欧阳捷：县城去库存将成为绝唱

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根据国家统计局的数据，不仅商品房销售面积大幅减少，而且去化学周期还不到五个月。此外，过去10年累计新增商品房建筑面积的80%作为实用面积，基本相当于住房累计销售面积。可以说，存货已经差不多用完了。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

文本|欧阳杰

据住房和城乡建设部称，2018年的主要任务之一是对县城进行整修，另外还有580万套棚屋的目标。

问题是:有多少县库存过剩？

在2016-2017年去库存化之后，可能没有多少城市库存过剩。

至少，在我们公司驻扎的70多个城市中，只有一个小城市(包括三个四线城市)。

根据国家统计局的数据，不仅商品房销售面积大幅减少，而且去化学周期还不到五个月。此外，过去10年累计新增商品房建筑面积的80%作为实用面积，基本相当于住房累计销售面积。可以说，存货已经差不多用完了。

或许，库存没有想象的那么多。

非大都市地区小城镇的新住房市场正在逐渐萎缩。

中国的城市化是一个渐进的过程。农村人口不断向城市转移，而小城镇和县城人口则向大中城市转移。中小城镇进城的人少，出城的人多。

目前，农村人口约为5.8亿，而农村居民的实际人数可能不到3亿。

在过去的五年里，每年有1350万人从农村转移，在过去的五年里，平均每年有1500万人转移，也就是说，能够转移的农村人口数量越来越少。

未来10年，农村转移人口将达到每年1200万人，再转移1.2亿人，城镇化将基本结束。

02

人口转移是由学生主导的。

一方面，政府正在推动学校的撤离，学校和教师集中在条件较好的城镇、县和城市；另一方面，父母为他们的孩子追求更好的教育，把他们的家搬到城市和城镇。农村学校的学生越来越少，优秀教师逐渐流失，使得学校越来越困难。

这导致学校数量持续下降，从2010年的267，000所降至2016年的17.7所，减少了近90，000所，即33.5%。

此外，普通初中的数量从54，823所减少到52，118所，普通高中的数量从14，058所减少到13，383所。

学校的合并和集中加剧了人口的被动外流。

家庭人口的整体迁移反过来又促使许多农村和城镇小学和中学进一步减少。

虽然农村和中小城镇的许多人仍然保留着他们原来的房子，但大多数人不会回去。

乡镇的退出，县市的退出，城市和地区的退出也加速了人口向大城市的集中。

城镇越来越少，城镇越来越多。

在过去六年中，城镇数量减少了3，744个，而城镇数量仅增加了1，473个。乡镇的合并也使得人们逐渐离开不断缩小的城镇，搬到城镇或县城。

在过去六年中，县的数量减少了95个，市辖区的数量增加了101个。市区一直在扩大，人口越来越多。

小城镇变成了小城市，县城变成了县级城市，大中城市继续合并县市，变得越来越大，直到特大城市改变对人口增长的限制。

城市化的道路就在农民脚下，政府已经把农民推进了城市。

人口外流将不可避免地导致农村地区、城镇甚至小城市的缩小。为了保持城镇的经济繁荣和财政收入，我们只能退出城镇，建设大城市，但这仍然不能扭转中小城市在非大都市区的发展逐渐走向终结的大趋势。

从非都市圈四线城市住宅用地交易面积同比下降可以看出，人口外流导致的需求下降是一个不可逆转的长期趋势，如湖北省非武汉都市圈三四线城市。

自2016年以来，央行的洪水灌溉和三个四线城市的去库存化仍未能彻底解决这些中小城镇的土地交易，这证实了它们未来的发展是不可持续的。

今年，中央银行收回了水壶，四线城市没有时间去弄湿它，只能眼睁睁地看着这个机会过去。

四线城市(一个非大都市区)的土地交易量减少，也意味着未来需求将会疲软，市场增长将无法持续。

趋势很难改变。

03

我该怎么办？

中央政府没有忘记他们，并给了他们第二次机会:县去股票和改变棚。

去年，并不是所有的城市都以平衡的方式消化他们的股票，中央银行收集了水壶。事后看来，一些城市没有享受到洪水灌溉带来的水分，库存积压可能仍然过多。

事实上，去库存就是消化过剩的库存，当库存不足时，就必须补足库存。因此，去库存和补货是一个连续的、永无止境的生产过程。

然而，去库存化可能已经成为一个错误的主张。

我们可能忘了问:我们要为谁进货？为当地政府工作？给住院医生的？对于开发者？还是金融机构？

第三，四层城市的去库存化实际上是在拯救那些当地生产力落后的开发商。这些项目可能根本不值得保存。去库存化把开发商的负担留给了居民。

特别是，当50强房地产企业以越来越好的产品涌入这些城市时，大多数当地房地产企业建造的房屋几乎变得更加难以盘点。

政府为什么要帮助开发商囤积居奇？

去库存化的真正意图是拯救地方财政。

如果没有中央财政转移支付，许多非大都市区的中小城市已经破产。

在中央财政转移支付不能增加、房产税还没有着落之前，他们如何维持运营？这是通过去库存增加土地融资的唯一途径。

舍改革是推动去库存化的先锋。

今年，工棚改革的任务几乎没有减少，显然我们已经尽了最大努力。

然而，要实现改革的目标可能有点困难。

当地政府显然没有钱，需要CDB的财政支持。然而，CDB的资金来自发行债券。目前，债务利率已经超过了4%，将来会更贵。CDB的债务很难发行，其资金也越来越少。

然而，这是非大都市四层城市的最后机会。毕竟，在去库存化的名义下，你既可以获得土地融资，也可以获得改革资金，这可以说是一举两得。

县城的去库存化将成为一首绝唱，迅速终结非大都市地区小城镇的新住房市场。

当然，这将是今年稳定房地产投资接力的最后一棒，也将争取房地产税弥补财政收入的过渡期。

这也意味着大力推进去库存化和脱产改革的县城将是大型住宅企业获得短期业绩增长的最后一场盛宴。在住房质量差、房价低的中小城市，大房企的进入肯定会推动房价与大城市接轨。

但是，在去库存化和去棚化改革完成后，导致土地价格和房价的大幅上涨，必然会出现只需改善需求的购买力不足，投资需求流失，最终导致销售和投资下降，市场难以维持。负增长，甚至销售额急剧下降都是不可避免的。

县城去库存只是防止房地产投资下降和保持房地产市场稳定发展的一剂抗病毒感冒药。如果县城没有去库存化，房地产投资将会下降，这将拖累经济的稳定增长。

然而，四线城市的热浪已经结束，市场逐渐变得理性。洪水已经不复存在，而且资金又少又贵，将持续三年。尽管该县有动机囤积居奇、提高房价和改善质量，但最重要的金融机构一直未能成为驱动力，这显然超出了仅仅依靠地方政府和开发商的能力。

应该注意的是，一些城市正在使用“去库存化”来创造新的库存。显然，政策需要防止过度劳累。

摘要

对于四线城市，一个人口外流的非大都市地区，不享受洪水灌溉的城市只能抓住最后的机会去库存和摆脱县镇改革。

未来三年，销售、投资和土地收购的下降趋势不会改变。

大型住宅企业将进入更多的县，当地中小住宅企业将很快被淘汰。

非大都市区小城镇的土地财政将逐渐枯竭，房产税是他们的粮票。

在接下来的五年里，住房市场将只有两个市场:大城市和非大城市地区的冰和火。

大城市呢？请看下周的文章分解。

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