马光远：政府不再垄断土地供应 房价会怎么走

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这一次，国土资源部明确提出要结束土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度改革的主张远远大于蒋大明提出的三点。还有，70年的土地问题等等，都是硬骨头。在前一篇关于第二次房改的文章中，我指出土地制度改革是关键。如果有实质性的突破，高房价的丧钟将真正敲响。

作者:著名经济学家马光远

政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今影响最深远的事件。

国土资源部部长蒋大明表示，未来中国土地市场的变化主要体现在三个方面:一是研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地为同一所有权且符合规划条件的居住用地；二是深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推进建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度，实现人人安居乐业；三是探索宅基地所有权、资格和使用权分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地资格，适度放开宅基地使用权。

虽然这三项改革措施在具体实施方法上比较谨慎，但这三项改革措施的实施仍然意味着中国的土地供应将会发生实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将会慢慢终结，这将不可避免地对中国房地产市场格局和未来房价走势产生实质性的影响。

至于高房价，我总是提醒大家，这是一个非常复杂的现象，导致高房价的原因是多方面的，包括货币政策因素、政府对房地产的依赖以及供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度:现行的招标、拍卖、挂牌是主要方式，政府垄断了土地一级市场，这是中国土地稀缺的主要原因。

在过去的文章中，作者一再强调，中国土地稀缺的根本原因绝不是真正的土地短缺。在中国任何一个城市，就土地本身的数量而言，都有足够的土地用于生活，而土地稀缺的根源在于不合理的土地制度造成的短缺，这表现在三个方面:

首先，政府垄断了一级土地市场。虽然我国有国有和集体两种土地类型，但集体土地无权直接进入土地市场，只能在被政府征用后进入一级土地市场。当一级土地市场被完全垄断时，为了利益最大化，政府会根据市场价格调整土地供应计划，使土地价格最大化，即每个城市每年出让多少土地，何时以什么价格出让，基本上由地方政府垄断。这可以解释为什么一些城市的土地供应每年都有很大变化的主要原因；

第二，土地结构不合理。中国不仅将土地分为国有和集体所有，而且还根据其性质将其分为居住用地、工业用地和商业用地。为了追求国内生产总值，人为降低居住用地比例，导致居住用地比例严重偏低，进而导致土地短缺；

第三，大量土地被浪费。一方面是土地短缺，另一方面是大量土地闲置，中国闲置土地面积惊人。我做了特别的评论。

土地稀缺的结果是住房供应短缺，特别是因为政府垄断了土地供应。直接的结果是，一些地方政府人为地控制土地供应，以使土地以更高的价格出售，这导致了更严重的市场恐慌。北京和上海2016年完成的土地供应比例只有20%左右，这是北京2017年第一季度房价飙升的根本原因。对于高房价，人们总是认为房子被炒了，所以他们天真地呼吁通过房产税把多余的房子挤出去。本末倒置思想的根源在于土地的垄断供应。

土地投机是房地产投机的根源。如果土地供给主体多元化，土地市场存在真正的竞争，土地就不会稀缺。这是市场经济不可改变的规律。为什么会有房地产投机是因为房子稀缺，而房子稀缺的根源在于面粉的稀缺是人为造成的。在面粉短缺、房价上涨预期没有改变的情况下，房产税无法抑制高房价，更不用说推出所谓的多余房屋了。每次房价飞涨，许多没有资格买房的人就注册一家公司，以公司的名义买房。众所周知，以公司的名义买房需要缴纳房产税，但这仍然不能阻止大家抢房子的热情。将高房价的原因归咎于投机而不抑制土地投机是荒谬的，希望通过房产税抑制高房价是愚蠢和幼稚的。

至于房价，笔者一直强调土地交易制度在高房价中的关键作用。在完全垄断的土地供应体系下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能创造最大的价值。因此，解决高房价的根本在于突破土地制度，这也是笔者一直呼吁的真正的长效机制。多年来，我一直赞扬所有打破土地垄断的尝试。这一次，国土资源部明确提出未来土地“多主体供给”，这无疑是一个积极的信号。虽然从目前的措施来看，除了“非房地产企业用于建房的土地”可以直接增加土地供应外，其他如集体土地只能用于租房等。，开口仍然太小。

十一届三中全会提出集体建设用地改革方向后，笔者认为其中一个担忧是，一旦大量集体建设用地进入市场，将不可避免地冲击到此前完全被垄断的一级土地市场，进而影响到房价，这是很多利益相关者不愿看到的，因此显得谨慎，像乌龟走了一步。但是，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地迟早会进入市场。我们今天可以试租，明天可以试卖。

这一次，国土资源部明确提出要结束土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度改革的主张远远大于蒋大明提出的三点。还有，70年的土地问题等等，都是硬骨头。在前一篇关于第二次房改的文章中，我指出土地制度改革是关键。如果有实质性的突破，高房价的丧钟将真正敲响。

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