孙骁骥：楼市分化加剧 地方政府终于坐不住了！

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内地房地产市场会放松吗？这在去年根本不是问题，在2018年再次被提出。最近，南京等城市放松了对房地产市场的监管，这让人们对房地产市场的未来趋势有了新的想象。然而，尽管中国的房地产市场监管政策在2018年肯定会有所改变，但这并不意味着中国的房地产市场监管政策已经开始放松，也不意味着房地产市场将回到几年前的状况。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

内地房地产市场会放松吗？这在去年根本不是问题，在2018年再次被提出。最近，南京等城市放松了对房地产市场的监管，这让人们对房地产市场的未来趋势有了新的想象。然而，尽管中国的房地产市场监管政策在2018年肯定会有所改变，但这并不意味着中国的房地产市场监管政策已经开始放松，也不意味着房地产市场将回到几年前的状况。

事实上，目前部分城市限购、部分城市放松限购的格局，正表明房地产市场两级分化的趋势越来越危险。

首先，房地产市场应该放松吗？事实上，房地产市场的贫富差距已经加大

最近，被广泛讨论的“房地产市场放松”的消息实际上只包括几个城市，以南京、兰州和合肥等一系列非一线城市为代表。所谓的“放松”也是试探性的。

总的来说，这三个地方的房地产市场实行“一城多策”的调控政策。

例如，兰州市核心区仍保持购房三年后方可交易的政策，非本地户籍家庭可购买一套，但同时取消了偏远地区的限购政策。然而，南京市委今年在一号文件中发布了“十大创新”，调整了人才安置政策，允许大学本科及以上毕业生、高级工人和技能型人才先定居后再就业。然而，合肥市国土资源局和市物价局取消了限价政策，称商品房应由开发商自行定价。

如果实施这些政策后市场反馈是负面的，我们可以放弃。如果反馈是积极的，这种“一城多策”的做法可能会在更多的城市实施。

然而，在中国的大城市，尤其是房价最高的一线城市，调控政策和限购仍然是主流。“没有投机的住房”的基本方向没有改变。

让我们看看一线城市的具体情况。深圳作为一线城市，最近刚刚开始实施限制新建住宅销售的政策，没有任何松动。上海楼市调控联席会议明确表示，调控不会动摇和放松，将继续引导开发商合理定价。至于北京的房价，大家都知道，即使现在的业主普遍降价出售，北京仍然不准备“救市”。

毕竟，去年全国110个城市实施了250多项楼市调控，而高强度的楼市调控显然是主流。如果中国想要建立所谓的“长期住房机制”，2018年是至关重要的一年。作为吸引全国目光的一线城市，在这个关键时刻没有理由放松房地产市场。

虽然一线房地产市场坚持限制购房，但为什么一些城市显示出放松“一城多策”的迹象？首先，我们可以知道这与“去库存化”无关。南京和合肥不是中国房地产库存最严重的城市，甚至这两个地方的去库存期(6个月内)在中国也相对较短。

事实上，全国房地产市场出现了“两套政策”的现象，这意味着一些城市的房地产市场和地方经济即将不堪重负。具体来说，这背后有两个目的，一个是推高房价，另一个是吸引年轻劳动力。

地方政府采取的“双重标准”战略恰恰表明，目前产业转型的整体进程非常缓慢，中国经济仍依赖房地产金融。

旧的土地财政机制仍在发挥重要作用，土地出让金仍是地方财政的重要来源。根据中国指数研究院发布的2017年全国300个城市土地市场交易数据，全年300个城市土地出让金总收入为40123亿元，同比增长36%。

非核心城市对房地产市场购买有有限的限制，其意图是改善房地产市场的需求方，使更多有住房需求的年轻人能够来当地购买住房，从而使存量住房的价格得到刚性支持。在房价得到大力支持的情况下，土地价格可以上涨，地方财政收入可以得到保证。

例如，在目前“一城多策”的南京，2016年其土地租赁收入已经进入“1000亿俱乐部”，在中国名列前茅。近两年来，南京市土地出让收入分别为1629亿元和1570亿元，地方政府对土地财政的依赖度高达130%，即土地出让收入高于全市财政总收入。

