张平：二三线购房政策松动 楼市有可能出现反弹吗？

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2018年元旦刚过，兰州、南京、合肥、Xi等二三线城市的购房政策已经放松并微调。这引起了社会各界的极大关注。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2018年元旦刚过，兰州、南京、合肥、Xi等二三线城市的购房政策已经放松并微调。这引起了社会各界的极大关注。

人们猜测，房地产调控政策可能在2018年“放松”，持续一年多的新的房地产调控政策将“终结”，中国房地产市场未来可能会出现报复性反弹。

对此，业内一些专家表示，国家这么大，不同地区的问题也不同。如果地方房地产政策与中国宏观调控“一刀切”地高度一致，必然会导致政策“水土不服”。

但是，对于一些落后的城市和偏远地区来说，实施差别化控制政策，建立长效控制机制具有一定的意义。

应该说，业内专家也有一些道理。2017年12月18日，国家统计局发布了《2017年11月70个大中城市住宅销售价格变化》。数据显示，70个大中城市的一线城市房价环比下降，而二三线城市房价环比略有上升。一些城市实现了连续17个月的环比增长，一些城市已经处于下行通道。试想一下，如果我们一味地搞不加区别的房地产调控，恐怕效果会适得其反。

从放松房地产的二三线城市来看，这些城市根据自身需求微调了当地房地产市场。兰州对房地产市场的适度放松主要是为了“去库存化和金融保护”；

南京取消了房地产市场的限购政策，以吸引更多顶尖人才定居，政府也增加了对高端人才购房的补贴。然而，Xi市房地产政策的松动是为了给高校无房职工规划住房，鼓励高校利用自有土地建设公共租赁住房。

例如，2018年元旦后不久，兰州市房产局等部门联合下发了《关于加强房地产市场监管和加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)，规定从1月8日起，购房人在兰州市城关区、七里河区和安宁区购房时不再需要提供社保和完税证明，并取消了西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策。

兰州放松房地产有两层含义:一是去库存化。兰州市中心的房价已经涨到了15000元/平方米，而偏远地区的房价只有核心地区的一半左右。此外，偏远地区的房地产市场面临一个非常突出的问题。因此，兰州对地方房地产实行“差异化管理”，中部地区的房地产市场不动摇，而偏远地区的房地产则去库存化。

第二，整体经济水平的落后和财政收入的持续下降不允许兰州继续实施全方位的房地产调控政策。为什么兰州的国内生产总值从去年的8.3%下降到6.3%？由于转型升级尚未完成，兰州仍然依靠传统产业和旧模式发展。

显然，在经济增长方式新旧动能转换的关键点上，兰州经济有下降趋势，居民收入受到影响；此外，兰州市房价结构不合理，核心区房价偏高，周边地区房价偏低，制约了兰州市的经济发展。

同时，2017年兰州市财政收入下降，地方债务即将到期，这需要土地收入和房地产税收的支持。

目前，兰州调控政策出台后，全国范围内出现了一系列基于分类调控理念的房地产市场调控政策。这些调整房地产市场政策的城市大多是二三线城市。一方面，这些城市仍面临一定的去库存化和城市化压力，另一方面，它们也需要在城市竞争中留住高层次人才，因此，原有的政策应该在一定程度上进行微调。

中国的房地产市场也需要城市采取“分类监管”和“城市专项政策”的措施，这不仅不希望房地产投机死灰复燃，而且需要整个房地产市场平稳运行。

现在大家都在担心，兰州、南京等二三线城市已经采取了放松调控的政策，将来会有更多的城市效仿。与此同时，当地房价有可能上涨吗？在这方面，我们认为，房地产微调对中国房地产市场影响不大。

首先，像兰州、南京、Xi等城市。，在放松房地产调控政策时采取更多的雕刻措施。这不是一蹴而就的完全自由化，而是要么取消偏远地区的房地产市场，要么取消高端人才的购房限制和住房补贴。

对于投机性房地产基金来说，空偏远地区房地产的涨幅并不大。至于南京取消高端人才购买限制，一人只能购买一套，不鼓励投机者进入市场。总之，放松楼市的城市主要是为了满足当地自住住房的需求。

此外，尽管一些地方政策放宽了限购令，但自去年下半年以来，中国的抵押贷款利率一直在上升，这导致投机团体的房地产投机成本上升。

过去，银行按揭利率为85%，相当于鼓励房地产投机者进入市场，但现在却比基准利率高出10%-20%，这表明房地产投机的成本很高，这可能对那些有需要的人是一个打击，但对于投机性的房地产投机者来说，按揭利率的上升也将阻止他们进入房地产市场。

最后，当各地放宽购买限制时，也实行了限制销售的政策。这使得投机者在买房后无法立即赚钱。

与此同时，房地产的长效机制正在建设之中。目前，中央政府提倡“同时出租和出售”，而地方政府正在努力加快产品房和经济适用房的共享步伐。一旦多渠道、多渠道的住房保障体系建成。居民住房问题长期依赖购买商品房的历史将会过去。其次，不同经济条件的人可以选择不同的生活方式，这将极大地转移投机需求。

二线和三线城市的购房政策已经放松，人们开始怀疑房地产市场可能会反弹。但是，仔细看看这三个四线城市的宽松政策，并不是鼓励投机者进入市场，也不是完全放开限购令。

与此同时，自去年下半年以来，抵押贷款利率一直在上升，尚未见顶；长效机制正在加快建设，尚未完全实现预期目标。因此，房地产调控政策仍将在未来实施。2018年，二三线城市的房价不仅会下跌，而且成交量也会出现大幅下降。

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