江瀚：住宅供地垄断取消 政策大调整意味着什么？

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房地产政策的消息可以说是连续不断的，但最新的消息已经带走了中国房地产最基本的元素，当三权分立时，中国房地产市场将会发生什么样的变化？它将给中国农村带来什么变化？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

房地产政策的消息可以说是连续不断的，但最新的消息已经带走了中国房地产最基本的元素，当三权分立时，中国房地产市场将会发生什么样的变化？它将给中国农村带来什么变化？

1月15日，一个巨大的消息引爆了中国的房地产行业。与这则新闻相比，此前所有的房地产政策都有所松动，如定居点、土地等。微不足道。这是多年来形成的住宅用地供应政策的巨大变化，一个新的房地产时代即将到来。

今天，我们将分析这是什么样的大变化，以及房地产市场应该如何变化。

首先，土地供应发生了翻天覆地的变化

据新华社报道，国土资源部部长蒋大明15日表示，中国将研究制定非房地产企业依法取得居住用地使用权的土地使用办法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推进建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，实现人人安居乐业。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。

蒋大明指出，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地的资格权利，适度放开宅基地使用权。他强调，这是一个重大的理论和实践创新。然而，城市里的人不能在农村买房子，而且在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

这个消息一出来，就在整个房地产领域引发了一场大讨论，中国土地改革的时代正式到来。

第二，中国土地的前世

众所周知，在中华人民共和国成立之前，中国的土地是私有制的。通过解放战争，我们成功地推翻了三山，使人民成为土地的真正所有者，取消了土地的私有制。

著名经济学家威廉有句名言:“土地是财富之母，劳动是财富之父。”土地作为最重要的生产要素，通过与劳动、资本、科学技术的有机结合，可以创造巨大的价值，甚至是巨大的财富，这也是近年来许多中国家庭借助房地产成功地利用家庭财富的原因。这种杠杆背后是城市土地持续升值的过程。

改革开放之初，中国的改革从农村开始。随着家庭联产承包责任制的实施，虽然土地仍归集体所有，但农民有权占有、使用和受益于土地。在“给国家足够的，给集体足够的，其余的都是自己的”口号的指引下，中国农村发生了翻天覆地的变化。中国农民依靠自己勤劳的双手在脱贫方面取得了巨大成就。土地所有制改革是不可或缺的。

自20世纪80年代以来，中国的土地也开始改革。1986年，《土地管理法》通过，国家土地管理局成立，土地使用权和所有权分离。就使用权而言，过去无偿和无限期使用的土地被改为有偿和有限使用，从而使土地成为商品并进入市场。土地使用权有偿转让为中国房地产业的发展奠定了基础。没有这种土地创新，中国的房地产业就不会有今天。

然而，问题是中国只有一个土地供应商，即政府。面对仅有的土地供应，一方面市场上的土地需求供不应求，尤其是大中城市，土地拍卖价格越来越高。另一方面，转让农村土地和形成规模经济是困难的。农村土地的低效利用是显而易见的，但农民的权益得不到保障。特别是，由于耕地、宅基地和农房不能进入市场，中国农民是一个长期缺乏“财产性收入”的群体。土地作为最重要的生产要素，不能按照市场经济规律进行有效配置，从某种意义上说，已经成为中国农村发展相对滞后的原因之一。

3.土地改革是什么意思？

首先，土地改革实际上改变了原有的土地供应主体，由政府向多元化土地供应转变。在住宅市场用地方面，原集体建设用地也有望进入市场。例如，现在最受关注的租赁市场可能成为获得土地红利的第一个市场，城市附近的一些城市村庄和城市郊区的农村地区可能是土地红利的第一个受益者。

其次，从整个政策的表达来看，土地也可以从非房地产开发企业获得，这对于一些国有企业来说将是一个机会，许多国有企业的工业用地实际上可以变得更加灵活的供应，从而使全国房地产产品线的四大主体“商品房、经济适用房、共有产权房和租赁房”的土地供应更加多元化和丰富化。

第三，它真正打开了农村宅基地的流通。根据宅基地三权分立的说法，宅基地的土地所有权保持不变。在此核心基础上，随着城市化的发展，农村土地可以释放宅基地使用权，从而形成更多元的房地产供给，这对于保障房地产供给、促进房地产市场“无房无房”理念、保障房地产供给具有更加多样化的意义。同时，对于农民来说，困扰农民的财产性收入问题终于得到了解决，因为土地可以开始流转，农民的财产性收入成为可能，这对消除贫困、提高农民的财产性收入水平具有非常重要的象征意义。

当然，这次政策调整有几个必须把握的核心:第一，土地的性质不能改变，土地仍然属于集体建设用地，这是一个根本性的核心，不允许违反。第二，出租房屋可以先探索，但其他房地产产品是否会继续跟进取决于试点的效果，这是根据实际情况确定的。

虽然目前这一调整的速度不会对国家的房地产产生太大影响，但这一土地改革的象征意义值得关注，因为国家在这方面已经迈出了非常重要和坚定的一步。

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