在中国抑制房地产市场的大环境下，像南京这样高度依赖房地产开发的城市，必须想办法解决金融困境。否则，整个城市的收入可能会陷入“粮食短缺”的困境。

第二，房地产市场继续分化，地方政府无法坐视不管

总的印象是，南京位于中国东部的富裕地区，是一个经济发展较好的城市。然而，它对传统土地开发和房地产的依赖程度如此之高，中国其他城市的情况可想而知。

事实上，中国仍有许多城市100%以上依赖土地出让收入。南京、杭州、苏州、济南、合肥、武汉、佛山等都比上年超过100%，其他大多数二线城市超过50%。虽然去年的完整数据尚未公布，但估计不会那么低。在“土地是母亲”的条件下，仅靠抑制是不可能消除中国各地对土地开发和房地产的高度依赖的。

相比之下，一线城市对土地的财政依赖程度远低于50%。因此，全国范围的限购抑制了房地产市场，一线城市可以承受，因为这些城市不再依赖土地融资，也不缺钱。由于土地开发仍是当地经济的一个重要支柱，其他资金匮乏的城市将受到影响。

这种“二元”的房地产市场模式迫使地方政府想方设法稳定房价和地价。最明显的表现之一是，在一线城市纷纷撤离的同时，许多二、三线城市张开双臂，接纳新劳动力，并尽最大努力给予他们一系列优惠条件和支持，如购房、工作、定居等。

在这种完全相反的人才战略背后，它不仅反映了房地产市场的分化，也反映了中国区域经济的分化甚至分化。

为什么一线核心城市不那么依赖土地融资和房地产？这与各地的经济结构直接相关。众所周知，中国的经济转型，一方面是从工业型经济向第三产业型经济转型，同时，在第三产业内部，低端服务业也需要转型为高附加值产业。这两条转换路径同时存在和进行。

通过宏观数据，我们可以直观地看到近年来中国经济的变化。根据最近八年的数据，2010年，第三产业占国民经济的42%，而去年，第三产业占51.6%。据估计，在2010年至2020年的十年期间，第三产业的就业比例将从34.5%增加到46.4%。这是中国历史上第三产业就业增长最快的时期。

然而，与此同时，中国的老龄化已经全面到来，劳动年龄人口正在下降。这导致了第三产业对人才的大量需求，但劳动力长期短缺。这个问题短期内不会产生明显的效果，但从长远来看，它是影响区域经济走势的一个因素。

这就是为什么所有主要城市和地区都抢夺人才和加强年轻劳动力的原因:为未来的经济发展储备筹码。

从这个角度来看，一些城市现在正在放松楼市，表面上是为了挽救楼市，但实质上是“抢人”的配套措施。留住年轻劳动力意味着留住未来的就业人口、消费能力和税收来源。这是一件大事，各地都不敢忽视。

合肥、兰州和南京都是所谓的省会城市，这次在一定程度上放松了管制。然而，面对经济规律，省会城市并不容易打造。

由于地理位置偏远，兰州不可能一年到头都留住人才。虽然合肥位于中国中部，但安徽省是中国人口外流最多的省份，也是唯一一个可以依靠各种方式回流部分人才的省份。至于南京，虽然它也是所谓的省会，但它不如上海、苏州、杭州、宁波和长江三角洲的其他地方有吸引力。

这三个城市，看到他们保留劳动力的能力与周围地区相比，肯定是焦虑的心。然后我转过身，想到了过去的方式——房地产市场。这也是放松购房的意义所在。

那么，“一城多策”的做法会在全国推广吗？笔者认为大规模推广的可能性不大，但在省会和一线之外的重点城市集中推广的可能性很大。

坦率地说，这是地方政府依靠这一政策应对紧急情况的一种方式。这种方法实际上是地方政府过去对房地产市场的“救市政策”的新版本，但现在是一种新的表达形式。然而，随着中国房地产市场基调的确立，它不太可能改变全国房地产市场的趋势。

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