证券时报：“房价和汇率只能二选一”是个伪命题

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在过去的一周里，人民币对美元的中间价已经超过了6.5和6.6，几天的下跌已经抹去了年度涨幅，人民币受到了更多的关注。

汇率是一个严肃的命题，但在现实生活中，如果它不是一个“出口导向”的企业，如空航空、造纸、服装等。，对汇率变化并不敏感，但为什么这次人民币出现了问题，从一个经济命题变成了全民讨论的大话题？它仍然是一所房子。我可能没有外贸出口企业，但我有房子，或者我打算贷款买房。因此，对于普通人来说(603883，股票市场)，在讨论汇率时，他们主要研究房价的趋势。当“房价和汇率只能有保证”的话题出现在互联网上时，就显得特别有趣。

事实上，过去10年的高货币供应量导致了人们财富的重建。站在现在，10年前买房的人和10年前没买房的人，以及10年前在北京和三、四线城市买房的人，他们的资产负债表完全不同。但是，我们必须知道，无论是房价、几轮股市的大起大落，甚至是艺术品市场和新三板市场的大起大落，本质上都是钱的载体。此外，还有两个截然不同的案例:日本选择保护汇率，俄罗斯选择保护房地产市场，但后来的结果并不令人满意。在中国去哪里是一个问题，也是一个考验。

如果你还记得这个话题，你应该记得两年前，我们有一个类似的讨论，甚至更激烈。有些人甚至将理财产品转换成美元。后来，讨论逐渐平息，因为我们实现了双赢，汇率反弹，房价没有大幅下跌。这是怎么发生的？

首先是使用外汇储备。从2014年到今年5月，外汇储备从4万亿元下降到3万亿元，主要是为了在市场上购买剩余人民币。第二是外汇管制。在过去的两年里，对资本外流的控制明显加强。即使是个人购汇，无论是通过手机网银还是通过网点柜台购汇，都需要先填写《个人购汇申请表》。

货币供应量也在减少。从简单的数据对比中，我们可以看出一条线索:2009年，国内m2增长率为28.41%，相应的gdp增长率为9.4%；2017年，国内m2增长率为8.2%，相当于国内生产总值增长率为6.9%。减少货币供应是一把双刃剑。在维持外汇的同时，它将对资产价格，尤其是房地产价格产生重大影响。幸运的是，政府在实施货币监管的同时，采取了许多保护性措施来稳定房价。例如，它是监管金融业、实现金融去杠杆化、引导资金从房地产市场流向实体经济以释放流动性的一种长期手段。为了短期稳定，各地纷纷出台限价令、限售令、限购令等措施，从根本上降低了商品房的流动性。过去，北京一年售出20多万套二手房，2017年直接减半，其他城市也是如此。这些政策也减少了房地产投机者的空空间。许多地方出台政策，限制无户籍、无企业、无工作的“三无”人员购房。最近，他们甚至调整了增持和限制企业购房。父母不能在几年内买房子，当他们安定下来并离婚，他们可以绕过过去的监督与一点点努力。"/"

从过去两年的经验可以看出，“房价和汇率只能选其一”是一个错误的命题。从资本流动的角度来看，人民币汇率和房地产价格在短期内可能会出现一定程度的波动，但采取各种控制措施后，这两个目标可以同时实现。除了日本和俄罗斯，我们还可以看看美国的经验:1995年至2001年间，美元指数和房价的上涨方向一致；从2002年到2007年，美元贬值和房价上涨呈负相关；次贷危机后，美国的房价和汇率一起下跌；自2011年底以来，两者都呈现出同向上升的趋势，因此这不是一项不可能完成的任务。两者的基础实际上取决于中国经济的长期趋势。只要中国经济的基本面足以支撑它，选择其一的情况就永远不会发生。