齐俊杰：土地制度酿巨变 租房这下真要便宜了

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如今，许多人抱怨房租高，但房东抱怨房租低，这是相当纠结的。与收入相比，租金肯定是昂贵的，但与地价和房价相比，租金太便宜了。因此，很难激活这个市场，政府接管土地建造出租房屋，这是昂贵的，效益有限。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

昨天，一个大消息突然传来，比股市崩盘更引人注目。也就是说，国土资源部部长宣布，政府将不再垄断住房供应用地，并表示，中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地使用权作为同等所有权且符合规划条件的住宅用地的使用方法，深化农村集体管理建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，使所有人都能安居乐业。探索宅基地所有权、资格和使用权分离:实行宅基地集体所有，保障农民宅基地资格，适度放开宅基地使用权。然而，城市里的人不能在农村买房子，在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

也就是说，在未来，农村集体建设用地的所有权仍然在集体，农民获得资格的权利，但使用权可以转让，这意味着农民有权建造自己的房子，出租出去，然后收取租金。这将迫使大量小产权房走租赁之路，并大大增加出租屋的供应量。然而，有些人过于乐观，说这是一个小产权，根本不存在。否则，他们不会说这三种权利是分开的。三种权利分开的原因是告诉你所有权不能转让。

这件事的影响将是深远的。现在很多人抱怨租金高，而房东抱怨租金低，这是相当纠结的。与收入相比，租金肯定是昂贵的，但与地价和房价相比，租金太便宜了。因此，很难激活这个市场，政府接管土地建造出租房屋，这是昂贵的，效益有限。不能调动社会力量，没有人愿意做不赚钱的工作。你要求政府免费赠送土地，他真的很不情愿。毕竟，收回土地的成本是巨大的。因此，实际上，这就像是一盘棋，一方必须做出巨大的牺牲，才能振兴住房租赁市场。然而，在土地制度上取得突破无疑是明智之举。发放政策红利的好处是省钱，这将提高效率。这位农民目前的土地没有成本，他是闲置的。政府不会把它卖给政府，而是会找个人来开发它，所以让他找个人直接开发它，然后租出去。这样，更多的农民也可以享受房地产市场的红利，并通过租房获得收入。这种好处应该不小。以前有人算过账，土地成本占建安总成本的70%以上。如果土地是免费的，只使用盖楼，整个成本将只有当前房价的2-3%。换句话说，如果商品房的租金收益率为2%，那么农民可以建造房屋出租，租金收益率可以达到6-8%。这应该是一个不错的回报率。然而，这里需要提醒的是，这个市场是竞争性的，我们越早行动，回报率就越高，当每个人都做出反应，开始建造大量房屋出租时，租金也会下降。

总的来说，如果宅基地使用权被释放，政府将不再是住房用地的唯一提供者，这将产生若干影响。

首先，在前20个大城市，效果将是明显的，大量的集体建设用地将变得活跃，租赁业务模式将立即变得有利可图。许多房地产开发商也会寻求集体合作，免费获得土地，推进开发并分享收益。这将大大增加出租房屋的供应量。这样才能稳定大城市的租金，虽然这些集体建设用地的位置比较偏向，其实现在新建商品房的位置也好不到哪里去，所以位置并不是特别重要。如果有价格优势，它仍然会吸引许多城市外来者留下来。需求已经被稀释，这将不可避免地导致大城市租金的下降。特别是，高端住房，即两个以上卧室的整体租金，以及低端住房，如分摊租金和集体租金，可能会相对稳定，因为价格太低而不能失去弹性。

其次，它对一线城市的房价有抑制作用。随着这里人口的外流，如果出租屋的数量增加，必然会减少房屋产生的现金流，所以有些房东可能会认为既然价格不涨，不容易出租，不如干脆卖掉。从而增加房地产市场的销售压力。二手房供应的增加将对价格产生影响。然而，二线城市存在变数，关键取决于需求。如果人口流入的需求增加，而供给增加，那么这一价格仍将保持不变。对于三线城市来说，商品房是不能出租的，集体建设用地的转租是没有效果的。这些地方的本质是供大于求，所以没有人会这样做。即使你建了房子，你也不能把它租出去。

第三，它需要金融系统的合作和引进专门的管理公司。这可能是一笔大生意。由于这一资源已经释放，商业模式已经建立，有必要有新的资本进入和生产独特的产品，以吸引租户。因此，银行和物业公司应该在下一步多想想办法，大量的公司在服务式公寓将出现。至于中介的收楼和转租方式，会造成明显的影响。中介会责骂街道，房子不会卖得好，租赁市场会被别人拿走，这意味着杀死他们所有人。因此，几家主要的中介公司都面临着巨大的挑战。例如，链家去年刚刚推出融创26亿元人民币的循环融资，最近又发行了60亿元人民币的民间债务，可见资金压力巨大。在传统模式下，租房和中介服务将变得越来越困难。

第四，小产权房不会变得积极，这一点确认后态度已经很明确。以前购买小产权房屋的人可能会受到权利确认的影响。你私下买卖的合同很可能不会被认可。我该怎么办？恐怕这将会导致很大的争议。但是毫无疑问，合同不能违背国家的法律法规，也就是说，法律不会支持出售这样的小产权房，所以这要看良心。如果对方有良心，他会给你一些价格补偿。如果他很强硬，他会按原价把钱还给你，并收回房子，你就没地方争辩了。

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