吃一惊。首先是以深圳和广州为首的四个一线城市的两极分化,而上海和北京的人口净流入为负,深圳的表现好于整个市场,得分超过60万。深圳的实力可见一斑。我在上一篇文章《中国房地产市场的后半部分》中具体谈到了这一点,但我在此不再赘述。

很容易解释2017年北京和上海的人口净流入为负。首先,城市有承载能力上限。马尔萨斯还在人口理论中说,现代城市的人口发展有利于人口聚集。然而,一旦城市人口发展到一定程度,事情就会发生逆转。

目前,北京和上海已经远远超出了它们的承载能力,大城市的疾病已经极大地困扰着政府和老百姓(603883,临床单位)。关心城市规划的朋友们可能知道,北京在2016年召开了“缓解非资本职能”会议,2017年是其缓解政策的第一年。

从图中可以看出,北京的逃难人群基本上都是往南走的,这也反映了东北人口从另一边不断外流。江苏和浙江是上海救助人口的主要目的地,这增强了长三角兄弟经济圈的地位。这一指标只是为内陆二线城市的崛起提供了一个很好的解释。

根据人口净流入图表向下看,长沙是仅次于杭州的第二大城市。长沙对我来说一直是一个好城市,在中心城市群,它可以与武汉和郑州争夺霸权。无论你几年前加入万亿gdp俱乐部,还是人口净流入几乎等于杭州,它都为杭州未来的发展提供了强大的后驱动力。至于上一轮全国房价飙升,长沙没有跟上节奏。到目前为止,二手房市场的平均房价仍处于10,000左右的低水平,属于价值萧条。

流动的中国 分化的房价!

下一个是Xi安。最近,子木发现房地产研究会有很多粉丝留言询问Xi平安的问题。

文章开头提到了Xi。作为千年古都,它有足够的文化遗产。然而,由于工业落后城市缺乏吸引力,人口基数无法上升,逐渐落后于四川和重庆。但是Xi的未来是可以预料的。

首先,在城市化背景下,沿海地区的多中心城市相互联系,内陆地区以全省的实力建成省会,发展多城市集群是共同繁荣发展的必然命题。因此,除了川渝城市群,西部地区必须选择一个城市作为其他城市的龙头。

这个城市就是Xi,一直引领着关中经济圈的发展,也是Xi被定为国家中心城市和一带一路重要战略地位的原因。

毫不奇怪,国家将在未来大力支持Xi的基础设施建设,使其迅速成长为西部核心城市,承担重要任务,2017年的人口净增长完美地解释了这一点。

因此,Xi目前的房地产市场情况与长沙相似,处于一个较低的水平,可以预期在未来。

从排名来看,武汉、成都、宁波、贵阳等地也有较高的人口流入,我们可以发现他们的二手房价格并没有下降,而且他们有很强的弹性。

最后,排名最后的是天津,它正处于危险之中。今年年初,天津遭遇“滨海新区gdp挤压事件”后,城市吸引力进一步下降。

但这也是非常正常的事情。这座拥有600多年历史的著名现代工商业城市(600306)和中国北方最大的港口城市,并不是试图升级原有产业,发展服务业,摆脱计划经济思维的束缚,而是在思考与北京pk的互联网。怎么可能有出路?

标题:流动的中国 分化的房价!

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