谭浩俊：多地楼市“松绑” 新一年房价会不会疯涨

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一旦监管放松，房价仍将快速反弹。只有制度真正完善，抑制房价过快上涨的机制形成，房地产市场运行的内在机制完全建立，房地产市场调控政策才能完全退出。

作者:专栏作家、媒体评论员谭浩军

一旦监管放松，房价仍将快速反弹。只有制度真正完善，抑制房价过快上涨的机制形成，房地产市场运行的内在机制完全建立，房地产市场调控政策才能完全退出。

据中国之声报道，1月5日，甘肃省兰州市突然下发文件，取消该市部分地区限购；如果你继续限制购买，你将不再需要提供社会保障和纳税证明。没有在兰州登记的家庭买房会更方便。新政将从今天起正式实施。此前，南京、武汉、长沙、济南、郑州、Xi等地也出台政策，降低合格人才购房的准入门槛。因此，有人认为这是变相放宽楼市调控，放宽楼市限购政策。

众所周知，限购政策一直被视为楼市调控的风向标。严格限购意味着对房地产市场的更严格监管，而放宽限购意味着对房地产市场的更宽松监管。因此，在判断楼市调控时，很多人把限购作为政策紧缩的主要依据，甚至有些购房者把限购作为是否买房的重要参考。

事实是，从近年来楼市调控的实际情况来看，限购政策的出台与否确实与楼市调控和居民购房密切相关。特别是在这一轮调控中，限购被认为是最有力的调控手段。四线城市中的一、二线城市和三、三线城市都表达了对房地产市场调控的关注，以及通过限购落实中央要求的决心。尤其是在一线热点城市，他们依靠限购来稳定房价。

那么，兰州限购政策的放松和部分省会城市限购政策的变相放松，是否意味着楼市调控政策将全面放松，楼市调控将完全退出？现在网上也流传着一种观点，只要地方财政吃紧，楼市调控政策就会退出。然而，做出如此简单的判断来预测2018年房地产市场的走向是不可能的。

在最近召开的全国城乡住房建设工作会议上，住房和城乡建设部要求在2018年对房地产市场进行分类监管，以促进房地产市场稳定健康发展。实施差异化调控政策，满足第一套需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。第三部分:仍有较多库存的四线城市、县市应继续做好去库存工作。

根据会议传达的信息，今年的楼市调控不会放松。不同的是，调控方式将从一般调控向分类调控转变，以提高调控的精度和针对性，进一步根据城市和本地情况加强政策，并根据实际情况对政策进行适当调整，以满足刚性需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。同时，要进一步做好四线市、县、市的去库存工作，更好地体现“住而不炒”的目标，防止“一刀切”。

从这个角度来看，兰州作为一个三线城市，放松限购应该符合分类监管的基本要求，主要目的应该是去库存化。否则，根据兰州的经济发展水平和外来人口情况，去库存化的目标很难实现。更重要的是，兰州在放宽限购的同时，也加大了限购政策的力度，即买房后需要三年时间进行交易。显然，这是为了防止房地产投机的发生。因此，对楼市调控政策没有影响，也不是楼市调控政策已经退出的信号。

国家信息中心经济预测部主任、首席经济学家朱宝良在最近举行的“2018亚太国际金融论坛暨中国资本市场峰会”上也表示，“最近一些地区放松了调控力度，但从全国来看，只要房价上涨预期不变，调控还将继续。”

换句话说，目前房地产市场的稳定主要是基于对房地产市场的调控，并没有完全形成内部稳定机制。一旦监管放松，房价仍将快速反弹。只有制度真正完善，抑制房价过快上涨的机制形成，房地产市场运行的内在机制完全建立，房地产市场调控政策才能完全退出。在退出之前，只有地方政府会根据当地情况进行微调。此外，在微调过程中，地方政府不会让房价快速上涨。一旦出现疯狂反弹，中央层面也有可能“反弹”。

对于有些人认为放宽限购可能与地方财政吃紧有关，这种看法并不简单。地方财政吃紧是客观事实。在宏观经济形势不佳、企业经营困难的情况下，财务状况不能再好也不能再差。然而，如果房地产市场监管因此放松，可能会导致经济崩溃，而不是金融约束。由于“脱离现实到虚拟”的经济矛盾相当尖锐，没有条件通过“土地财政”继续保持地方高投资、高负债，但我们必须把工作重点放在发展实体经济上。

可以预料，随着兰州放宽限购政策的出台，其他地方可能也会效仿。特别是在库存压力大、楼市活动少的城市，将会出现放松限购的现象。但是，在放宽限购的同时，为了防止房地产投机，我们一定会在限购方面出台相应的政策，以避免房价再次快速上涨。

考虑到一些城市库存情况严重，库存压力大，增加库存的动机并没有减弱。因此，在评估分类和监管政策的效果时，有关方面还应该对不同地区的不同情况进行深入和全面的分析，不能只看表面，不能只看内容，只能看数据，不能看质量。可以允许地方政府通过放松限购政策来减少库存，但绝不允许地方政府继续大幅增加库存。新增库存必须与去库存数量紧密结合，三至五年内新增库存不能超过去库存数量的30%。只有这样，去库存才能真正发挥作用并产生效果，从而在实施中不被扭曲。

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