李宇嘉：住房租赁市场应加快“补短板”

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从提高租金质量的角度来看，盘活存量没有问题，但基于租金需求集中在中低收入群体且收入对租金敏感的现实，租金供给的公共属性和政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用，更多的应该是“短板”。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

最近，住房租金水平明显上升。根据国家统计局的数据，5月份cpi同比上涨1.8%，其中住房价格指数同比上涨2.2%，房价上涨的主要原因是房屋租赁价格。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，1-5月份，房租指数同比上涨2.5%，两者均高于房价指数0.2个百分点。事实上，自2016年本轮房地产市场反弹以来，租赁价格指数在整体住房价格指数中涨幅更大。月平均涨幅和累计涨幅分别比住房价格总涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

炎热城市的房租上涨更为明显。根据方天霞租赁网的数据，从2017年2月到2018年5月，中国17个城市的租金价格快速上涨，平均每年上涨8%-10%。随着又一个毕业季节的到来，房租将会上涨。房租上涨引起了监管当局的注意。在住房和城乡建设部5月20日的文件中，首次提出“稳定房价”和“控制租金”并重。

自2016年以来，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的新型住房制度，已成为中国房地产市场的长效机制。与此同时，多渠道的租赁供应受到政策的青睐，如新增土地供应和建设或“自持”租赁，在13个城市试点集体土地建设租赁住房，将闲置和低效的商业办公楼改造成租赁住房，以及在租赁领域大力投资银行信贷、证券化和债券发行等金融创新。50多个城市或省份出台了鼓励租赁发展的政策，热点城市的租赁约占新增供应的30%。

目前，租赁的“供给面”正在加快，低成本的土地供应和住房供应受到高度重视。房屋租赁价格为何飙升？在我看来，这在很大程度上取决于机构和资本的套利，以及低成本空.的价值发展住房租赁市场的重点是扩大大型机构租赁。然而，在土地、财政和税收优惠政策下，空房的低成本租赁已经成为一种“价值萧条”。因此，过去由市场自发提供的低成本租赁已经成为各种资本竞争的领域。在不到两年的时间里，北京、上海、深圳和广州等热门城市出现了大量的长期租赁公寓。根据笔者的研究，长期租赁公寓大致可以分为两类:一类是集中型公寓，储存和储存旧的工业厂房、废弃的酒店和商业建筑；其次，分散式公寓有“隔断”和“双层床”。前者依靠收回廉价住房，而后者依靠增加单位面积收入，即增加租金。

据笔者调查，存量房屋经改造后的长期租赁公寓租金水平比改造前提高了50%-200%。因此，有必要反思长期租赁公寓的运营模式及其对租赁市场的影响。尤其是租赁企业的兴起和股票的振兴对整体租金有显著的拉动作用。无论是为了弥补消防、卫生等安全缺陷，还是为了改善生活体验，不仅要投入实实在在的资金，还要跟上大量的人性化服务。考虑到税收负担和公司利润，租金上涨是不可避免的。

事实上，随着收入水平的提高和居民消费水平的提升，配套性好、经验丰富的出租屋开始出现在供给方，这是需求迫使供给跟上的结果。同时，租赁供应方的升级也有助于满足更好生活的需求。然而，支付房价的能力更多地取决于投资需求和货币供应，而支付房租的能力更多地取决于工资和收入水平。

以深圳为例，2008-2017年间，大量低成本的城中村被拆除，取而代之的是高档商品房。“十三五”期间，深圳计划将100万套农村住房改造成长期租赁公寓，这意味着农村住房租金将至少提高50%。然而，深圳永久居民可支配收入的年增长率仅为8%-9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半的收入用于支付房租，这是深圳许多租户负担不起的。深圳的问题也存在于一些热点城市。

自2017年下半年以来，各省市都发布了住房租赁发展规划，规划了“十三五”规划蓝图和未来大规模租赁住房建设。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市的土地供应弹性小，土地供应成本高，配套设施困难，租赁供应更依赖存量盘活，这也是近两年长期租赁公寓蓬勃发展的原因。但与此同时，股票的振兴也导致租金的快速上涨和支付能力的下降。

笔者认为，从提高租金质量的角度来看，盘活存量没有问题，但基于租金需求集中在中低收入群体且收入对租金敏感的现实，租金供给的公共属性和政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用，更多的应该是“短板”。今后，除了加大公共租赁住房建设外，更重要的是加大现有租赁住房(尤其是城中村和旧住宅区)的配套力度，如消除消防安全隐患、配置电梯、物业管理和社区警卫、共享教育和医疗服务等。公共服务“补短处”，降低租赁成本，这应该是住房租赁供给方改革的重点。

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