楼市有望“高位平衡”

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□深圳市房地产研究中心李

最近，国家统计局发布了2017年房地产数据。由于“去库存化”和“货棚货币化”，三、四线城市的房地产市场已经全面复苏。2017年，中国商品房交易规模超过2016年最高水平，再创历史新高。

前端销售大幅增长，这是多种因素叠加的结果，如四线城市的“去库存化”、“就近城市化”，以及连续近三年鼓励居民适度“增加杠杆”。由于开发商征地面积连续三年负增长(2014年至2016年平均下降16.4%)，以及“去库存化”的持续推进，截至2017年12月底，中国商品房销售面积同比下降15.3%，绝对规模自2014年10月以来降至新低，即本轮“去库存化”前的水平。

2017年1-12月，全国征地面积同比增长15.8%，增速为过去5年第二高，仅次于1-11月的水平；全年土地收购价格上涨49.4%，增速达到六年来新高；全年新增商品房面积同比增长7.0%，呈现“先高后低”的趋势。2017年上半年，新增建设累计同比增速达到10.6%。2017年下半年，由于各大城市对房价和预售许可证的严格控制，融资条件全面收紧，资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年末的8.2%。此外，开发商销售规模的“资格竞争”中的激烈竞争更加注重去库存化和资金退出，新开工意愿下降，导致新开工下降。然而，土地购买的数量和价格已经上升，许多城市已经进入补充库存阶段。新开工建设相对稳定，开发投资累计增速在7%-9%的狭窄范围内波动，年均增速为7%。

在房价方面，70个大中城市新房均价涨幅在2017年5月达到最高点(0.8%)后开始回落，9月份的最低点为0.2%。2017年10月以后，随着预售证书和房价控制的放松，前期积累的高价房和网上签约的新房进入市场，房价涨幅连续三个月扩大，12月份达到0.5%，带动新房价格在连续11个月下跌后，12月份首次反弹。目前，一线城市新房价格涨幅已逐月回落，并开始逐月回落。二线城市的增长总体上保持不变，而三线城市的增长相对较高。

2016年和2017年，随着商品房销售达到历史新高，2017年的销售规模比本轮复苏周期开始前的2014年增长了50%，不存在透支或“杠杆”需求不足的问题。因此，2018年，商品房销售规模将被惯性回调。与此同时，“去杠杆化”在2018年经济工作的“三大硬仗”中名列第一。在最近结束的银行业金融机构监管会议上，控制居民杠杆率过快增长首次被纳入“去杠杆化”框架。新年过后，由于新财年的到来，银行按揭额度尚未放开。2017年，住房融资继续快速增长，甚至突破了年初设定的比例控制目标。严格控制抵押贷款将是2018年控制杠杆的关键之一。

在房地产大起大落没有得到根本缓解，长期机制没有“落地”的情况下，调控略有放松，楼市立即反弹。因此，住房和城乡建设部最近明确规定了“三不动摇”；《人民日报》发表了一系列文章，称楼市调控不会“拉抽屉”，楼市需要在2018年保持目前严峻的调控局面，从而辟谣说调控会放松。这意味着，除少数非热点城市在市场明显降温的基础上适度调整政策外，2018年以“限购、限贷、限价、限销”为主要内容的调控仍将保持高压态势。随着监管和抵押贷款的“双重收紧”，以及2017年的高基数，商品房销售规模很可能在2018年回落。然而，城市之间的差异将会加剧，在2015年率先反弹的一线城市的销售额在连续两年下降后，预计在2018年将保持稳定。二线城市的差别最明显。得益于产业转移和新的人才政策，炙手可热的二线房地产市场正在萎缩，但仍处于高位，而其他二线城市将出现下滑。同样，三级和四级房地产市场也非常分化。2016年底至2017年，三个四线城市首次被政策压制，2017年交易量下降40%-70%。2018年，由于持续受益于核心城市的需求溢出，特别是近年来，大规模的城市轨道交通、高速铁路和城际铁路已延伸至外部三个四线城市。此外，中国共产党第十九次全国代表大会提出了“建设以城市群为主体的大中小城市和小城镇协调发展的城市格局”的思想。基于低房价的优势，这些城市的交易量将在2018年回升。其他三个四线城市在经历了2017年飞涨的房价后，将在2018年下跌。总体而言，预计2018年中国商品房销售面积将同比下降10%-15%，但绝对数量仍是历史上第三或第四好成绩。

我认为，2018年的商品房交易规模没有必要过于悲观，因为近年来中国城乡最大的变化是最大基础设施网络的铺设完成，不仅包括道路、有线电视，还包括移动通信网络和物流网络。与此同时，农村土地承包得到大力开展，社会保障(新型农村合作医疗和新型农村保险)和公共服务网络覆盖面扩大。有形和无形的巨大网络覆盖了14亿人。特别是，四线城市、县城和乡村的居民开阔了眼界，更新了观念，第二波人口红利开始释放，这得益于近年来公共服务“还债”的支持。因此，农民渴望进入城市，小城市的居民在大城市更加活跃。整体房地产市场正在萎缩，但预计将在较高水平上实现平衡。

看看上游开发投资。虽然大棚改造的货币化比例将从2017年的60%大幅降低，但新增的大棚改造规模将从原来计划的500万套增加到580万套，但延期的项目除外。2017年，土地供应六年来首次增加(2011-2016年)，一线城市增加了62%。在50个城市出售了100多块租赁土地，现有的商业办公室和工厂得到了振兴和“租赁”，这也在全面展开。以民生为基础的供方改革，如农村危房改造和新市民“落地生根”后的市政管道建设，将全面加快推进。开发商集中度的提高以及1000亿和“1000亿”住房企业的增加也将促进上游的稳定。综上所述，2018年发展投资增速仍将保持平稳或小幅下降。