张平：任志强说楼市还会涨的底气从何而来？

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新年伊始，任志强就开始叫嚣新一轮涨价，国内外机构投资者纷纷响应。事实上，经过去年的房地产调控政策，中国的房地产市场已经显示出强劲的结束。我们应该对房地产进行去杠杆化，防范潜在的系统性风险，建立一个长期的房地产机制，使中国的房地产能够稳定、有序、可持续地发展。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

新年伊始，一直被称为“从不惊讶、骂人不休”的房地产巨头任志强预测了2018年中国房地产市场的走势。

在任何大炮看来，中国房地产市场的监管本身就是错误的。房价被抑制得越多，涨幅就越大。通过调控手段，只会弄乱房地产本身的运行规则，只会让房地产在每次调控政策压制后爆发。

虽然每次大炮一开口，就不可避免地会引来双方新一轮的碰撞。然而，今年冬天，大炮不再孤单，有25个经纪机构支持它。

此外，三大外资机构预测了2018年中国的房价，即摩根大通、S&P和穆迪。三家海外机构预测2018年中国房价将上涨8%！

那么，任志强在哪里能继续看到更多的中国房地产市场？

首先，元旦刚过，兰州部分地区取消限购改为限购，南京调整了人才落户和购房政策，厦门明确实施差别化调控，这是调控政策放松的一个信号。有些人甚至认为楼市取消限购的时候到了。

任志强认为，政策是可变的，今年将有更多城市加入放松管制的行列。据估计，这一轮已经调控了一年多的新房地产政策也将结束。

第二，2017年，三、四线房地产市场呈现出火爆格局。然而，由于缺乏产业和人口支持，棚户货币化安置的拉动效应将逐渐减弱。买房的人对价格更敏感，房价上涨后需求受到一定程度的抑制。

一线城市不同。它们已经被抑制了一年多，今年房价很可能会再次上涨。

第三，同时出租和出售只能使房地产更加繁荣。

事实上，住房租赁市场远非抑制房地产的时候。管理层即将投入的长期租赁公寓将很快面临数量不足的问题，尤其是在一线和二线热点城市，那里的商品房市场和租赁住房市场同步发展，没有人可以挤兑任何人。同时，住房交易市场的繁荣也将带动租赁住房市场的繁荣。

此外，任志强还认为，即使商品房不横盘上涨，人民币的购买力实际上也在下降。现在我们去菜市场买菜，100元的购买力远不如十年前。因此，为了抗击通货膨胀，那些只需要买房的人应该选择买房，不要等到房价合适了，也不要强迫房价大幅调整。

尽管如此，市场现在普遍预计，2018年房地产交易量将出现一定程度的下降。然而，就房价的涨跌而言，像任志强这样的看好房地产的声音很多，他们想出各种各样的观点试图证明今年房价还会上涨。然而，这些观点实在经不起一点推敲。

首先，在任志强看来，自1998年房地产市场化以来，调控政策每隔两三年就会出现一次，而且每次都是“死”。

每次房地产调控政策一拖再拖，房价就会在强大的压力后强劲反弹。因此，任志强不赞成政策手干预市场。

去年，中央政府提出了“房地产是为了生活，而不是为了复制”的理念，而始于2016年10月的这一轮房地产调控政策，在房地产市场进入投机之前，没有放弃的可能，本轮房地产调控政策取得了初步成效。显然，任志强低估了楼市调控的决心。

与此同时，我们仍在发展房屋租赁市场，探索共有产权房屋，并讨论房产税的实施方案。因此，居民的住房问题可以通过多种渠道解决，从而使房地产市场的未来发展更加可持续。

只有当房地产市场的长期机制完善后，这一轮房地产调控才能真正完成其使命。

此外，许多看过今年房地产市场的人认为，许多城市最近取消了限制购买房地产的政策，这无疑使完全放松对房地产市场的监管成为可能。然而，问题在于限购政策的放松是“按市决策”和“一市多策”政策的真正运用。

兰州等城市只是为了在偏远地区去库存而放开限购，但中心城市的限购一直没有放开，兰州还规定限购在放松后三年内不得转让。

武汉和南京是留住高端人才的便利条件。这些城市放宽购房限制只是为了鼓励自住需求，而不是引导投机性投资买家进入市场。

想象一下，当投机性投资集团退出市场时，房价肯定会呈现“量价双降”的趋势，房地产应该会逐渐回归理性。

第三，任志强认为，2018年受房地产抑制最严重的一、二线城市的房价肯定会反弹。

问题在于，任志强低估了中央政府“去杠杆化和防范风险”的决心，因为一、二线城市的房价是风险积聚的地方。如果增加杠杆来吹大泡沫，谁应该控制系统性风险？

第三，任志强认为，住房市场和租赁市场将共同繁荣。问题在于，住房市场由投机需求主导，而租赁市场由用户主导。具有任意杠杆的泡沫长期存在，其涨跌与当地工资水平直接相关。

因此，租房、共有产权房和其他居住方式将增加市场供应，这肯定会转移更多买家的需求。

未来，富裕阶层将住在商品房里，市民将住在共有产权的房子里，农民工将能够住在长期租赁的房子里。

新年伊始，任志强就开始叫嚣新一轮涨价，国内外机构投资者纷纷响应。事实上，经过去年的房地产调控政策，中国的房地产市场已经显示出强劲的结束。我们应该对房地产进行去杠杆化，防范潜在的系统性风险，建立一个长期的房地产机制，使中国的房地产能够稳定、有序、可持续地发展。

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